モデルルーム訪問記ープラウド恵比寿ヒルサイドガーデン
投資物件物色と趣味を兼ねた高級物件のモデルルーム訪問へよく行くので訪問記を書いてみることにした。
毎回書くようなら専用のブログ作ろうかと思う。
現在は不動産相場は高く、投資用の物件を買うより株で稼ぐ方が儲かるから自宅しか買っていないが、少しずつ稼いだお金を不動産に入れていきたいと思っている。
そこで選択肢の一つとして趣味でもある都心マンション探しを兼ねたモデルルーム訪問をしている。
ー訪問する物件の主な目安条件は以下の通りである。
・総戸数２００戸超えくらいを目安に大規模物件
・駅徒歩３分以内目安
・港区、渋谷区の希少立地
・広さ４０㎡くらい～
・エリアナンバーワンレベルの高仕様
など。
今回はやや小規模だが、同じ建物にホテルが入った一体開発なので気になって見に行ってみた。
モデルルーム訪問時期２０１９年１月
聞いた話、印象に残った点
ーホテルと一体開発、入り口等は別だが同じ建物の半分ほどがホテルになる
ー天井高を序盤からアピール、都心低層は2.5mが多い中 通常フロアで2.62m、プレミアム2,72mはがんばりましたと
ーＪＲ恵比寿駅徒歩５分、日比谷線恵比寿駅３分（表記４分）の利便性
ー大規模物件の供給が少ない恵比寿駅近
ーマンション部分は８８戸だが、同じ建物にホテルが入るので敷地は大きめ
ーオンリーワンのデザインにこだわる。三井のパークマンションを意識していると営業さんも
ーエントランスを豪華にするのはもちろん、共用部である内廊下と住戸ドアに至るまでラグジュアリーデザインにこだわった
ー玄関ドアのデザインは標準でタッチするだけのハンズフリーキー、
ー鍵穴が無いように見えて、足下の左下の部分に小さく鍵穴が二つという豪華に見えるドアが印象に残った
ーざっとしか確認してないが、高級物件についてるようなものはだいたいある感じ
ー共用部分のラグジュアリー感は十分だと思った
ー値付けがよくわからない価格差
２階は電線が目の前だから投資向けのサービス価格、ガスコンロが選べないなど一部制約が入るが安めの設定にしたとのこと。
それにしてもほぼ同じ間取り
６０㎡タイプで
２階１１，９８０万円（＠６６０）
３階１３，２８０万円（＠７３２）
６階１５，０４０万円（＠８２９）
７５㎡タイプで
２階１４，２８０万円（＠６２９）
３階１５，８８０万円（＠７００）
６階１８，２８０万円（＠８０６）
低層、小規模マンションのモデルルームはあまりいったことないのでわからないが、異常な差に見える。
２社の想定賃料一覧ももらったが、一階上になるだけで賃料１年分を余裕で超える価格差。
ほんとうにこの値段で売るつもりなら投資だと低層以外ありえないような値付け。
そして現状半分以上が投資またはセカンドハウス目的での来場とのこと。
２階の部屋で表面利回り３％後半から４％前半くらいか。
しかも２社の賃料想定に大きな開きがあって読めない。
７５㎡タイプ２階の部屋で２社の想定４６．６万と５１．４～６０．５万、港区高級物件レベル。
新築時でならいけるかもしれないが、４６万でも恵比寿のラブホ３軒の近くの立地としてはやりすぎ感が。
６０万は無理じゃないかと思う。
ちょうど２０１９年２月に反対側の新築タワマン、シティタワー恵比寿が竣工するから賃料をみたいところだが、１月後半に第一期申込期限なのは・・
ー恵比寿の個人的なイメージは便利でお金がある程度ある人にとってはコスパがわりといい街
住みたい街ランキング１位になったりしてるけど、駅近く、広尾・白金方面、代官山・中目黒方面、ガーデンプレイス方面では景色が違う。
恵比寿のどこを指すかで全然イメージが違うから、ひとくくりにしにくいと思う。
お金がそれほどない人から見ると１人暮らしワンルームで相場１２－１４万は高いだろう。
港区に比べると山手線、日比谷線という使える路線が二つあって、街にも港区ほど高くなくていい店が多くあるから便利で手頃に感じる。
それでいて隣の渋谷ほどは人が多くないからちょうどいい。
山手線で東京、品川、渋谷、新宿や、日比谷線で銀座、虎ノ門、中目黒などにアクセスしやすく、代官山、目黒、広尾あたりは徒歩圏。
私は１８歳で上京した中流家庭の田舎者だが、地方である程度お金があって東京くることを考えているならおすすめできる場所である。
住んでみてからいろんなところへ行ってみて、自分に合う街に引っ越せばいいと思う。
家賃や物価はそこそこ高いけど、レストランや出かけるときの利便性は相当いい。
今もよく食事に行く。
実は１０年以上前にはじめて住んだ高級物件は恵比寿エリアだった。
気軽な安いチェーン店も多いから、当時は自宅の家賃以外にはそれほどお金はかけなかったが、快適だった。
駅近くは夜はあまり治安がよくない話も住んでる知り合いから聞いたことがある。
そういうわけで、恵比寿駅近＋超高級物件という組み合わせはあまりないと思うので、この高値チャレンジ物件がどうなるのかは興味があって見に行った。
営業さんによると、野村不動産年に１件程度チャレンジ物件をやっているが、今年はこれだと自信あるようだった。
駅を挟んで反対側のシティタワー恵比寿が坪５００～６００万円台中心だから、そこよりも高値チャレンジということになる。
シティタワーは駅徒歩７分でいろいろ微妙だから、実需じゃないし買うことはまずないと思ってモデルルームを見てない。
仕様などの比較はできないけど、今回のプラウドは港区のガチ物件レベルに近い仕様だと思うので、相場状況が変化なしの前提ならシティタワーよりは高くても違和感はない。
相場は読めないけど、少なくとも値上がりが期待できる値段じゃないので今回は比較のための訪問だけど楽しかった。
以上、初のモデルルーム訪問記でした。
去年はパークコート渋谷と、ザコート神宮外苑。
今年はここが一件目。
他に気になってるのはパークコート文京小石川、晴海フラッグあたりか。
