2019-05-15

選手村マンション晴海フラッグは買いか？ー書評

都心マンション、不動産投資読書、書評

選手村マンション晴海フラッグは買いか?
三井健太
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マンションの専門家として評価の高い三井健太氏が晴海フラッグだけで一冊書いたという本書。

まず「関連企業とはかかわりがないから客観的な立場として書く」とのこと。

単なる宣伝なのかとも思っていたがそういうわけではないようだ。

駅から２０分近くと遠く、ＢＲＴという新しい交通がどう評価されるかはわからないが、バス便マンションや他の湾岸地域のデータを紹介して比較。

ＢＲＴとバス便が同じとは言えないが、ネガティブな情報もちゃんと書いてある。

この本の執筆時点では価格が発表されていなかったようなので、やけに「仮に噂通りの安い価格なら」という表現が目立っていた。

発表価格はそんなに安くないと思うが。

実際の晴海フラッグの間取りの紹介、分析や、再開発、街作りなどあらゆる観点から分析を試みる。

しかしまだ何もできていないのだから予測は困難を極める。

寄せられる多数の相談、困難な回答。

そんなとき世田谷のマンションを検討しているＱさんが相談に訪れた。

世田谷の駅近は高すぎて買えないから、妥協して世田谷のバス便にしよう。

そう決めた後に相談に訪れるＱさん。

７０平米５０００万のバス便マンション。

バス便マンションはめっちゃ値下がるから資産性の高い駅近を！

それが当たり前だと思っていたものの、断固として譲らず、値下がりなんて気にしない。

欲しいマンションで得られる家族の幸福プライスレス！、と結局納得の上でバス便を買うことにしたのです。

マンションで儲けようなどと考える輩には想像できない世界がそこにはありました。

テレビを買って１０年が経過し、買ったテレビが値下がりしていることに激怒する人がいるのでしょうか。

テレビによって得られた家族の幸福があればそれでいいのです、と（違いすぎる気がするが・・）。

そこに現れた晴海フラッグ。

比較として類似性があるバス便を例に出してはいるものの、晴海フラッグのＢＲＴはバス便なのか。

問題も指摘されてはいるが、虎ノ門など主要オフィスに乗り換えなしで行けるのだから郊外から駅でさらに電車に乗り換えるバス便とは違うのではないか。

また直線距離や自転車、タクシーでも東京駅に近いのが晴海であり、需要は十分。

何もできてなくて、値段に影響する街の評価やＢＲＴが使えるのかなど不確定な情報が多いので評価は難しいが、損はしないんじゃないみたいな話。

マンション大全などど重複する部分もあるが、著者のマンション理論も載っているので参考になった。

世田谷の話は１５年後に結果を聞きたい。

選手村マンション晴海フラッグは買いか?
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マンション理論も研究され尽くしてて、この２人の本を読んでおけばＯＫ。

マンション大全
三井健太
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2020年以後も勝ち続けるマンション戦略バイブル
沖有人
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2019-05-02

１００万円で株をやるならその１ー優待・バリュー投資編

少額投資でがんばるならどっちをやるのかを決めた方がいい。

１，大きく減らすリスクをとって増やしにいく

２，運用の実弾演習と考えて勉強しながら自分の考えた運用方法や、参考にしている人の手法などを試していく

増やしにいくのはある程度自分の手法ができてからでいい。

または本や自分がいけるんじゃないかと思う方法を実際のお金を使って検証する。

実際に売買しないと投資のレベルが上がることはない。

今回は運用の練習をしながら長期で保有できる銘柄を探してコツコツ増やす方法である。
必要資金は１００万程度を目安とするが、１０万でも３０万でも買える銘柄はあるから可能だ。

優待・バリュー投資は少額でやれば低リスクで、下落しても経営危機にでもならない限りそのまま長期保有しても構わない

長期で保有して優待・配当を得られる銘柄に分散投資するが、短期で２０％以上目安で上がれば利食いして短期売買の練習にしてもいい。

よほどの優待マニアでない限りこの方法で運用できるのは上限数百万程度だと思うが、投資は小さな利益を積み重ねることが大事なのだ。

初心者ほどこういった小さな積み重ねを軽視して一気に大きく増やそうとしがちだが、金持ちほど小さな利益の積み重ねを大事にしているのである

ツイッターでたまに優待銘柄をツイートしている中にも対象にしている銘柄がある。

主な内容
・優待・バリュー投資で買う銘柄の基本条件
・どういうタイミングで買うのがいいのか
・銘柄のスクリーニング方法、使っているサイト
・買ってはいけない銘柄とは
・短期で配当＋優待を狙いつつ値上がり益を狙う方法
・あの人気高配当株はなぜ下落したのか

続きはこちらから

１００万円で株をやるならその１ー優待・バリュー投資編

https://note.mu/nyantama/n/n7626a96e74a1

2019-04-27

書評ー金持ち父さん貧乏父さん

読書、書評

金持ち父さん、貧乏父さん
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金持ち父さんシリーズでたくさん出ているが、最初の一冊だけ読んでおけば十分である。
私はおもしろいから全部読んだが。

見事に人によって同じもの読んでも全く違った解釈するんだなって典型の本
初版が２０００年だから２０年近く前のもの。
今ではお金の教育や投資することは一般的になったが、当時はまだネットも普及しはじめの時代だ。
日本で最初のネット証券を松井証券がはじめたのが１９９８年、最初のネット株ブームは２００３年頃ではないか。

この頃の発想からどのように今に至るまでお金に関する考え方が発展していったのかを見ると、わかりやすいと思う。
その最初の流れを作ったのがこの本ではないかと思う。

哲学書のようなものだから、本を読んだら金持ちになれるというわけではないが、方向性とやるべきことが的確にまとまっている

ー資産と負債の定義、キャッシュフローの重要性
私のポケットにお金を入れてくれるのが資産、私のポケットからお金を持っていくのが負債、よって自分が住む持ち家は負債だがマンションを人に貸せば資産。
資産とはキャッシュフローを生み出すもののことである。

ー言葉の定義と金融リテラシーの重要性
金持ちと貧乏人は使う言葉が違う、言葉の正しい意味、定義をしっかり学び、金持ちの言語を使え。
金持ちと貧乏人を分けるルールを知れ。

働いて給料をもらう、給料が高い仕事を探すことしか知らないのがラットレースにはまる労働者の発想。
お金のためではなく、学ぶために働け。
お金のために働き続けてもお金しか得られないが、知識を得るために働くという意識を持てば、ビジネスの構造を学べる。

ーお金がないからできないは禁句、どうやったらそれをできるお金が手に入るのか、と考える
働いたお金で資産を買い、贅沢品は資産に買わせる。
金持ちは資産を買う。
貧乏人の家計は支出ばかり。
中流の人は資産だと思って負債を買う。

ー金持ちに必要な四つの知識
ファイナンシャルインテリジェンスとは会計力、投資力、市場の理解力、法律力であると述べている。

ーお金は単なる幻想、数字でしかない
金持ちと貧乏人は税金を払う順番が違う
貧乏人ー収入、税金、手取り
金持ちー収入、経費、税金、手取り
これは経営側の人間なら当たり前のことだが、多くは雇われて働く側なので、この基本的な論理を理解できていない。
そして金持ちは手元にお金を戻さずに、税金支払い前に再投資できる。

