坪単価ランキングで見る高額物件の傾向ー超駅近、再開発エリア編ー

前回は都心人気エリアのなかの低層の高額エリアをまとめた。

坪単価ランキングで見る高額物件の傾向ー港区、渋谷区、千代田区低層高級住宅街編ー
https://geus.hateblo.jp/entry/2019/02/28/141626

低層の高額エリアにあたる場所は、駅近と同時に満たさないことが多い。

そこで資産価値への影響が大きい要因として、３分を目安とした超駅近、そして再開発レジデンスについてまとめた。

ー超駅近
駅徒歩３分以内かつ人気アドレス、
３Aよりは値段が落ちる恵比寿駅近や、希少な原宿駅近ブリスベージュ神宮前、このランキングではかなり古い青山パークタワーなど。

港区以外の主な駅近物件を見ると、
１６位ブリスベージュ神宮前（原宿駅徒歩３分、２００８年）
２０位ブリリアタワーズ目黒（目黒駅徒歩１分、２０１７年）
３０位青山パークタワー（渋谷駅徒歩４分、２００３年）
３６位プラウド恵比寿南（恵比寿駅徒歩２分、２０１７年）
４３位コノエ代官山（代官山駅徒歩１分、住所は恵比寿西、２０１６年）
１０９位中目黒アトラスタワー（中目黒駅徒歩１分、２００９年）
１２６位代官山アドレス（代官山駅徒歩１分、２０００年）

１位の虎ノ門ヒルズ（新駅直結予定）や３位のパークコート赤坂檜町ザタワー（乃木坂徒歩３分、六本木７分）なども入っているが、元々高い港区の物件を除いてピックアップした。
それでもこれだけ駅近が多い。
都心でも資産性を考えると駅近は外せない条件だと考えられる。

私も駅近至上主義でここ１０年以上駅徒歩３分以内しか住んだことがないのだが、そういう人は必ず一定数いるので、都心の人気駅なら値下がりはしても高値は維持するのではないか。
高額物件のモデルルームに行って話を聞いても、富裕層でも電車に乗る人は増えていると聞く。

個人的には駅から遠い高級住宅街よりも、なくなることがなさそうな都心の駅近の方が、数十年単位の将来にわたって価値が維持される可能性が高いのではないかと思う。
低層エリアの場合はさらに駅付近に高層マンションが建ったり、オフィス複合の再開発があったりすればさらに価値が上がる期待値もある。

低層の高級住宅街も再開発があれば上昇はするだろうが、再開発は都心でも駅近や商業地が圧倒的に多い。

次は主な都心再開発エリアを分析する。

ー再開発ランドマークの高級レジデンス

１位虎ノ門ヒルズレジデンス（日比谷線虎ノ門新駅直結予定、銀座線虎ノ門駅徒歩５分、２０１４年）
１０位六本木グランドタワーレジデンス（六本木一丁目駅直結、２０１６年）
１１位アークヒルズ仙石山レジデンス（六本木一丁目徒歩４分、２０１２年）
１５位六本木ヒルズレジデンス（六本木駅、麻布十番駅徒歩５分、２００３年）
２６位元麻布ヒルズレジデンス（麻布十番徒歩６分、２００２年）
４１位ワテラスタワーレジデンス（千代田区お茶の水、淡路町徒歩３分など５駅、２０１３年）
４８位平河町森タワーレジデンス（永田町徒歩１分など４駅、２００９年）
７３位恵比寿ガーデンテラス壱番館（恵比寿駅徒歩９分、１９９４年）

都心再開発は森ビルのヒルズ物件が多い。

代表的な六本木ヒルズは映画館、レストラン、アパレルやブランドのショップなど多くがそろっており、生活はここだけで完結も可能なレベル。
日比谷線六本木駅徒歩５分、麻布十番徒歩５分、乃木坂駅も１０分程度と駅も比較的近い。
ツタヤと複合のスタバや高級スーパーも完備。

レジデンスはＡ～Ｄ棟と４つあり、ＢとＣがタワーになっている。
Ｃが最高級で賃貸のみ、家賃も都内最高レベル。
Ｂ棟は売買もされており、賃料はＣ棟よりは下がり、２００３年開業で築年数も経っているが、それでも坪単価ランキングで１５位に入っている。

麻布十番商店街は庶民的な店もあり、飲食店も充実。
現在の三井、住友のタワマン２棟に加え、１０００戸以上の大規模タワマン供給計画がある模様。

２６位の元麻布ヒルズを含む高台高級エリアにも隣接、付近の２２位ウエストミンスター六本木は六本木ヒルズの裏。
麻布十番駅のシンガポール大使館付近、鳥居坂を上がると１７位フォレストテラス鳥居坂をはじめとした低層高級住宅街である。
このエリアには第二六本木ヒルズ（仮）も計画されている。

