書評ーレイダリオ PRINCIPLES(プリンシプルズ) 人生と仕事の原則ー
レイ・ダリオ
PRINCIPLES(プリンシプルズ) 人生と仕事の原則
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レイダリオは世界最大のヘッジファンド、ブリッジウォーター創業者で、年間数千億の運用報酬を得ることもあるような次元の違う富豪である。
本書は値段が４３２０円で、訳著とはいえ高いなと思いながらも現役最高レベルの投資家だと思っているので、関心が強くて読んでみた。
構成が自伝、人生の原則、仕事の原則の３部構成のような感じで、３冊の本を１冊にまとめたような形で全５９０ページとなっているので、この値段も納得。
ー自伝部分
幼少期に母親を亡くし、ミュージシャンであった父に育てられたダリオ少年。
したくないことには抵抗したが、何かに夢中になると止まらなかった。
「８歳の時から家の雑用をするのには抵抗したが、家の外でお金を稼ぐためになら同じ仕事を喜んでやった」というエピソードが個人的に非常に共感した。
子供を無報酬の奴隷だと思ってるような親に従うようではダメだ。これに従うのは労働者マインドである。
その後は投資家にありがちな大儲けと大損を繰り返しながら復活していくストーリー。
今回の本のテーマであるプリンシパルズ（原則）を重視する背景になった感情的な失敗エピソード。
ブラックマンデーで大儲けしたにもかかわらず、その後の相場で利益の多くを飛ばしてしまった失敗など。
近年ではギリシャ危機や、リーマンショックも的確に予測して利益をあげている。
そして築いた兆単位の資産だが、最後に「巨万の富よりも大事なのは基本的なこと、すなわち眠るためのベッド、よい人間関係、よい食べ物、そしてよいセックスである」と述べている。
やはり巨万の富よりもセックスが大事なのだ。
ー人生の原則部分
文字にしてみると本当に基本的なことしか書かれていないと思う。
自分で考えて行動せよ
超現実主義者になれ
徹底的にオープンになれ
こうあるべきだという考え方に固執せず自然を見ろ
自分をマシンだと思って高いレベルから客観的に見よ
などである。
ー進化を、さもなくば死を
進化を育む３種類の学習、記憶による学習（意識した学習）、潜在意識での学習（経験）、全く考えることなく行う学習（DNAの進化など）がある。
記憶による学習が一番だと思っていたが、経験や進化のほうが速いとわかった。
経験よりもさらにＤＮＡの進化の方が速いから、人間などちっぽけな存在でできることは限られていると理解すること。
自分ができることを淡々とやっていくことが重要であると。
二次的、三次的結果の重さを考える
結果が出るまでの努力の過程（一次的結果）は苦痛しかないこともあるが、その先にあるものに重きをおいて行動せよ。
人によく見せることより目標達成を考えよ。
責任は自分で負え。願望と現実を区別せよ、など。
ー人の頭の配線はそれぞれものすごく違う
自分に合った方法を見つけること。
ー効果的な意思決定プロセスについて
意思決定はまず学び、それから決定するという２段階プロセスである。
ーおおよそでいい、不完全論者になれ
正確さにとらわれるより、近似値を使って速く必要な結論を見つけろ。
重要なことを犠牲にして小さなことに時間を使うな。
ー期待値を常に意識せよ
正しくなる確率をさらに上げることには意味がある
４０％５１％にする場合より、５１％を８５％にする場合の期待値増の方が大きい。
採算に合うと確信できる賭けだけをすればいい
ー原則をアルゴリズムに変換、単純化、原則化し、コンピューターと一緒に意思決定する
人間が得意な部分と感情を排除したコンピューターが得意な部分を分業、ダブルチェック体制にする。
人間のあらゆるプロセスを原則化してアルゴリズムに変換した上で、適切な意思決定を行い、それを改善し続ける。