このようなことをまず理解し、すぐに行動しようというのが主な内容である。

金持ち父さん、貧乏父さん
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2019-04-18

少額からでも資産を増やせる、低位小型株噴火待ち投資法note

株式投資、投資全般

数千万程度までの金額の運用であれば低位小型株投資が最適だと思う。
資金効率、回転率、下値リスク、上昇リターン、どれをとっても優位性が高い。

なぜ低位株をやらない人が多いかと言えば、派手に上がってるように見える小型の新興株などに比べて地味だからだろう。
動かない時期がかなりあるため、そこでやめてしまうのかもしれない。
あるいはクソ株、ボロ株などと言われる銘柄が多い、倒産や廃止リスクが高いなどの理由もあるかもしれない。

また運用金額が億を超えてくると、買いたい株数買えないため、あまり大口投資家は参戦してこないというのもある。

投資の収益は一般に投資資金に対して何％増えたかや、日経平均などの指数と比較してどれだけ上回ったかなどで評価されるが、それらは個人投資家にはあまり意味がない。

リーマンショックで日経平均が－５０％だったけど、自分は－３０％で３０００万しか損してないからよかった、などとは普通は思わない。
全部現金にして何もしなかったほうがいいに決まっている。

制約のない個人投資家の場合、投資の収益は何円儲かったかが重要なのである。

少額ほど売買しやすく優位なのもまた低位小型株である。

株価５００００円の銘柄がストップ高＋１００００円した場合、上昇率は＋２０％だが、５０円の銘柄が＋３０円ストップ高すると＋６０％にもなる。

５０円が６０円になるだけで５００００円の銘柄のストップ高相当の上げである。
しかし５００００円の株は１００株買うだけで５００万円分買えるのに対して、５０円の株は５万株買わなくてはならない。

５０円に５万株以上の売り注文がない場合は、５１円、５２円と上値を買い上がらなくてはならないため５０円では買えず、５０００万円分買いたい大口なら値がさ株を選ぶだろう。
５０円に１万株の売りしかない銘柄の場合、５０万株買いたい大口にとっては効率のいい投資ではないが、１万株５０万円分買えればいい投資家にとっては非常に効率のいい投資となる。

これが低位株投資の小口特有のメリットである。

なおかつ下値のリスクも低いのである。

この低位株投資法の内容は

ー運用資金３００－１０００万程度を想定、まずは１億を目指す
ー集中投資する手法も織り交ぜるので、資産規模を一気に増やすのにも使える
ー噴火待ちの手法なら兼業投資家のでも使える
ー完全に防げないリスクとして全体相場暴落があるが、その場合も新興株などに比べて損失は小さい
ー下落時にしっかり対応して資金を残せれば、その後の一番の稼ぎ時に一気に増やせる
ーある程度時間と資金に余裕をもって、じっくり値上がりを待てる人向け
ーある程度の数値目安は示すが、予測不可能なことが多いので大雑把に運用する
ー中身のやばい銘柄ほど大きく上がる傾向が強い
ーテクニカルで銘柄を選ぶ方法
ー簡単なファンダメンタルズで危ない銘柄を回避する方法
ー私が大きく資産を増やしたときにやった単純な方法

などとなっている。

つづきは下記から。

同じ手法が広まりすぎると一時的に使えなくなってしまう可能性があるので、一部有料コンテンツにします。

少額からでも資産を増やせる、低位小型株噴火待ち投資法｜にゃんたまω超短期投資家 @nyantama2323｜note（ノート）

https://note.mu/nyantama/n/n26c3de370fbf

2019-04-03

読書に一体何の意味があるのかーあれほど嫌いだった読書が大好きになって当然の理由とは

読書、書評

私は２０代前半くらいまで全く本を読まない人間だった。
興味もないしおもしろいとも思わなかったからである

本を読む目的もなく、読んで得られる情報に魅力があるとも思えなかったのだから当然である。
受験勉強で必要な教科書は当然読んだが、つまらないし高校の現代文は唯一赤点になるほど成績が悪い教科だったので、なおさら文章を読むのは嫌いだった。

読書をはじめたきっかけは、女の子にモテるにはどうすればいいんだろうと考えたことだった。
女の子の心を読めないものかと心理学の関連書籍を読みあさったのが私の読書のはじまりである。

心理学はエンターテイメントとしてはおもしろいが、根拠の多くは統計学であり、感情の変化に適当な統計データをくっつけたようなものだと思ってるので、直接的にモテにはつながらなかった。
使うにしても結論だけ拾えばいいというのが私の結論。

モテるとはどういうことなんだろう。
そう考えると、まず見た目がいいこと、お金持ちであること、有名人であることなどいろんな要素が挙げられる。
その中でまず生まれつき決まってる見た目がいいかどうかや、スポーツが得意、親が金持ちや有名人などという努力でどうにもならない要素は考えても無駄だと思った。
そして努力でどうにかできて、しかも効果が高いのはお金を稼ぐことだという結論になった。

そこだけが唯一どうにかできるところ。

この時点で高校生以下ならまず「慶応に入ること」とか難易度も低くて具体的な目標もあったのだろうが、全く教育熱心でない家庭に育ったので適当な大学に入ってしまっていた。
ネットが発達していなかった時代の田舎なので情報もなく、いい大学から適当な商社とかに入ってモテるというイージールートを知らなかったのだ。

なんということだ。

高校までの受験勉強の目的は、新卒一括採用という歪んだシステムの利権である、新卒エリートの看板である。
実質的にある程度の大学でないとエントリーシートで切られるので、大学合格が受験システムにおける１０代の第一ゴールなのである。
高校生や、子供をもつ親は理解し明示しておくべきである。

上から下は転職も難しくないが、下から上は実績や能力の証明やコネなどの人脈が必要で簡単ではない。
だから凡人ほど目的などなくてもなるべくいい大学に入り、とりあえずいい会社に就職しておけばいいのである。
学閥なども規模があるほうが有利なので、偏差値が同じなら東京の真ん中に近い場所にキャンパスがあり、規模が大きくブランド価値が高いところがいい。
何より周りの人間のレベルが違うのである。
大手の信用力を使って数千万のローンで不動産を買うこともできるのだ。

難しい話ではないのだが、教師やＰＴＡと戦うのがかっこいいとか思ってるアホな１０代にこれを理解させるのは大変だろう。

これが１０代における最高効率のモテとお金を得る方法であり、中学以前の受験なども目的はとりあえず大学と考えればいい。
お受験はどっちでもいいと思うが、高校入試に無駄なエネルギーを使う意味がないので中高は一貫のほうがいいと思う。
私は田舎の公立中学、高校だったが、教科によって教師のレベルがひどくて、高校時点で一定レベル以上でなければ終わりだと思う。
今はスタディサプリなど安価で自分でどうにかするルートもありそうなので恵まれている。

このルートに乗り損なった場合に、今回書いている大学生から２０代以降の効率的ルートを模索することになるのである。

２０代以降のおいしい部分は１０代の競争で一定レベル以上のものをもっているかどうかで大きく変わる。
起業するだの有名になるだのする場合にも、有名大学やや大企業のブランドや人脈、親の資金力や都内の家賃がいらない実家のようなセーフティネットを利用できるかどうかは大きい。

