坪単価ランキングで見る高額物件の傾向ー港区、渋谷区、千代田区低層高級住宅街編ー

前回記事では、都心で狙うべき長期にわたって資産価値の高い立地の７つの特徴を７つにわけて紹介した。

都心マンション徹底研究ー立地・エリア選択編ー
https://geus.hateblo.jp/entry/2019/02/22/135010

今回はさらにエリアを絞っての分析第一弾、低層高級住宅街編だ。

ー基本的に駅近と高級住宅街を同時に満たすものは少ない。
が、都心でこれらを満たす場所がいくつかあり、最高値エリアの一つとなっている。
ちょうど最近東京のマンション価格を分析した記事があったので、これを元に考える。

２０１８．１２
史上初調査！ 東京マンション「坪単価ランキング」1000を発表
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/58667

ー東京マンション坪単価ベスト１００の傾向分析
不動産価格が高くなるエリアを大きく３つに分類した
・低層高級住宅街
・超駅近（徒歩３分以内）
・再開発高級タワーレジデンス（六本木ヒルズ等）

かなり長くなってしまったので、今回は低層のエリア８つを紹介する。

ー低層エリアの主な高額マンション地帯（低層はおおむね１０階建て程度までと定義）
特に高額物件が多い場所やわかりやすいエリア中心にした。
分け方はかなり大雑把。

自分のマンション探しのための調査なので、興味の薄いエリアの調査は適当である。

１，表参道駅付近、南青山エリア
２，赤坂氷川神社、赤坂檜町公園周り
３，皇居西側千代田区低層住宅街エリア、千鳥ヶ淵、番町、麹町エリア
４，渋谷と代官山の間あたりの高級住宅街、猿楽町、鉢山町、南平台など
５，広尾駅付近、有栖川公園周りの南麻布、元麻布、広尾
６，渋谷区松涛（しょうとう）～代々木公園、代々木上原あたりの高級住宅街エリア
７，港区白金、高輪、三田エリア
８，外苑前、青山一丁目、赤坂見附駅から赤坂駅、乃木坂駅あたりの住宅エリア

ー１、表参道、南青山エリア
主な物件
４位のパークハウスグラン南青山（表参道徒歩４分、２０１６年）
８位プレミスト南青山（表参道徒歩６分、２０１４年）
１９位のプラウド南青山（表参道徒歩３分、２００６年）
３３位南青山ライズハウス（表参道徒歩４分、２００４年）
５６位グランドメゾン表参道（表参道徒歩７分、住所は渋谷、２０１７年）
１２２位オープンレジデンシア南青山（表参道徒歩４分、２０１５年）

パークハウスグランはこの中で一番新しいので、値段が若干過熱気味かもしれない。
表参道は低層エリアで人気があるのに供給が少ないので、投機の対象にもなりやすいようだ。

そのすぐ向かいの隣にあるプレミスト南青山。
近くに根津美術館もあり閑静な住宅街である。

プラウド南青山は、話題になってた港区の児童相談所ができる場所の向かい。
プラウドの倍くらいは面積があるであろうこの土地はパークマンションにしてほしかった！笑

近くにインスタ女子が集まるような店や高級ブランドの店がたくさんあり、人通りはあるが、閑静な住宅街と駅近を同時に満たす希少な立地。
築１２年で上位を維持しているのはかなりのものだと思う。

ベスト１００圏外だがオープンレジデンシアは狭小住宅で有名なオープンハウスのマンションブランドである。
オープンレジデンシア南青山も駅近だが、坂を下った場所で大手がやらなそうな立地に仕様を落として値段を下げた物件を建てているので、築浅の駅近なのに安めになっている。
立地、築年数、値段の比較のために紹介した。

表参道駅ほぼ直結の位置にある築５０年近い南青山第一マンションズは現在２０階建て程度のマンションに建て替え計画があり、最高額物件が新たに誕生する可能性が高い。
情報が少なく２０２０年１２月完成予定の計画も遅れているようだ。