ブリッジウォーターの強さはこのようなシステムではないかと思う。
最後が仕事の原則となっているが、これは人生の原則を仕事に応用したものである。
仕事の原則部分
ー２人が協力すれば３倍の効果を上げられるが、２０人より３人～５人である。
グループに人を加える利点はある時点まで徐々に増える（２＋１＝４，２５）だが、それを超えると人を加えるたびに効果が減る。
限界効用の減少、意思疎通効率の悪さが要因だとの考え。
ーアイデア本意主義
信頼できる意見は
１，問題となっている事柄で繰り返し（３回以上）成功している人
２，結論を導く因果関係を上手に説明できる人の意見であること
が多いと覚えておく。両方該当しない人は信頼できない。
一つ該当する人は信頼できる。二つとも該当する人は最も信頼できる。
結論より結論を導いた理由を見よ。
経験のない人がすばらしいアイデアを思いつくこともある、経験のある人よりよい場合もある。
以上、自分が感心を持った点を中心にまとめてみた。
あらゆることをシステム化、原則化しているだけあって非常に内容が論理的でわかりやすかった。
経済に関する原則も今後書くようなので、早く日本語版を読みたいなと思う。
レイ・ダリオ
PRINCIPLES(プリンシプルズ) 人生と仕事の原則
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都心マンションエリア選択ー都心地下鉄編、地下鉄２路線理論
今回は駅からエリアを選ぶという視点で都心（千代田区、港区、渋谷区）を見てみる。
主な内容は山手線と主要な地下鉄路線と駅の紹介と、それを元にして私が自己居住候補地として選んだ利便性が高いエリアの紹介でえある。
東京の地下鉄路線図の、山手線の中だけを見ながら読んでもらうとわかりやすいかもしれない。
東京の地下鉄が複雑なのは、ほぼ乗らない路線や他で代用できるから必要のない路線が多すぎるからだと思う。
都心の高級マンションに住む人の多くは車で移動し、電車にはあまり乗らないかもしれない。
しかし駅から離れた高級住宅街と駅近の高級住宅街やレジデンスを比較すると、駅近の方が値上がりしたり資産価値が高い傾向が強い。
賃貸で住んだり、買うために調査した情報を東京に詳しくなくてもある程度わかるように簡潔にまとめた。
個人的な趣向が渋谷区メインなので、その前提になっていると思う。
どの路線、どの立地をどういう理由で選ぶのかの参考になればと思う。
ー最寄り駅付近が普段使いに優れていて、地下鉄２路線以上使えるところがバランスいい
私は電車の乗り換えは一回＋１０分くらいで計算している。
乗り換えは駅によってはかなり歩かなければならず、待ち時間もあり、利用頻度の高い移動に使うのは効率が悪い。
よって、自分がよく行く場所へはなるべく駅から一本で行けるのが望ましい。
一般には電車で一番よく行く場所は職場だろう。
共働きの夫婦や二世帯以上のファミリーなら、それぞれ違う場所ということもある。
私は利便性重視でマンションを探していたとき、行く頻度の高い場所が複数あったので一本で行きたいと考えた。
そして住む場所の優先順位や構成を考えた結果、以下のようになった。
１，駅近かつ飲食店豊富で普段使いしやすい駅近くに住む
２，職場など一番よく行く場所へ一本で行ける路線の駅近（３，４分以内）
３，別の場所への移動に使えるサブ路線徒歩圏
主として利用する路線に加えて、サブ路線として使える駅にも徒歩でいけるところを選ぼう、となった。
２路線（以上）の路線を使える立地、かつ主路線の駅にはなるべく近いようにする。
二つの駅のバランスがいい場所に住むのがいいと考えた。
これが地下鉄２路線理論である。
私はこのようにしてマンションのエリアを選んでいた。
ー駅直結は利便性、資産価値は最高だが、価格が過熱気味か