それがない場合の最適解が投資家である。

ツイッターが主流となってから仕手筋と仲良しになるみたいな政治ゲームとして攻略する方法が生まれたので、やはり１０代のストックがあるほうが優位なゲームにはなってきた。
それでも少しのお金とネットにつながったパソコンがあれば田舎でもできるのは圧倒的優位であり、大人になってからでもそれらはいくらでも作れる。

不動産投資などはインサイダー市場なので、一般人に儲かる話がくることはないが、株なら自分で見つけることもできるし、やってみてダメなら勝手に売って逃げればいいだけだ。

こうして今度は株式投資で稼ぐために株の本を買いあさった。

一万時間の法則というものがある。
何かを極めるにはおおよそ一万時間必要であるという有名な経験則のようなものだ。
１日１０時間とすると約３年ということになる。

私は２０代前半で株をはじめてから億に増やすまで約３年半かかったのだが、最後の半年で１千万から１億にしている。
最初の一年は少額でやっていて少しマイナスだったことを考えても、着実に勝てる方法を３年で見つけて、リーマンショックのリバウンド相場で一気に攻めることができたのだ。
絶対に現物全力以上は持ち越さないルールで、決して無茶なギャンブルをしたわけではない。
日々のつまらなくて地味な行程の積み重ねである。

その簡にも情報収集や研究のために習慣となった読書によって、理解力や論理的思考力が上がり、開示情報やネットの情報を素早く処理することができるようになった。
情報は文字か数字がほとんどなのだから、これらを早く正確に読み取り、理解する能力は投資に限らず生きる上で必須である。

こうしてその後も資産を増やし続けてお金持ちになったのだが、今ひとつモテる実感がわかなかったのでおかしいと思った。
お金を稼ぐのに金融リテラシーが必要なのと同じで、恋愛にも恋愛リテラシーが必要というだけのことだった。
自分の好きなこと以外にあまり関心がなかったので気がつかなかった。

お金をもっているというのは恋愛における優位性の一つでしかなく、それ以外にも必要な要素やスキルがたくさんあったのだ。
こうして今度は恋愛、モテに関する情報をまずは本を読んで集中的に集め、実践していった。
情報は得るだけでなく、正しいかどうかの検証に実践、行動することが必ず必要である。

恋愛に関してもまた３年くらいかかったのではないかと思うが、一通りのことは研究し尽くした感がある。

お金は年齢にかかわらず稼げるが、恋愛は６０代のおじいちゃんが１００億もっててもおっぱいの大きい女子大生にはモテないのが明らかなように、賞味期限がある。
原則的には３０代前半程度までで、がんばって３０代後半程度まで。
それ以上でモテる男はそもそも若い頃から女に困ったことはないような人だろう。

そこで私は男の場合３５歳を目安として恋愛戦略を変えている。
おおむね３５歳以下は総合評価点が高ければ女子大生の恋愛対象に普通になるので、恋愛工学のような数と効率のアプローチ。
それ以上は例えば擬似的な教師と教え子のような関係を作るなどの別のアプローチをたくさん開発した。
微妙な年齢の場合は相手がどっちと評価するかによるのである。
恋愛工学で言えばGoodGenes評価かGoodDad評価かみたいな話だ。

年齢が最初からわかる出会い方でなければ３０歳も４０歳も同じなので、実質的にはある程度見た目の年齢ということになる。
セックスだけならお金で解決することもできる。
しかし長期の付き合いとなる場合は、４０歳以上と結婚したいおっぱいの大きい美人女子大生は限られるので、相当な力が必要であろう。

お金だけではなくあらゆる面から見ての圧倒的な魅力とそれを手に入れるための情報だ。

読解力、理解力、情報処理能力、文章力やコミュニケーション能力、個人に依存するあらゆる能力は文字情報によって入手可能となっている時代なのだ。

しかしあまりに量が増えすぎてしまい、今度はどれが正しい情報なのかを判断する高い能力が必要になったのが最近の状況だろう。

あふれる情報の中から自分の力で正しい情報を見分けるには、日々の地味な読書習慣が役立っていたんだなと痛感しているので、こういう記事を書いたのだ。

上位ランナーになるには、日々の地味な努力の積み重ねが必須なのである。

こうしてあれほど嫌いだった読書が、お金を稼ぐことと、セックスするためという目的を持ったとたんに楽しくて仕方ないものになったのだ。

読書には明確な目的が必要なのである。

目的も利益もないのに勉強したり、読書する気になんてなるはずがないのだ。

読書する理由はそうすることでより儲かるからであり、セックスできるからというだけのことなのである。

今後も本やネットから必要な情報を探し出すための具体的な方法を書いていこうと思う。

恋愛戦略なども需要がありそうなら体系化したものを公開していこうと思う。

2019-03-31

書評ーレイダリオ　PRINCIPLES(プリンシプルズ) 人生と仕事の原則ー

読書、書評

レイ・ダリオ
PRINCIPLES(プリンシプルズ) 人生と仕事の原則
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レイダリオは世界最大のヘッジファンド、ブリッジウォーター創業者で、年間数千億の運用報酬を得ることもあるような次元の違う富豪である。
本書は値段が４３２０円で、訳著とはいえ高いなと思いながらも現役最高レベルの投資家だと思っているので、関心が強くて読んでみた。
構成が自伝、人生の原則、仕事の原則の３部構成のような感じで、３冊の本を１冊にまとめたような形で全５９０ページとなっているので、この値段も納得。

ー自伝部分
幼少期に母親を亡くし、ミュージシャンであった父に育てられたダリオ少年。
したくないことには抵抗したが、何かに夢中になると止まらなかった。
「８歳の時から家の雑用をするのには抵抗したが、家の外でお金を稼ぐためになら同じ仕事を喜んでやった」というエピソードが個人的に非常に共感した。
子供を無報酬の奴隷だと思ってるような親に従うようではダメだ。これに従うのは労働者マインドである。

その後は投資家にありがちな大儲けと大損を繰り返しながら復活していくストーリー。

今回の本のテーマであるプリンシパルズ（原則）を重視する背景になった感情的な失敗エピソード。
ブラックマンデーで大儲けしたにもかかわらず、その後の相場で利益の多くを飛ばしてしまった失敗など。
近年ではギリシャ危機や、リーマンショックも的確に予測して利益をあげている。

そして築いた兆単位の資産だが、最後に「巨万の富よりも大事なのは基本的なこと、すなわち眠るためのベッド、よい人間関係、よい食べ物、そしてよいセックスである」と述べている。
やはり巨万の富よりもセックスが大事なのだ。

ー人生の原則部分
文字にしてみると本当に基本的なことしか書かれていないと思う。
自分で考えて行動せよ
超現実主義者になれ
徹底的にオープンになれ
こうあるべきだという考え方に固執せず自然を見ろ
自分をマシンだと思って高いレベルから客観的に見よ

などである。

ー進化を、さもなくば死を
進化を育む３種類の学習、記憶による学習（意識した学習）、潜在意識での学習（経験）、全く考えることなく行う学習（DNAの進化など）がある。
記憶による学習が一番だと思っていたが、経験や進化のほうが速いとわかった。
経験よりもさらにＤＮＡの進化の方が速いから、人間などちっぽけな存在でできることは限られていると理解すること。
自分ができることを淡々とやっていくことが重要であると。

