都心マンションエリア選択ー都心地下鉄編、地下鉄２路線理論
今回は駅からエリアを選ぶという視点で都心（千代田区、港区、渋谷区）を見てみる。
主な内容は山手線と主要な地下鉄路線と駅の紹介と、それを元にして私が自己居住候補地として選んだ利便性が高いエリアの紹介でえある。
東京の地下鉄路線図の、山手線の中だけを見ながら読んでもらうとわかりやすいかもしれない。
東京の地下鉄が複雑なのは、ほぼ乗らない路線や他で代用できるから必要のない路線が多すぎるからだと思う。
都心の高級マンションに住む人の多くは車で移動し、電車にはあまり乗らないかもしれない。
しかし駅から離れた高級住宅街と駅近の高級住宅街やレジデンスを比較すると、駅近の方が値上がりしたり資産価値が高い傾向が強い。
賃貸で住んだり、買うために調査した情報を東京に詳しくなくてもある程度わかるように簡潔にまとめた。
個人的な趣向が渋谷区メインなので、その前提になっていると思う。
どの路線、どの立地をどういう理由で選ぶのかの参考になればと思う。
ー最寄り駅付近が普段使いに優れていて、地下鉄２路線以上使えるところがバランスいい
私は電車の乗り換えは一回＋１０分くらいで計算している。
乗り換えは駅によってはかなり歩かなければならず、待ち時間もあり、利用頻度の高い移動に使うのは効率が悪い。
よって、自分がよく行く場所へはなるべく駅から一本で行けるのが望ましい。
一般には電車で一番よく行く場所は職場だろう。
共働きの夫婦や二世帯以上のファミリーなら、それぞれ違う場所ということもある。
私は利便性重視でマンションを探していたとき、行く頻度の高い場所が複数あったので一本で行きたいと考えた。
そして住む場所の優先順位や構成を考えた結果、以下のようになった。
１，駅近かつ飲食店豊富で普段使いしやすい駅近くに住む
２，職場など一番よく行く場所へ一本で行ける路線の駅近（３，４分以内）
３，別の場所への移動に使えるサブ路線徒歩圏
主として利用する路線に加えて、サブ路線として使える駅にも徒歩でいけるところを選ぼう、となった。
２路線（以上）の路線を使える立地、かつ主路線の駅にはなるべく近いようにする。
二つの駅のバランスがいい場所に住むのがいいと考えた。
これが地下鉄２路線理論である。
私はこのようにしてマンションのエリアを選んでいた。
ー駅直結は利便性、資産価値は最高だが、価格が過熱気味か
無駄に人が多い場合や、駅が地上の場合は騒音がうるさかったりする事例も経験した。
ー銀座線、日比谷線など東西に移動できる地下鉄をメイン、サブで別の場所へ移動しやすいものをサブ路線として２路線以上使える場所を選ぶ
ー都心のＪＲは資産価値は高く利便性もいいが、その分常に混んでると思った方がいい
山手線は資産価値も高く便利な路線なのだが、渋谷、新宿、池袋を含む西側は通勤時間帯以外も混んでいることが多く、あまり乗りたくない。
地下鉄なら通勤時間帯以外はそこまで混まないので、利用しやすい。
よって電車は使うが、ＪＲを避け地下鉄を使う。
ー都心地下鉄の基本
東京都心とは山手線の内側の千代田、港、渋谷、中央、文京、新宿区くらいまでのことだという認識である。
このうち千代田、港、渋谷区を超都心エリアと読んでブログの主なテーマにしている。
ー山手線一日の平均利用客数２０１６年
1位 新宿駅 769,307人
2位 池袋駅 559,920人
3位 東京駅 439,554人
4位 品川駅 371,787人
5位 渋谷駅 371,336人
9位 上野駅 182,693人
このあたりが東京を代表する山手線で他と別格の巨大ターミナル駅だと思う。
東京駅は皇居、丸の内を有する日本最高のオフィス街。