ー２、赤坂氷川神社、檜町公園周り
ここは六本木の東京ミッドタウン裏と言ったほうがわかりやすいのではないか。
事例がないのかランキングには入ってないが、最上階が５５億？で分譲されたと噂のパークマンション檜町公園をはじめとして、大手各社の高級物件が建ち並ぶ。
ミッドタウンがあることで利便性も悪くなさそうで、比較的近い駅が乃木坂、赤坂、六本木、六本木一丁目など駅も複数使えそう。

９位フォレセーヌ赤坂檜坂
２１位パークマンション赤坂氷川坂
２３位プラウド六本木
２４位パークマンション六本木
４６位プラウド赤坂氷川町
など。

低層ではないが３位のパークコート赤坂檜町ザタワーもミッドタウンの公園の反対側隣接である。

ー３、皇居西側千代田区低層住宅街エリア、千鳥ヶ淵、番町、麹町エリア

千代田区の高級住宅街番町エリア。
皇居のお堀千鳥ヶ淵に面した２位のパークハウスグラン千鳥ヶ淵、１２位パークマンション千鳥ヶ淵など、供給が少ない低層住宅地として有名。
田舎者の私にはわからない、いわゆるお堅い富裕層エリアではないか思う。
靖国神社、日本武道館、上智大学、自民党本部の永田町、国会議事堂や最高裁などがある。
一般人には日常では用のないものが多くて不便だし、値段的には高くても、流動性が低くてリセールがイマイチと聞いたことがある。

ー４，渋谷と代官山の間あたりの高級住宅街、猿楽町、鉢山町、南平台など

渋谷駅から代官山駅の間あたり。
高級住宅地の目黒区青葉台も道路を挟んで隣接している低層高級住宅地エリア。
中目黒は代官山の隣の駅だが、駅間の距離が小さいので、目黒川の桜も徒歩で見に行ける距離である。

渋谷は代官山と青山に挟まれた谷という地形なので、渋谷から山を登る感じになり起伏がけっこう激しい。
最高家賃５００万の低層の高級賃貸ラトゥール代官山などもあり、典型的な高台の高級住宅街といった感じ。
大使館など美しい建物や、１９６９年から開発されたマンション群ヒルサイドテラスなどもあり、その向かいにツタヤができたことでこのあたりに人が集まるようになった。

代官山に住んでた時も普段は電車で渋谷か恵比寿方面中心であまり住宅街の中には行かなかった。
山手線外側、渋谷の最寄りの高級住宅街という認識。
代官山駅から恵比寿駅は歩いて１０分程度なので、恵比寿エリアの利便性も。

ー５，広尾駅付近、有栖川公園周りの南麻布、元麻布、広尾

広尾駅を挟んで渋谷区側に巨大なヴィンテージマンション広尾ガーデンヒルズが連なり、港区側は麻布エリア最高とも言われる南麻布～元麻布の有栖川記念公園一帯。
ドイツ、フランス、スイスなどの大使館もあり、教育熱心なファミリー層の多いエリア。外国人も多い。
特に駅近なのに有栖川公園もある南麻布側は超高額低層マンションが建ち並ぶ。
駅近には住友不動産の高級賃貸ラトゥール南麻布。
このラトゥールはオフィスなどの複合ではなく、代官山と同じで低層マンションのみの居住専用。
膨大なデータを持っているであろう住友不動産が、高値でも分譲して売らずに自前で保有するレベルの立地ということだろう。

ー６，渋谷区松涛（しょうとう）～代々木公園、代々木上原あたりの高級住宅街エリア

渋谷駅から１０９の右側の坂を上り、東急百貨店を抜けて奥へ行くと閑静な高級住宅街で、さらにそれは代々木方面へ続く。
北へ行けば代々木の住宅街、東の方は代々木公園、西へ行けば東大駒場キャンパスなど環境はよさそう。

悪い場所ではないと思うが、坂はきついし駅から遠い。
個人的には車をもってないなら表参道側のほうが反対側にも表参道エリア、神宮前・原宿エリアの街があるので便利だと思う。

渋谷や新宿のような大きな駅は、駅の入り口からホームもけっこう遠い。

隣接する道玄坂は風俗街でラブホが数十件。
某ジャニーズが覚醒剤で逮捕されたり、危ない人もいるであろう用がなければ近づかない方がいい場所。

このエリア付近で２０２０年にパークコート渋谷ザタワーができる渋谷公会堂跡地も高台で代々木公園ビューだから投資としてありだと思うが、自分は駅から遠いから住まないだろうと思う立地。
検討するとしたら職場が渋谷付近の場合だろうか。