二次的、三次的結果の重さを考える
結果が出るまでの努力の過程（一次的結果）は苦痛しかないこともあるが、その先にあるものに重きをおいて行動せよ。
人によく見せることより目標達成を考えよ。
責任は自分で負え。願望と現実を区別せよ、など。

ー人の頭の配線はそれぞれものすごく違う
自分に合った方法を見つけること。

ー効果的な意思決定プロセスについて
意思決定はまず学び、それから決定するという２段階プロセスである。

ーおおよそでいい、不完全論者になれ
正確さにとらわれるより、近似値を使って速く必要な結論を見つけろ。
重要なことを犠牲にして小さなことに時間を使うな。

ー期待値を常に意識せよ
正しくなる確率をさらに上げることには意味がある
４０％５１％にする場合より、５１％を８５％にする場合の期待値増の方が大きい。
採算に合うと確信できる賭けだけをすればいい

ー原則をアルゴリズムに変換、単純化、原則化し、コンピューターと一緒に意思決定する
人間が得意な部分と感情を排除したコンピューターが得意な部分を分業、ダブルチェック体制にする。
人間のあらゆるプロセスを原則化してアルゴリズムに変換した上で、適切な意思決定を行い、それを改善し続ける。

ブリッジウォーターの強さはこのようなシステムではないかと思う。

最後が仕事の原則となっているが、これは人生の原則を仕事に応用したものである。

仕事の原則部分
ー２人が協力すれば３倍の効果を上げられるが、２０人より３人～５人である。
グループに人を加える利点はある時点まで徐々に増える（２＋１＝４，２５）だが、それを超えると人を加えるたびに効果が減る。
限界効用の減少、意思疎通効率の悪さが要因だとの考え。

ーアイデア本意主義
信頼できる意見は
１，問題となっている事柄で繰り返し（３回以上）成功している人
２，結論を導く因果関係を上手に説明できる人の意見であること
が多いと覚えておく。両方該当しない人は信頼できない。
一つ該当する人は信頼できる。二つとも該当する人は最も信頼できる。

結論より結論を導いた理由を見よ。
経験のない人がすばらしいアイデアを思いつくこともある、経験のある人よりよい場合もある。

以上、自分が感心を持った点を中心にまとめてみた。

あらゆることをシステム化、原則化しているだけあって非常に内容が論理的でわかりやすかった。

経済に関する原則も今後書くようなので、早く日本語版を読みたいなと思う。

レイ・ダリオ
PRINCIPLES(プリンシプルズ) 人生と仕事の原則
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2019-03-26

都心マンションエリア選択ー都心地下鉄編、地下鉄２路線理論

都心マンション、不動産投資

今回は駅からエリアを選ぶという視点で都心（千代田区、港区、渋谷区）を見てみる。

主な内容は山手線と主要な地下鉄路線と駅の紹介と、それを元にして私が自己居住候補地として選んだ利便性が高いエリアの紹介でえある。

東京の地下鉄路線図の、山手線の中だけを見ながら読んでもらうとわかりやすいかもしれない。
東京の地下鉄が複雑なのは、ほぼ乗らない路線や他で代用できるから必要のない路線が多すぎるからだと思う。

都心の高級マンションに住む人の多くは車で移動し、電車にはあまり乗らないかもしれない。
しかし駅から離れた高級住宅街と駅近の高級住宅街やレジデンスを比較すると、駅近の方が値上がりしたり資産価値が高い傾向が強い。

賃貸で住んだり、買うために調査した情報を東京に詳しくなくてもある程度わかるように簡潔にまとめた。

個人的な趣向が渋谷区メインなので、その前提になっていると思う。
どの路線、どの立地をどういう理由で選ぶのかの参考になればと思う。

ー最寄り駅付近が普段使いに優れていて、地下鉄２路線以上使えるところがバランスいい
私は電車の乗り換えは一回＋１０分くらいで計算している。
乗り換えは駅によってはかなり歩かなければならず、待ち時間もあり、利用頻度の高い移動に使うのは効率が悪い。
よって、自分がよく行く場所へはなるべく駅から一本で行けるのが望ましい。

一般には電車で一番よく行く場所は職場だろう。
共働きの夫婦や二世帯以上のファミリーなら、それぞれ違う場所ということもある。

私は利便性重視でマンションを探していたとき、行く頻度の高い場所が複数あったので一本で行きたいと考えた。
そして住む場所の優先順位や構成を考えた結果、以下のようになった。

１，駅近かつ飲食店豊富で普段使いしやすい駅近くに住む
２，職場など一番よく行く場所へ一本で行ける路線の駅近（３，４分以内）
３，別の場所への移動に使えるサブ路線徒歩圏

主として利用する路線に加えて、サブ路線として使える駅にも徒歩でいけるところを選ぼう、となった。
２路線（以上）の路線を使える立地、かつ主路線の駅にはなるべく近いようにする。
二つの駅のバランスがいい場所に住むのがいいと考えた。

これが地下鉄２路線理論である。
私はこのようにしてマンションのエリアを選んでいた。

ー駅直結は利便性、資産価値は最高だが、価格が過熱気味か
無駄に人が多い場合や、駅が地上の場合は騒音がうるさかったりする事例も経験した。

ー銀座線、日比谷線など東西に移動できる地下鉄をメイン、サブで別の場所へ移動しやすいものをサブ路線として２路線以上使える場所を選ぶ

ー都心のＪＲは資産価値は高く利便性もいいが、その分常に混んでると思った方がいい
山手線は資産価値も高く便利な路線なのだが、渋谷、新宿、池袋を含む西側は通勤時間帯以外も混んでいることが多く、あまり乗りたくない。
地下鉄なら通勤時間帯以外はそこまで混まないので、利用しやすい。
よって電車は使うが、ＪＲを避け地下鉄を使う。

ー都心地下鉄の基本
東京都心とは山手線の内側の千代田、港、渋谷、中央、文京、新宿区くらいまでのことだという認識である。
このうち千代田、港、渋谷区を超都心エリアと読んでブログの主なテーマにしている。

ー山手線一日の平均利用客数２０１６年
1位　新宿駅　769,307人
2位　池袋駅　559,920人
3位　東京駅　439,554人
4位　品川駅　371,787人
5位　渋谷駅　371,336人
9位　上野駅　182,693人
このあたりが東京を代表する山手線で他と別格の巨大ターミナル駅だと思う。

東京駅は皇居、丸の内を有する日本最高のオフィス街。

新宿は東京都庁を含めた西新宿のビル群があり、乗降客数世界一のターミナルである。

渋谷は他の５つに比べてコンパクトだと思うが、隣接駅が表参道、恵比寿、原宿、代官山など強い立地だ。

品川は地下鉄の駅がないが、ＪＲ線が密集。
東海道新幹線の始発駅でリニアの駅にもなる予定、羽田空港も近く、ＪＲによる再開発中である。

上野は東京と並び東北、北陸新幹線などの停車駅で、人は多いが超都心エリアからははずれる下町寄りエリアだろうか。

池袋はあまり詳しくないが、新宿同様高層ビルの多い埼玉県民の遊び場で、近年中国人の進出が目立つ街というイメージ（数年行ってないので妄想です）。

その他
6位　新橋駅　271,028人
7位　秋葉原駅　246,623人
8位　高田馬場駅　206,683人
14位　恵比寿駅　143,898人
21位　原宿駅　76,084人など。
ＪＲ東日本ＨＰより抜粋
https://www.jreast.co.jp/passenger/
ＪＲのみのデータで私鉄は含まれていない。