新宿は東京都庁を含めた西新宿のビル群があり、乗降客数世界一のターミナルである。
渋谷は他の５つに比べてコンパクトだと思うが、隣接駅が表参道、恵比寿、原宿、代官山など強い立地だ。
品川は地下鉄の駅がないが、ＪＲ線が密集。
東海道新幹線の始発駅でリニアの駅にもなる予定、羽田空港も近く、ＪＲによる再開発中である。
上野は東京と並び東北、北陸新幹線などの停車駅で、人は多いが超都心エリアからははずれる下町寄りエリアだろうか。
池袋はあまり詳しくないが、新宿同様高層ビルの多い埼玉県民の遊び場で、近年中国人の進出が目立つ街というイメージ（数年行ってないので妄想です）。
その他
6位 新橋駅 271,028人
7位 秋葉原駅 246,623人
8位 高田馬場駅 206,683人
14位 恵比寿駅 143,898人
21位 原宿駅 76,084人など。
ＪＲ東日本ＨＰより抜粋
https://www.jreast.co.jp/passenger/
ＪＲのみのデータで私鉄は含まれていない。
この山手線の西側の渋谷、新宿、池袋から、東側の東京方面をつなぐのが都心の地下鉄だ。
利便性のいいものは西から東へ横断するものが多いように思う。
ー便利なのは大半が東京メトロの路線
地下鉄の利便性はおおむね
が基本。
東西へ移動する路線＞南北へ移動する路線
だと思う。
これは歴史を見ると都心地下鉄の基本的な役割が西側の新宿、渋谷、池袋と東側の東京駅をつなぐことだからではないかと思う。
ー都心地下鉄を理解するポイント
・地下鉄でもテーマを超都心として山手線の内側のマンションを探すことを目的として調査したので、地下鉄路線の山手線の内側部分だけを切り取って考える。
・山手線のどことどこをつなぐのかがポイントなのでそれを意識し、次に間にある駅の利便性を考える、外側はおまけ
・西側の渋谷、新宿、池袋から東側の東京駅周りのオフィス街（大手町、丸の内、有楽町、日本橋あたりは駅間距離が近いので便宜上一括りにする）が中心エリアである
他にＪＲ中央・総武線も山手線を横断するが、千代田、港、渋谷区の中心部をあまり通らないため私はほとんど乗らない。
資産価値は高いのでまた別の機会に書く。
ー先にできた路線は地下浅くホームが近くて便利なケースが多い
参考サイト：東京の地下鉄の歴史
http://azisava.sakura.ne.jp/rail/metro-history/
ー地下鉄は入り口までの距離ではなく、ホームの深さと駅が埋まっている位置を確認する
大江戸線の深い駅のホームが入り口から５分以上かかるくらい深いのは有名だが、銀座線、日比谷線などは比較的浅い駅が多い。
また、一路線しか通ってない地下鉄駅も比較的浅いものが多いので便利だ。
ー都心の地下鉄線路の多くは大きな道路の地下を通っている
隣の駅まで歩ける距離も多いので、関心が高いエリアは歩いてみることをおすすめする。
ー別の最寄り駅への距離が近いか遠いかは重要でえある。
なぜなら使える駅２つからともに徒歩５分以内などというケースもあり、利便性における需要と資産価値が上がるからである。
都心は特に週末などは道が混むので、渋滞がない電車の方が早い場合が多いのだ。
大きな道路の下を通る地下鉄と、渋滞してる道を車と地下鉄どちらが早いか考えると想像しやすいだろう。
ー駅名と徒歩で行ける場所が一致してない駅がある
そのエリアのどこへ行くかにもよるが、駅と駅の距離が近いので名前とエリアが一致しない駅は多い。
例えば表参道から有楽町（日比谷と銀座の間）に行く場合は銀座線で銀座駅よりも、場所によっては千代田線で日比谷駅へ行って歩いた方が近い。