六本木通りを渋谷方面へ行けば西麻布の飲食店や住宅街がある。

飲み屋街もある金曜日の六本木は夜うるさいと思うが、平日昼間はオフィス街なので、休みの土日は人が少ない。
土日は六本木ヒルズの森美術館、ミッドタウンのサントリー美術館、国立美術館などもあり、いる層が変わるのかもしれない。

難点を挙げるとすれば土日あたりに麻布十番でご飯を食べたりしていると、プロ市民の街宣車がうるさいことがあるくらいだろうか。
場所によってはけっこううるさい。
六本木ヒルズの裏手奥に中国大使館、麻布十番から坂を上った南麻布には韓国大使館がある。

東京ミッドタウンにはすべて賃貸のみのザ・パーク・レジデンシィズ・アット・ザ・リッツ・カールトン東京、東京ミッドタウンレジデンシィズ、オークウッドプレミア東京ミッドタウン（短期滞在用）の三つがある。
リッツカールトンレジデンスは大江戸線六本木駅ほぼ直結（表記は徒歩４分）、日比谷線六本木６分、乃木坂駅７分と、駅近でもある。
低層エリアで紹介した赤坂氷川神社、赤坂檜町エリアに隣接、公園ビューのパークマンション檜町公園、パークマンション六本木などもすぐ近くにある静かな雰囲気である。
六本木交差点から近いので六本木というイメージかもしれないが、正確にはミッドタウンは赤坂９丁目となり、六本木交差点からミッドタウンあたりを境に住宅街中心となる。

六本木のイメージそのままなのはやはり六本木交差点の周りか。
特にミッドタウンの反対側のドンキホーテなどがあるエリアなどは飲み屋やクラブなどが密集している。
六本木通りを渋谷方面に行くとヒルズや西麻布、反対側の坂を下っていくと六本木一丁目の再開発オフィス、六本木グランドタワーや泉ガーデン、赤坂アークヒルズなどがある。
再開発の集中エリアでもありオフィスも飲食店も多い。

現在開発中の虎ノ門ヒルズ周辺、隣接する麻布台ヒルズ（仮）では３２３ｍ（６５階建て）のオフィス併設棟の上層階にレジデンスができる予定になっており、南東向きが東京タワー、東京湾ビューになりそう。
東京タワーの高い方の展望台２５０ｍより高い位置のレジデンスは、高さも値段も日本最高の数十億にはなるのではないかと思う。
最上階１０００平米以上なら初の１００億超えもありうるのか笑

同エリアに２６３ｍ（６４階建て）と２３３ｍ（５３階建て）のタワーマンションも予定されており、日本最高層の再開発タワマンエリアになるだろう。
２０２３年３月頃の予定。

虎ノ門、麻布台エリアはアメリカ、スペイン、スウェーデンなどの大使館もあり、北には霞ヶ関、麻布台にはロシア大使館など風格あるエリアだ。
風格あるエリアの比較だと、南麻布などの低層エリアとは雰囲気が違うように感じる。
古いビルや高層ビルが多いオフィス街で、おしゃれなショップなどが少ないからだろうか。

麻布台ヒルズ（仮）は神谷町駅から六本木一丁目駅までが地下でつながり、六本木グランドタワー、泉ガーデンなど六本木の再開発エリアにも地下でつながる予定になっている。
霞ヶ関、日比谷、銀座、丸の内のエリアも近く、大規模緑地の日比谷公園、東京タワーの麓の芝公園も徒歩で行ける距離である。
丸の内と並ぶレベルのオフィス街エリアになるのではないかと思う。

六本木ヒルズ、六本木ミッドタウン～麻布十番あたりまでとは少し距離があるので、そちらのエリア好きと好みは分かれそう。

私は渋谷区エリア好きなので、そっちへの距離が遠いこのエリアは選択肢から外したが、虎ノ門ヒルズの眺望から想像するに東京タワー、湾岸ビューはかなりいいと思う。

大規模再開発はオフィス中心で買い物や映画のような遊ぶ場所がある六本木ヒルズ、ミッドタウンのようなところと、虎ノ門のようにオフィス中心で飲食店とレジデンスがあるだけみたいなものに分かれるように思う。
レジデンスは超高額になるので、付近の手頃なマンションで麻布十番など下町のような場所に隣接してるところは便利だなと思う。
あるいは鉄板の駅近でありつつ再開発エリアに近い場所など。