この山手線の西側の渋谷、新宿、池袋から、東側の東京方面をつなぐのが都心の地下鉄だ。
利便性のいいものは西から東へ横断するものが多いように思う。

ー便利なのは大半が東京メトロの路線
地下鉄の利便性はおおむね

東京メトロ＞都営地下鉄

が基本。

東西へ移動する路線＞南北へ移動する路線

だと思う。

これは歴史を見ると都心地下鉄の基本的な役割が西側の新宿、渋谷、池袋と東側の東京駅をつなぐことだからではないかと思う。

ー都心地下鉄を理解するポイント
・地下鉄でもテーマを超都心として山手線の内側のマンションを探すことを目的として調査したので、地下鉄路線の山手線の内側部分だけを切り取って考える。

・山手線のどことどこをつなぐのかがポイントなのでそれを意識し、次に間にある駅の利便性を考える、外側はおまけ

・西側の渋谷、新宿、池袋から東側の東京駅周りのオフィス街（大手町、丸の内、有楽町、日本橋あたりは駅間距離が近いので便宜上一括りにする）が中心エリアである

他にＪＲ中央・総武線も山手線を横断するが、千代田、港、渋谷区の中心部をあまり通らないため私はほとんど乗らない。
資産価値は高いのでまた別の機会に書く。

ー先にできた路線は地下浅くホームが近くて便利なケースが多い
参考サイト：東京の地下鉄の歴史
http://azisava.sakura.ne.jp/rail/metro-history/

ー地下鉄は入り口までの距離ではなく、ホームの深さと駅が埋まっている位置を確認する
大江戸線の深い駅のホームが入り口から５分以上かかるくらい深いのは有名だが、銀座線、日比谷線などは比較的浅い駅が多い。
また、一路線しか通ってない地下鉄駅も比較的浅いものが多いので便利だ。

ー都心の地下鉄線路の多くは大きな道路の地下を通っている
隣の駅まで歩ける距離も多いので、関心が高いエリアは歩いてみることをおすすめする。

ー別の最寄り駅への距離が近いか遠いかは重要でえある。
なぜなら使える駅２つからともに徒歩５分以内などというケースもあり、利便性における需要と資産価値が上がるからである。

都心は特に週末などは道が混むので、渋滞がない電車の方が早い場合が多いのだ。
大きな道路の下を通る地下鉄と、渋滞してる道を車と地下鉄どちらが早いか考えると想像しやすいだろう。

ー駅名と徒歩で行ける場所が一致してない駅がある
そのエリアのどこへ行くかにもよるが、駅と駅の距離が近いので名前とエリアが一致しない駅は多い。

例えば表参道から有楽町（日比谷と銀座の間）に行く場合は銀座線で銀座駅よりも、場所によっては千代田線で日比谷駅へ行って歩いた方が近い。
スマホで検索すると、表参道から半蔵門線に乗り永田町で有楽町線に乗り換えて行けと出るが、わざわざ駅の中を歩いて乗り換えるより日比谷か銀座駅から散歩した方がいいだろう。

旅行なら大差はないが、住居を探す場合はこのような場所の最短距離は把握した方がいいだろう。
複雑化しすぎてデータ上での理解は困難なレベルである。

他に乃木坂駅（場所は南青山・六本木・赤坂の境界あたり、六本木行くのに使える）、浜松町と大門、田町と三田、原宿と明治神宮前など。

大江戸線新宿駅と、新宿と名前がつく他の駅はほぼ別の駅というレベルの距離である。

ー都心の地下鉄は先にできた路線と、混雑緩和のため後から作られて少しずれた場所を走るバイパス路線が二つ一組になっている

・銀座線のバイパスが半蔵門線

・日比谷線のバイパスが千代田線

・丸ノ内線のバイパスが有楽町線

となっており、おおむね二つに分かれて反対側で合流するような形となっている。

原則としては先にできた方が便利で資産価値が高い傾向があるが、実際の住環境は職場やよく行く場所によると思う。

この６路線に加えてホームが深いことを許容するなら使える駅が多い大江戸線を紹介する。

ー銀座線・半蔵門線
銀座線
渋谷ー新橋・神田・上野

半蔵門線
渋谷ー東京（大手町）

ー銀座線
銀座線は一番古いため、他の路線との相互接続ができない。
そのためいいエリアを通りつつも郊外からの乗り入れで混んだり遅延したりが少ない。
とはいえ人気のため地下鉄の中ではやや混みがちかもしれない。
人気ランキングでも上位になっているのをよく見かける。

渋谷駅から表参道、外苑前、青山一丁目で二手に別れ、銀座線は赤坂、虎ノ門エリアを通り山手線新橋駅へ。
さらに山手線外側の銀座・日本橋を通って再び山手線神田、上野、その先の浅草へとつながる。

表参道駅の隣、神宮外苑いちょう並木や神宮球場、国立競技場がある外苑前駅。
個人的な評価は「外苑前駅のスーパーピーコックが閉店。南青山で買い物難民発生！」などと話題になっていたように、若干日常の買い物利便性に難有りだと思う。
もちろんこれは南青山住民を煽るネタであり、他にもスーパーはある。
国立競技場の完成後も外苑の再開発が計画されており、有望なエリアの一つである。

隣はパークコート青山など大規模高級物件が多い青山一丁目駅。
他にパークコート赤坂、パークアクシス青山一丁目などの高級物件や高級住宅街がある。
外苑に加えてパークコート青山向かいの公園や、高橋是清翁記念公園に再開発タワマン計画もあるようで、開発余地がありそう。
外苑前と同様緑が多いのだが、車がないと日常の生活利便性に若干難があるように思い、自己居住地の候補からは微妙にはずれていた。

個人的なこのあたりの印象は南青山の田舎である。
外苑や赤坂御用地、青山墓地に囲まれているからではないかと思う。
青山通りは片側４車線もあり車が多い。
しかし大通り以外の周辺は閑散とした高級住宅街とオフィス街が混在している感じである。
赤坂あたりまでは起伏がかなり激しい。

評価が好みで分かれるように感じ、私のように日常の利便性を重視するタイプは南下してすぐ近くのミッドタウン、赤坂檜町、六本木、麻布十番エリアか、南青山エリアなら表参道駅付近のほうが好きだ。
しかしそういった場所から離れたい人には、周辺の飲食店やショップが若干弱い印象があるものの、ありなのではないか。

赤坂見附（＝永田町）、溜池山王（＝国会議事堂前）を通り、霞ヶ関が最寄りの虎ノ門、新橋駅へと抜ける。
その先は銀座、銀座一丁目、京橋、日本橋、三越前と東京駅の少し外側を走り、神田で山手線に合流。
再び末広町、上野広小路を通って上野から浅草へとつながる。

日本橋、京橋あたりの山手線外側で強いエリアを走っている。
その先の浅草を含めて使える路線である。

ー半蔵門線
渋谷、表参道、青山一丁目、永田町（＝赤坂見附）駅までは銀座線とほぼ平行して走っている（外苑前は止まらない）。

半蔵門線は永田町（赤坂見附）から千代田区のガチエリア番町・千鳥ヶ淵近くの半蔵門駅、皇居北の九段下（靖国神社や日本武道館）、神保町を通り大手町丸の内エリアへ。
近年その先の清澄白河や押上駅（東京スカイツリー）も注目されるようになった。
住宅地としては南青山エリアの表参道、番町・千鳥ヶ淵エリアの半蔵門などを通るが、銀座線に比べると日常ではあまり利用しない駅が多いという印象。
私は渋谷表参道間や、カレーと本屋の街の神保町へ行く時などに乗るくらいである。