７，港区白金、高輪、三田エリア
いいエリアだと思うのだが、元々駅がなく陸の孤島の高級住宅地と言われていただけあって電車のアクセスが悪い。
特に私が好きな渋谷区エリアの主要駅、恵比寿、表参道、原宿、広尾へ一本で行けるのは住宅地からかなり離れた山手線くらい。
品川、東京、羽田空港なども近く、高輪ゲートウェイ駅をはじめとした再開発計画も豊富。
ビルをいっぱい買ってる某カリスマトレーダーのタワマンもこのエリアである。

自分の居住を前提とした、自宅投資検討用に調べたデータが主なので、今のところ検討対象外のこのエリアは把握している情報が少なく詳しい人にまかせたい。

このあたりの最寄り駅で利用できる都営三田線、南北線、浅草線、目黒線、大江戸線は地下深く、行き先もあまり利用しない場所が多くて利用頻度が低い。
地下鉄路線については別に記事を書きたいと思っているが、個人的には日比谷線、銀座線、千代田線、丸ノ内線あたりが利用頻度が高く便利ではないかと思う。
山手線は資産価値も高く理論的には便利なのだが、通勤時間帯以外でも新宿・渋谷・池袋を含む西側から品川あたりまでは常に混んでいてなるべく乗りたくない。
使えるところは常に混んでいて、混んでないところは使えないのが山手線。
都心はなるべく地下鉄を使ったほうがいい。

基本は
東京メトロの地下鉄＞＞＞都営地下鉄
ＪＲは便利だが基本いつも混んでいる。

このエリアの最上位は５位パークマンション三田綱町ザフォレスト（麻布十番徒歩７分など、２０１５年）。
慶応大学三田キャンパス裏、イタリア大使館や三井倶楽部の緑地が借景となっていて環境はすばらしい。
これぞ本当の富裕層が住むマンションだろう。

分譲時のマンションポエムは「森に護られた静謐の国。」

静謐が読めない人が住む場所ではないだろう。

他
７位プラウド白金台（白金台徒歩１３分、２０１６年）
１８位ザパークハウス白金二丁目タワー（南北線白金台徒歩５分、２０１８年）
など。

８，外苑前、青山一丁目、赤坂見附駅から赤坂駅、乃木坂駅あたりの住宅エリア
南青山の外苑前駅から外苑のいちょう並木、青山一丁目駅あたりの南青山エリア、６位パークコート青山は青山一丁目徒歩３分。
駅前には三井の高級賃貸パークアクシス青山一丁目タワー、青山通り沿いにはパークコート赤坂ザタワー。
２０２０年完成予定のザコート神宮外苑、パークコート青山一丁目など、東京ミッドタウンより北のエリアは三井物件がやたら多い。

ミッドタウンの南の六本木、麻布台、虎ノ門あたりまではヒルズや森ビルだらけなので、この辺が境界線か。
低層の住宅街やマンションも多く、住宅地だが青山通り沿いと駅近くに高層のマンションやオフィスビルが建ち並ぶ。

オフィス中心で買い物や普段使いの飲食店が少なく、駅は便利だが大通りとオフィスばっかりで生活利便性に難有りなのではないかと思う。
パークアクシス青山一丁目など内覧したり調査したことがあり、外苑や赤坂御用地の自然環境はすばらしいのだが、駅近の青山か赤坂アドレスに住むだけの場所になりそうなイメージだった。
青山一丁目から北に行っても創価学会本部の信濃町があるだけだし、赤坂見附方面の飲食街はやや遠い。
いちょう並木も毎日散歩するわけでないし、神宮球場や国立競技場が近いので騒音もあるようだ。

個別の物件で住みたいところがあればという感じか。
またミッドタウン近く乃木坂駅あたりまで行けば、２で紹介したミッドタウン・赤坂檜町、そして六本木が利用できるエリアである。

以上千代田区、港区、渋谷区の低層エリアをざっくり紹介した。

超駅近、再開発高級タワーレジデンスも同時にまとめる予定だったが、記事が長くなりすぎたので次回に。

つづく