渋谷区では恵比寿ガーデンプレイスのレジデンスは築年数が２０年以上経っている上に、駅からそこそこ遠い（スカイウォークの動く歩道があるので２，３分は短縮されるか）が高値を維持している。
７３位恵比寿ガーデンテラス壱番館（恵比寿駅徒歩９分、１９９４年）

ここは最初に都心に賃貸で住もうと探したときに候補の一つになっていたのだが、スカイウォークがあるものの駅から遠くて断念した。
ガーデンプレイス付近は休日は人も集まって雰囲気もいいし、おしゃれなカフェや手頃でおいしいレストランも多い。
住みたい町ランキング１位もとり、マンションの需給も足りないようで下がりにくいようだが、近年は値段が高騰している。

もし今自分がこのエリアに住むなら、モデルルーム見に行って高すぎだったがプラウド恵比寿ヒルサイドガーデンなどもある駅の代官山側の駅近にすると思う。
日比谷線の恵比寿駅がこっち側の道路の下にあり、深さも浅いので使い勝手がいいからだ。
徒歩で代官山、中目黒エリアに近いのもいい。

ただラブホ三件やパチンコ屋もこっち側にあるので、駅近は子供がいない場合の利便性重視かなと思う。
駅から４，５分離れれば閑静な住宅街もあるので問題ないし、東横線代官山駅も徒歩圏になる。
代官山駅の恵比寿側はほとんど住所が恵比寿なので、代官山エリアと言ったときに実質恵比寿も含まれていることは多いと思う。

代官山渋谷間の昔線路があったところが遊歩道になり、渋谷ストリームあたりまで散歩できるようになったのもプラスである。

今回は再開発、駅近を見てきたが、参考にしたのは売買相場のランキングなので、再開発レジデンスが賃貸専用になっているものは対象になっていない。

三井不動産の六本木東京ミッドタウンレジデンスや、住友不動産の再開発オフィスは高級賃貸のラトゥールになっているものが多い。
六本木ヒルズも一番高いＣ棟は賃貸である。

実需で、ある程度の資金や収入があって、目安として５年以上住むなら買ったほうがいいんじゃないかと思う。
私も以前は賃貸で渡り歩いていたが、好きなエリアが定まり、１０年住めそうな物件を見つけたのをきっかけに購入し、値上がりしてるが売らずに住んでいる。

個人的な結論としては、駅にある程度近い場所で普段使いの店が多く、よく行く場所への電車アクセスがいい駅付近でまず探したら、都心ならだいたい他の条件も問題なかった。
ランドマーク物件やナンバーワン物件がいいとよく言われるが、都心はすごいのが多くて見極めが難しいので、駅近で低層高級住宅街や再開発エリアがあって便利な場所が無難なのではないかと思う。
売買価格はバブルになりやすいが、賃料はあまりバブルにはならないので、賃貸専用レジデンスとの比較も兼ねて賃料相場での判断がいいのではないか。

今後個別の物件選びも書いていくが、結論としてそこそこの値段の物件になれば、大きな欠陥がなければ立地でほぼ決まると思う。
あとは以前書いた７条件に多く当てはまるものを選んでいる。

都心マンション徹底研究ー立地・エリア選択編ー
https://geus.hateblo.jp/entry/2019/02/22/135010

都心で狙うべき長期にわたって資産価値の高い立地の７つの特徴
１，ランクの高い駅から近い（３分以内目安）
２，緑地隣接
３，人気のアドレス、地位（じぐらい）が高い
４，高台の高級住宅街
５，大規模再開発エリアの高級レジデンス
６，周辺に価値ある建造物がある
７，外国人の買いが見込めるエリアである

特に７の外国人に売れるかどうかは、為替の影響や香港シンガポールなどの利回り１％台などとの比較で買われる可能性を考えると一番外せない。

ー都心高額物件の特徴まとめ
・立地のいい高層マンションは安定して値段を維持している
・ガチで高いとこは低層エリア率も高い
・高級住宅街でも再開発でも、駅近は都心でもかなり強い外せない条件
・再開発高級レジデンスは価値は高いが、賃貸専用、一般に分譲されない、値段が割高だったりで難しい

今回は低層高級住宅街、超駅近、大規模再開発レジデンスの３つに分けて見てみた。
ランキング入りしていない最上階５５億で売れたと噂のパークマンション檜町公園なんかは駅に近い閑静な高級住宅街で緑地、ミッドタウンに隣接。
高台の六本木アドレスという最高条件だが一般には分譲されなかった。

反対側のパークコート赤坂檜町ザタワーもプレミアムフロア４０－４４階のうち、４０，４１階と最上階４部屋中１部屋しか分譲されてない。
こういった物件はそう簡単には下がらなそうだが、そもそも市場が活況な時は買えないようだ。