スマホで検索すると、表参道から半蔵門線に乗り永田町で有楽町線に乗り換えて行けと出るが、わざわざ駅の中を歩いて乗り換えるより日比谷か銀座駅から散歩した方がいいだろう。
旅行なら大差はないが、住居を探す場合はこのような場所の最短距離は把握した方がいいだろう。
複雑化しすぎてデータ上での理解は困難なレベルである。
他に乃木坂駅（場所は南青山・六本木・赤坂の境界あたり、六本木行くのに使える）、浜松町と大門、田町と三田、原宿と明治神宮前など。
大江戸線新宿駅と、新宿と名前がつく他の駅はほぼ別の駅というレベルの距離である。
ー都心の地下鉄は先にできた路線と、混雑緩和のため後から作られて少しずれた場所を走るバイパス路線が二つ一組になっている
・銀座線のバイパスが半蔵門線
・日比谷線のバイパスが千代田線
となっており、おおむね二つに分かれて反対側で合流するような形となっている。
原則としては先にできた方が便利で資産価値が高い傾向があるが、実際の住環境は職場やよく行く場所によると思う。
この６路線に加えてホームが深いことを許容するなら使える駅が多い大江戸線を紹介する。
ー銀座線・半蔵門線
銀座線
渋谷ー新橋・神田・上野
半蔵門線
渋谷ー東京（大手町）
ー銀座線
銀座線は一番古いため、他の路線との相互接続ができない。
そのためいいエリアを通りつつも郊外からの乗り入れで混んだり遅延したりが少ない。
とはいえ人気のため地下鉄の中ではやや混みがちかもしれない。
人気ランキングでも上位になっているのをよく見かける。
渋谷駅から表参道、外苑前、青山一丁目で二手に別れ、銀座線は赤坂、虎ノ門エリアを通り山手線新橋駅へ。
さらに山手線外側の銀座・日本橋を通って再び山手線神田、上野、その先の浅草へとつながる。
表参道駅の隣、神宮外苑いちょう並木や神宮球場、国立競技場がある外苑前駅。
個人的な評価は「外苑前駅のスーパーピーコックが閉店。南青山で買い物難民発生！」などと話題になっていたように、若干日常の買い物利便性に難有りだと思う。
もちろんこれは南青山住民を煽るネタであり、他にもスーパーはある。
国立競技場の完成後も外苑の再開発が計画されており、有望なエリアの一つである。
隣はパークコート青山など大規模高級物件が多い青山一丁目駅。
他にパークコート赤坂、パークアクシス青山一丁目などの高級物件や高級住宅街がある。
外苑に加えてパークコート青山向かいの公園や、高橋是清翁記念公園に再開発タワマン計画もあるようで、開発余地がありそう。
外苑前と同様緑が多いのだが、車がないと日常の生活利便性に若干難があるように思い、自己居住地の候補からは微妙にはずれていた。
個人的なこのあたりの印象は南青山の田舎である。
外苑や赤坂御用地、青山墓地に囲まれているからではないかと思う。
青山通りは片側４車線もあり車が多い。
しかし大通り以外の周辺は閑散とした高級住宅街とオフィス街が混在している感じである。
赤坂あたりまでは起伏がかなり激しい。
評価が好みで分かれるように感じ、私のように日常の利便性を重視するタイプは南下してすぐ近くのミッドタウン、赤坂檜町、六本木、麻布十番エリアか、南青山エリアなら表参道駅付近のほうが好きだ。
しかしそういった場所から離れたい人には、周辺の飲食店やショップが若干弱い印象があるものの、ありなのではないか。
赤坂見附（＝永田町）、溜池山王（＝国会議事堂前）を通り、霞ヶ関が最寄りの虎ノ門、新橋駅へと抜ける。
その先は銀座、銀座一丁目、京橋、日本橋、三越前と東京駅の少し外側を走り、神田で山手線に合流。
再び末広町、上野広小路を通って上野から浅草へとつながる。
日本橋、京橋あたりの山手線外側で強いエリアを走っている。