ー日比谷線・千代田線
日比谷線
恵比寿ー有楽町（日比谷・銀座）、秋葉原、上野

日比谷線は中目黒から山手線恵比寿、広尾、六本木、神谷町、虎ノ門ヒルズ（開業予定の新駅）を通り、霞ヶ関と隣の日比谷で千代田線と合流。
銀座、築地を通り秋葉原・上野へ。

ぱっと見でわかるとおり、名だたる高額人気エリアを通過する都心最強路線ではないかと思う。
代官山・恵比寿エリア
広尾・南麻布低層高級住宅街エリア
六本木ヒルズ・ミッドタウン再開発超高級レジデンスエリア
赤坂檜町低層高級住宅街エリア（ミッドタウン裏）
神谷町～虎ノ門ヒルズ、麻布台再開発超高級レジデンスエリア

以前書いた以下の記事で紹介した高額マンションのエリアだけでこれだけの場所を通る。

他にも
官公庁が集中する霞ヶ関エリア
買い物に便利な日比谷・銀座エリア
八丁堀で京葉線に乗り換えて幕張メッセやディズニーランドへのアクセス
ヨドバシ秋葉で買い物
など、一本でかなりの範囲をカバーしている。
資産価値も高く、利便性も非常にいい。

ー千代田線
原宿ー東京（丸の内二重橋前、大手町）

原宿の外側の代々木上原、代々木公園という閑静な高級住宅エリアからはじまり、原宿、表参道駅。
乃木坂はミッドタウン徒歩４分で六本木へのアクセスもいい。
村上ファンドも買い占めた赤坂駅前の赤坂サカス付近や国会議事堂前（溜池山王）にも紹介はしていないが高級レジデンス多数。
国会議事堂、霞ヶ関を通り、日比谷、丸の内（二重橋前）、大手町と無駄がない。
やや地下深い駅だが新御茶ノ水は秋葉原、神保町も近く、明治大学キャンパスなどへのアクセスも良好。

その先は上野の飲食・ラブホ街湯島、人気エリアで東大本郷キャンパスも近い谷根千（やねせん）エリアの根津、千駄木。
西日暮里まで山手線の内側を通るので、路線の資産価値は高いと思う。
その先の北千住は日比谷線と合流地点、利便性に優れた手頃なエリアとして見直されている。

日比谷線＋バイパス路線の千代田線は非常に強い都心地下鉄なのではないかと個人的には評価している。

ー丸ノ内線、有楽町線
 丸ノ内線
新宿ー東京ー池袋

丸ノ内線は新宿から東側の東京へ行った後、そのまま西側の池袋へ戻る環状に近いような形である。
オフィスエリアを多く通り、通勤以外の用途では渋谷区、港区方面から利用することはない。
地下鉄の人気ランキングで上位になっているのを見かけるが、単純に実質二本分が一つの路線となってるから、利用者が多いのではないかと思う。
東京ー池袋間は文京区の閑静な住宅街も多く便利だろうと思う。

有楽町線
池袋ー有楽町
豊洲、月島の湾岸人気エリアと都心をつなぐ路線という意味合いが強いと思う。
都心部は通っているのが永田町、麹町、市ヶ谷など千代田区ガチエリアばかりで、都心から使うよりは都心へのアクセスに使われる路線だろう。
港区、渋谷区をほとんど通らないので、私は使うことは少ない。

大江戸線
新宿ー浜松町（大門）
新宿ー上野（上野御徒町）
完成した時期が遅いため、ホームがものすごく深いのが特徴。
駅の入り口からホームまで３～５分かかるのを覚悟しないといけない。
しかしホームが深い点を許容できるなら、新宿から代々木、青山一丁目、六本木、麻布十番など比較的使える場所を通る。
サブ路線として使うことがしばしばある。
環状のように見えて環状じゃないので、都庁前駅、新宿駅などで乗り間違えないように注意（一度乗り間違えたことがある）。

南北線
目黒ー駒込
地味なところをつないでいる路線だが、目黒から電車の利便性がよくない高級住宅街の白金、白金高輪から麻布十番、六本木一丁目、溜池山王、永田町、四ツ谷、市ヶ谷など港区千代田区の多くの駅を通る。

たまにしか乗らないが、子育て層に人気の白金などのエリアから塾や学校が多い千代田、文京区のエリアをつないでいるせいか、学生を多く見かける感じがする。
大江戸線同様ややホームが深い駅が多いので、その点を許容するなら比較的使えるか。

渋谷区を全く通らないため、私は特定の目的地がある場合くらいしか乗らない。
利用頻度の高い銀座線、日比谷線、千代田線、大江戸線で行ける駅とかぶっているせいもある。

ーこれらを考慮して気に入った場所
結局私は渋谷エリア中心に考えつつ、港区、千代田区を移動することが多いので、山手線、銀座線、日比谷線、千代田線あたりをメインに、大江戸線、半蔵門線をサブ路線にする方針で候補を選んだ。
一本で行けなかったり、面倒な場合はタクシーやウーバーを併用する。

そうすると主に選ぶことになるのは

・使える二駅の間のエリアのマンション
・一駅に使いやすい二路線以上が走っている駅付近

となった。

自分の好みや趣向を含めて候補となったエリアは以下の通り。

１，恵比寿駅近代官山側
２，中目黒駅近から代官山駅の間あたり
３，表参道駅近、南青山、北青山、神宮前エリア
４，渋谷駅近の表参道寄り
５，原宿駅近
６，六本木ヒルズレジデンス、または付近の麻布十番寄り
７，東京ミッドタウンのレジデンス、または付近の六本木、赤坂檜町エリア
８，広尾駅近、南麻布、広尾
９，虎ノ門ヒルズレジデンスまたは付近の再開発レジデンス

個人的趣向で渋谷区が遠いためあまり調査してない白金、白金高輪、三田、芝公園、御成門、赤羽橋、泉岳寺などは含まれていない。
この辺も品川や高輪ゲートウェイ新駅の再開発エリアにも近く、環境もいいエリアなので、特に子育てを考えるような世帯にはいいのではないか。

ー予算を調整する場合
１，広さを妥協する
２，主のみの一路線駅にする
３，主路線の山手線外側駅近にする
４，駅からの距離を妥協する、

お金より時間が貴重なので、買う場合は特に資産価値の維持率からみても駅からの距離妥協は勧めない。
おおむね徒歩５分までである。

以上がマンション選びという観点から見た、山手線＋都心地下鉄に関する分析と候補エリアである。

以前の記事のエリアとかぶっているところが非常に多い。

坪単価ランキングで見る高額物件の傾向ー港区、渋谷区、千代田区低層高級住宅街編ー
https://geus.hateblo.jp/entry/2019/02/28/141626
坪単価ランキングで見る高額物件の傾向ー超駅近、再開発エリア編ー
https://geus.hateblo.jp/entry/2019/03/07/115044

エリア選択だけで好みによって物件はほとんど決まるのではないかと思うが、個別の物件探し、比較の記事も今後予定している。

自分が使うかはともかく、資産価値の面から考えて東京駅や新宿駅などのオフィス街へのアクセスは重要だろう。
好きな駅を二つほど選んで、そこから通勤やよく行く場所を考慮して、駅のどちら側にするか、どのくらいの距離まで許容するかを決めるのがいいのではないかと思う。

2019-03-07

坪単価ランキングで見る高額物件の傾向ー超駅近、再開発エリア編ー

都心マンション、不動産投資

前回は都心人気エリアのなかの低層の高額エリアをまとめた。

坪単価ランキングで見る高額物件の傾向ー港区、渋谷区、千代田区低層高級住宅街編ー
https://geus.hateblo.jp/entry/2019/02/28/141626

低層の高額エリアにあたる場所は、駅近と同時に満たさないことが多い。

そこで資産価値への影響が大きい要因として、３分を目安とした超駅近、そして再開発レジデンスについてまとめた。

ー超駅近
駅徒歩３分以内かつ人気アドレス、
３Aよりは値段が落ちる恵比寿駅近や、希少な原宿駅近ブリスベージュ神宮前、このランキングではかなり古い青山パークタワーなど。

港区以外の主な駅近物件を見ると、
１６位ブリスベージュ神宮前（原宿駅徒歩３分、２００８年）
２０位ブリリアタワーズ目黒（目黒駅徒歩１分、２０１７年）
３０位青山パークタワー（渋谷駅徒歩４分、２００３年）
３６位プラウド恵比寿南（恵比寿駅徒歩２分、２０１７年）
４３位コノエ代官山（代官山駅徒歩１分、住所は恵比寿西、２０１６年）
１０９位中目黒アトラスタワー（中目黒駅徒歩１分、２００９年）
１２６位代官山アドレス（代官山駅徒歩１分、２０００年）

１位の虎ノ門ヒルズ（新駅直結予定）や３位のパークコート赤坂檜町ザタワー（乃木坂徒歩３分、六本木７分）なども入っているが、元々高い港区の物件を除いてピックアップした。
それでもこれだけ駅近が多い。
都心でも資産性を考えると駅近は外せない条件だと考えられる。

私も駅近至上主義でここ１０年以上駅徒歩３分以内しか住んだことがないのだが、そういう人は必ず一定数いるので、都心の人気駅なら値下がりはしても高値は維持するのではないか。
高額物件のモデルルームに行って話を聞いても、富裕層でも電車に乗る人は増えていると聞く。

個人的には駅から遠い高級住宅街よりも、なくなることがなさそうな都心の駅近の方が、数十年単位の将来にわたって価値が維持される可能性が高いのではないかと思う。
低層エリアの場合はさらに駅付近に高層マンションが建ったり、オフィス複合の再開発があったりすればさらに価値が上がる期待値もある。

低層の高級住宅街も再開発があれば上昇はするだろうが、再開発は都心でも駅近や商業地が圧倒的に多い。

次は主な都心再開発エリアを分析する。

ー再開発ランドマークの高級レジデンス

１位虎ノ門ヒルズレジデンス（日比谷線虎ノ門新駅直結予定、銀座線虎ノ門駅徒歩５分、２０１４年）
１０位六本木グランドタワーレジデンス（六本木一丁目駅直結、２０１６年）
１１位アークヒルズ仙石山レジデンス（六本木一丁目徒歩４分、２０１２年）
１５位六本木ヒルズレジデンス（六本木駅、麻布十番駅徒歩５分、２００３年）
２６位元麻布ヒルズレジデンス（麻布十番徒歩６分、２００２年）
４１位ワテラスタワーレジデンス（千代田区お茶の水、淡路町徒歩３分など５駅、２０１３年）
４８位平河町森タワーレジデンス（永田町徒歩１分など４駅、２００９年）
７３位恵比寿ガーデンテラス壱番館（恵比寿駅徒歩９分、１９９４年）

都心再開発は森ビルのヒルズ物件が多い。

代表的な六本木ヒルズは映画館、レストラン、アパレルやブランドのショップなど多くがそろっており、生活はここだけで完結も可能なレベル。
日比谷線六本木駅徒歩５分、麻布十番徒歩５分、乃木坂駅も１０分程度と駅も比較的近い。
ツタヤと複合のスタバや高級スーパーも完備。

レジデンスはＡ～Ｄ棟と４つあり、ＢとＣがタワーになっている。
Ｃが最高級で賃貸のみ、家賃も都内最高レベル。
Ｂ棟は売買もされており、賃料はＣ棟よりは下がり、２００３年開業で築年数も経っているが、それでも坪単価ランキングで１５位に入っている。

麻布十番商店街は庶民的な店もあり、飲食店も充実。
現在の三井、住友のタワマン２棟に加え、１０００戸以上の大規模タワマン供給計画がある模様。

２６位の元麻布ヒルズを含む高台高級エリアにも隣接、付近の２２位ウエストミンスター六本木は六本木ヒルズの裏。
麻布十番駅のシンガポール大使館付近、鳥居坂を上がると１７位フォレストテラス鳥居坂をはじめとした低層高級住宅街である。
このエリアには第二六本木ヒルズ（仮）も計画されている。

六本木通りを渋谷方面へ行けば西麻布の飲食店や住宅街がある。

飲み屋街もある金曜日の六本木は夜うるさいと思うが、平日昼間はオフィス街なので、休みの土日は人が少ない。
土日は六本木ヒルズの森美術館、ミッドタウンのサントリー美術館、国立美術館などもあり、いる層が変わるのかもしれない。

難点を挙げるとすれば土日あたりに麻布十番でご飯を食べたりしていると、プロ市民の街宣車がうるさいことがあるくらいだろうか。
場所によってはけっこううるさい。
六本木ヒルズの裏手奥に中国大使館、麻布十番から坂を上った南麻布には韓国大使館がある。

東京ミッドタウンにはすべて賃貸のみのザ・パーク・レジデンシィズ・アット・ザ・リッツ・カールトン東京、東京ミッドタウンレジデンシィズ、オークウッドプレミア東京ミッドタウン（短期滞在用）の三つがある。
リッツカールトンレジデンスは大江戸線六本木駅ほぼ直結（表記は徒歩４分）、日比谷線六本木６分、乃木坂駅７分と、駅近でもある。
低層エリアで紹介した赤坂氷川神社、赤坂檜町エリアに隣接、公園ビューのパークマンション檜町公園、パークマンション六本木などもすぐ近くにある静かな雰囲気である。
六本木交差点から近いので六本木というイメージかもしれないが、正確にはミッドタウンは赤坂９丁目となり、六本木交差点からミッドタウンあたりを境に住宅街中心となる。

六本木のイメージそのままなのはやはり六本木交差点の周りか。
特にミッドタウンの反対側のドンキホーテなどがあるエリアなどは飲み屋やクラブなどが密集している。
六本木通りを渋谷方面に行くとヒルズや西麻布、反対側の坂を下っていくと六本木一丁目の再開発オフィス、六本木グランドタワーや泉ガーデン、赤坂アークヒルズなどがある。
再開発の集中エリアでもありオフィスも飲食店も多い。