その先の浅草を含めて使える路線である。
ー半蔵門線
渋谷、表参道、青山一丁目、永田町（＝赤坂見附）駅までは銀座線とほぼ平行して走っている（外苑前は止まらない）。
半蔵門線は永田町（赤坂見附）から千代田区のガチエリア番町・千鳥ヶ淵近くの半蔵門駅、皇居北の九段下（靖国神社や日本武道館）、神保町を通り大手町丸の内エリアへ。
近年その先の清澄白河や押上駅（東京スカイツリー）も注目されるようになった。
住宅地としては南青山エリアの表参道、番町・千鳥ヶ淵エリアの半蔵門などを通るが、銀座線に比べると日常ではあまり利用しない駅が多いという印象。
私は渋谷表参道間や、カレーと本屋の街の神保町へ行く時などに乗るくらいである。
ー日比谷線・千代田線
日比谷線
恵比寿ー有楽町（日比谷・銀座）、秋葉原、上野
日比谷線は中目黒から山手線恵比寿、広尾、六本木、神谷町、虎ノ門ヒルズ（開業予定の新駅）を通り、霞ヶ関と隣の日比谷で千代田線と合流。
銀座、築地を通り秋葉原・上野へ。
ぱっと見でわかるとおり、名だたる高額人気エリアを通過する都心最強路線ではないかと思う。
代官山・恵比寿エリア
広尾・南麻布低層高級住宅街エリア
六本木ヒルズ・ミッドタウン再開発超高級レジデンスエリア
赤坂檜町低層高級住宅街エリア（ミッドタウン裏）
神谷町～虎ノ門ヒルズ、麻布台再開発超高級レジデンスエリア
以前書いた以下の記事で紹介した高額マンションのエリアだけでこれだけの場所を通る。
他にも
官公庁が集中する霞ヶ関エリア
買い物に便利な日比谷・銀座エリア
八丁堀で京葉線に乗り換えて幕張メッセやディズニーランドへのアクセス
ヨドバシ秋葉で買い物
など、一本でかなりの範囲をカバーしている。
資産価値も高く、利便性も非常にいい。
ー千代田線
原宿ー東京（丸の内二重橋前、大手町）
原宿の外側の代々木上原、代々木公園という閑静な高級住宅エリアからはじまり、原宿、表参道駅。
乃木坂はミッドタウン徒歩４分で六本木へのアクセスもいい。
村上ファンドも買い占めた赤坂駅前の赤坂サカス付近や国会議事堂前（溜池山王）にも紹介はしていないが高級レジデンス多数。
国会議事堂、霞ヶ関を通り、日比谷、丸の内（二重橋前）、大手町と無駄がない。
やや地下深い駅だが新御茶ノ水は秋葉原、神保町も近く、明治大学キャンパスなどへのアクセスも良好。
その先は上野の飲食・ラブホ街湯島、人気エリアで東大本郷キャンパスも近い谷根千（やねせん）エリアの根津、千駄木。
西日暮里まで山手線の内側を通るので、路線の資産価値は高いと思う。
その先の北千住は日比谷線と合流地点、利便性に優れた手頃なエリアとして見直されている。
日比谷線＋バイパス路線の千代田線は非常に強い都心地下鉄なのではないかと個人的には評価している。
丸ノ内線は新宿から東側の東京へ行った後、そのまま西側の池袋へ戻る環状に近いような形である。
オフィスエリアを多く通り、通勤以外の用途では渋谷区、港区方面から利用することはない。
地下鉄の人気ランキングで上位になっているのを見かけるが、単純に実質二本分が一つの路線となってるから、利用者が多いのではないかと思う。
東京ー池袋間は文京区の閑静な住宅街も多く便利だろうと思う。
有楽町線
池袋ー有楽町
豊洲、月島の湾岸人気エリアと都心をつなぐ路線という意味合いが強いと思う。
都心部は通っているのが永田町、麹町、市ヶ谷など千代田区ガチエリアばかりで、都心から使うよりは都心へのアクセスに使われる路線だろう。
港区、渋谷区をほとんど通らないので、私は使うことは少ない。
大江戸線
新宿ー浜松町（大門）
新宿ー上野（上野御徒町）
完成した時期が遅いため、ホームがものすごく深いのが特徴。
駅の入り口からホームまで３～５分かかるのを覚悟しないといけない。
しかしホームが深い点を許容できるなら、新宿から代々木、青山一丁目、六本木、麻布十番など比較的使える場所を通る。
サブ路線として使うことがしばしばある。
環状のように見えて環状じゃないので、都庁前駅、新宿駅などで乗り間違えないように注意（一度乗り間違えたことがある）。
南北線
目黒ー駒込
地味なところをつないでいる路線だが、目黒から電車の利便性がよくない高級住宅街の白金、白金高輪から麻布十番、六本木一丁目、溜池山王、永田町、四ツ谷、市ヶ谷など港区千代田区の多くの駅を通る。
たまにしか乗らないが、子育て層に人気の白金などのエリアから塾や学校が多い千代田、文京区のエリアをつないでいるせいか、学生を多く見かける感じがする。
大江戸線同様ややホームが深い駅が多いので、その点を許容するなら比較的使えるか。
渋谷区を全く通らないため、私は特定の目的地がある場合くらいしか乗らない。
利用頻度の高い銀座線、日比谷線、千代田線、大江戸線で行ける駅とかぶっているせいもある。
ーこれらを考慮して気に入った場所
結局私は渋谷エリア中心に考えつつ、港区、千代田区を移動することが多いので、山手線、銀座線、日比谷線、千代田線あたりをメインに、大江戸線、半蔵門線をサブ路線にする方針で候補を選んだ。
一本で行けなかったり、面倒な場合はタクシーやウーバーを併用する。
そうすると主に選ぶことになるのは
・使える二駅の間のエリアのマンション
・一駅に使いやすい二路線以上が走っている駅付近
となった。
自分の好みや趣向を含めて候補となったエリアは以下の通り。
１，恵比寿駅近代官山側
２，中目黒駅近から代官山駅の間あたり
３，表参道駅近、南青山、北青山、神宮前エリア
４，渋谷駅近の表参道寄り
５，原宿駅近
６，六本木ヒルズレジデンス、または付近の麻布十番寄り
７，東京ミッドタウンのレジデンス、または付近の六本木、赤坂檜町エリア
８，広尾駅近、南麻布、広尾
９，虎ノ門ヒルズレジデンスまたは付近の再開発レジデンス
個人的趣向で渋谷区が遠いためあまり調査してない白金、白金高輪、三田、芝公園、御成門、赤羽橋、泉岳寺などは含まれていない。
この辺も品川や高輪ゲートウェイ新駅の再開発エリアにも近く、環境もいいエリアなので、特に子育てを考えるような世帯にはいいのではないか。
ー予算を調整する場合
１，広さを妥協する
２，主のみの一路線駅にする
３，主路線の山手線外側駅近にする
４，駅からの距離を妥協する、
お金より時間が貴重なので、買う場合は特に資産価値の維持率からみても駅からの距離妥協は勧めない。
おおむね徒歩５分までである。
以上がマンション選びという観点から見た、山手線＋都心地下鉄に関する分析と候補エリアである。
以前の記事のエリアとかぶっているところが非常に多い。
坪単価ランキングで見る高額物件の傾向ー港区、渋谷区、千代田区低層高級住宅街編ー
https://geus.hateblo.jp/entry/2019/02/28/141626
坪単価ランキングで見る高額物件の傾向ー超駅近、再開発エリア編ー
https://geus.hateblo.jp/entry/2019/03/07/115044
エリア選択だけで好みによって物件はほとんど決まるのではないかと思うが、個別の物件探し、比較の記事も今後予定している。
自分が使うかはともかく、資産価値の面から考えて東京駅や新宿駅などのオフィス街へのアクセスは重要だろう。
好きな駅を二つほど選んで、そこから通勤やよく行く場所を考慮して、駅のどちら側にするか、どのくらいの距離まで許容するかを決めるのがいいのではないかと思う。