現在開発中の虎ノ門ヒルズ周辺、隣接する麻布台ヒルズ（仮）では３２３ｍ（６５階建て）のオフィス併設棟の上層階にレジデンスができる予定になっており、南東向きが東京タワー、東京湾ビューになりそう。
東京タワーの高い方の展望台２５０ｍより高い位置のレジデンスは、高さも値段も日本最高の数十億にはなるのではないかと思う。
最上階１０００平米以上なら初の１００億超えもありうるのか笑

同エリアに２６３ｍ（６４階建て）と２３３ｍ（５３階建て）のタワーマンションも予定されており、日本最高層の再開発タワマンエリアになるだろう。
２０２３年３月頃の予定。

虎ノ門、麻布台エリアはアメリカ、スペイン、スウェーデンなどの大使館もあり、北には霞ヶ関、麻布台にはロシア大使館など風格あるエリアだ。
風格あるエリアの比較だと、南麻布などの低層エリアとは雰囲気が違うように感じる。
古いビルや高層ビルが多いオフィス街で、おしゃれなショップなどが少ないからだろうか。

麻布台ヒルズ（仮）は神谷町駅から六本木一丁目駅までが地下でつながり、六本木グランドタワー、泉ガーデンなど六本木の再開発エリアにも地下でつながる予定になっている。
霞ヶ関、日比谷、銀座、丸の内のエリアも近く、大規模緑地の日比谷公園、東京タワーの麓の芝公園も徒歩で行ける距離である。
丸の内と並ぶレベルのオフィス街エリアになるのではないかと思う。

六本木ヒルズ、六本木ミッドタウン～麻布十番あたりまでとは少し距離があるので、そちらのエリア好きと好みは分かれそう。

私は渋谷区エリア好きなので、そっちへの距離が遠いこのエリアは選択肢から外したが、虎ノ門ヒルズの眺望から想像するに東京タワー、湾岸ビューはかなりいいと思う。

大規模再開発はオフィス中心で買い物や映画のような遊ぶ場所がある六本木ヒルズ、ミッドタウンのようなところと、虎ノ門のようにオフィス中心で飲食店とレジデンスがあるだけみたいなものに分かれるように思う。
レジデンスは超高額になるので、付近の手頃なマンションで麻布十番など下町のような場所に隣接してるところは便利だなと思う。
あるいは鉄板の駅近でありつつ再開発エリアに近い場所など。

渋谷区では恵比寿ガーデンプレイスのレジデンスは築年数が２０年以上経っている上に、駅からそこそこ遠い（スカイウォークの動く歩道があるので２，３分は短縮されるか）が高値を維持している。
７３位恵比寿ガーデンテラス壱番館（恵比寿駅徒歩９分、１９９４年）

ここは最初に都心に賃貸で住もうと探したときに候補の一つになっていたのだが、スカイウォークがあるものの駅から遠くて断念した。
ガーデンプレイス付近は休日は人も集まって雰囲気もいいし、おしゃれなカフェや手頃でおいしいレストランも多い。
住みたい町ランキング１位もとり、マンションの需給も足りないようで下がりにくいようだが、近年は値段が高騰している。

もし今自分がこのエリアに住むなら、モデルルーム見に行って高すぎだったがプラウド恵比寿ヒルサイドガーデンなどもある駅の代官山側の駅近にすると思う。
日比谷線の恵比寿駅がこっち側の道路の下にあり、深さも浅いので使い勝手がいいからだ。
徒歩で代官山、中目黒エリアに近いのもいい。

ただラブホ三件やパチンコ屋もこっち側にあるので、駅近は子供がいない場合の利便性重視かなと思う。
駅から４，５分離れれば閑静な住宅街もあるので問題ないし、東横線代官山駅も徒歩圏になる。
代官山駅の恵比寿側はほとんど住所が恵比寿なので、代官山エリアと言ったときに実質恵比寿も含まれていることは多いと思う。

代官山渋谷間の昔線路があったところが遊歩道になり、渋谷ストリームあたりまで散歩できるようになったのもプラスである。

今回は再開発、駅近を見てきたが、参考にしたのは売買相場のランキングなので、再開発レジデンスが賃貸専用になっているものは対象になっていない。

三井不動産の六本木東京ミッドタウンレジデンスや、住友不動産の再開発オフィスは高級賃貸のラトゥールになっているものが多い。
六本木ヒルズも一番高いＣ棟は賃貸である。

実需で、ある程度の資金や収入があって、目安として５年以上住むなら買ったほうがいいんじゃないかと思う。
私も以前は賃貸で渡り歩いていたが、好きなエリアが定まり、１０年住めそうな物件を見つけたのをきっかけに購入し、値上がりしてるが売らずに住んでいる。

個人的な結論としては、駅にある程度近い場所で普段使いの店が多く、よく行く場所への電車アクセスがいい駅付近でまず探したら、都心ならだいたい他の条件も問題なかった。
ランドマーク物件やナンバーワン物件がいいとよく言われるが、都心はすごいのが多くて見極めが難しいので、駅近で低層高級住宅街や再開発エリアがあって便利な場所が無難なのではないかと思う。
売買価格はバブルになりやすいが、賃料はあまりバブルにはならないので、賃貸専用レジデンスとの比較も兼ねて賃料相場での判断がいいのではないか。

今後個別の物件選びも書いていくが、結論としてそこそこの値段の物件になれば、大きな欠陥がなければ立地でほぼ決まると思う。
あとは以前書いた７条件に多く当てはまるものを選んでいる。

都心マンション徹底研究ー立地・エリア選択編ー
https://geus.hateblo.jp/entry/2019/02/22/135010

都心で狙うべき長期にわたって資産価値の高い立地の７つの特徴
１，ランクの高い駅から近い（３分以内目安）
２，緑地隣接
３，人気のアドレス、地位（じぐらい）が高い
４，高台の高級住宅街
５，大規模再開発エリアの高級レジデンス
６，周辺に価値ある建造物がある
７，外国人の買いが見込めるエリアである

特に７の外国人に売れるかどうかは、為替の影響や香港シンガポールなどの利回り１％台などとの比較で買われる可能性を考えると一番外せない。

ー都心高額物件の特徴まとめ
・立地のいい高層マンションは安定して値段を維持している
・ガチで高いとこは低層エリア率も高い
・高級住宅街でも再開発でも、駅近は都心でもかなり強い外せない条件
・再開発高級レジデンスは価値は高いが、賃貸専用、一般に分譲されない、値段が割高だったりで難しい

今回は低層高級住宅街、超駅近、大規模再開発レジデンスの３つに分けて見てみた。
ランキング入りしていない最上階５５億で売れたと噂のパークマンション檜町公園なんかは駅に近い閑静な高級住宅街で緑地、ミッドタウンに隣接。
高台の六本木アドレスという最高条件だが一般には分譲されなかった。

反対側のパークコート赤坂檜町ザタワーもプレミアムフロア４０－４４階のうち、４０，４１階と最上階４部屋中１部屋しか分譲されてない。
こういった物件はそう簡単には下がらなそうだが、そもそも市場が活況な時は買えないようだ。

ハゲ持ち父さん、貧乏父さん

髪と引き替えに金持ちになったハゲ持ち父さんのお金に関する教え。株式投資、都心マンション、書評など。

選手村マンション晴海フラッグは買いか？ー書評

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坪単価ランキングで見る高額物件の傾向ー超駅近、再開発エリア編ー