無駄に人が多い場合や、駅が地上の場合は騒音がうるさかったりする事例も経験した。
ー銀座線、日比谷線など東西に移動できる地下鉄をメイン、サブで別の場所へ移動しやすいものをサブ路線として２路線以上使える場所を選ぶ
ー都心のＪＲは資産価値は高く利便性もいいが、その分常に混んでると思った方がいい
山手線は資産価値も高く便利な路線なのだが、渋谷、新宿、池袋を含む西側は通勤時間帯以外も混んでいることが多く、あまり乗りたくない。
地下鉄なら通勤時間帯以外はそこまで混まないので、利用しやすい。
よって電車は使うが、ＪＲを避け地下鉄を使う。
ー都心地下鉄の基本
東京都心とは山手線の内側の千代田、港、渋谷、中央、文京、新宿区くらいまでのことだという認識である。
このうち千代田、港、渋谷区を超都心エリアと読んでブログの主なテーマにしている。
ー山手線一日の平均利用客数２０１６年
1位 新宿駅 769,307人
2位 池袋駅 559,920人
3位 東京駅 439,554人
4位 品川駅 371,787人
5位 渋谷駅 371,336人
9位 上野駅 182,693人
このあたりが東京を代表する山手線で他と別格の巨大ターミナル駅だと思う。
東京駅は皇居、丸の内を有する日本最高のオフィス街。
新宿は東京都庁を含めた西新宿のビル群があり、乗降客数世界一のターミナルである。
渋谷は他の５つに比べてコンパクトだと思うが、隣接駅が表参道、恵比寿、原宿、代官山など強い立地だ。
品川は地下鉄の駅がないが、ＪＲ線が密集。
東海道新幹線の始発駅でリニアの駅にもなる予定、羽田空港も近く、ＪＲによる再開発中である。
上野は東京と並び東北、北陸新幹線などの停車駅で、人は多いが超都心エリアからははずれる下町寄りエリアだろうか。
池袋はあまり詳しくないが、新宿同様高層ビルの多い埼玉県民の遊び場で、近年中国人の進出が目立つ街というイメージ（数年行ってないので妄想です）。
その他
6位 新橋駅 271,028人
7位 秋葉原駅 246,623人
8位 高田馬場駅 206,683人
14位 恵比寿駅 143,898人
21位 原宿駅 76,084人など。
ＪＲ東日本ＨＰより抜粋
https://www.jreast.co.jp/passenger/
ＪＲのみのデータで私鉄は含まれていない。
この山手線の西側の渋谷、新宿、池袋から、東側の東京方面をつなぐのが都心の地下鉄だ。
利便性のいいものは西から東へ横断するものが多いように思う。
ー便利なのは大半が東京メトロの路線
地下鉄の利便性はおおむね
が基本。
東西へ移動する路線＞南北へ移動する路線
だと思う。
これは歴史を見ると都心地下鉄の基本的な役割が西側の新宿、渋谷、池袋と東側の東京駅をつなぐことだからではないかと思う。
ー都心地下鉄を理解するポイント
・地下鉄でもテーマを超都心として山手線の内側のマンションを探すことを目的として調査したので、地下鉄路線の山手線の内側部分だけを切り取って考える。
・山手線のどことどこをつなぐのかがポイントなのでそれを意識し、次に間にある駅の利便性を考える、外側はおまけ
・西側の渋谷、新宿、池袋から東側の東京駅周りのオフィス街（大手町、丸の内、有楽町、日本橋あたりは駅間距離が近いので便宜上一括りにする）が中心エリアである
他にＪＲ中央・総武線も山手線を横断するが、千代田、港、渋谷区の中心部をあまり通らないため私はほとんど乗らない。
資産価値は高いのでまた別の機会に書く。
ー先にできた路線は地下浅くホームが近くて便利なケースが多い
参考サイト：東京の地下鉄の歴史
http://azisava.sakura.ne.jp/rail/metro-history/
ー地下鉄は入り口までの距離ではなく、ホームの深さと駅が埋まっている位置を確認する
大江戸線の深い駅のホームが入り口から５分以上かかるくらい深いのは有名だが、銀座線、日比谷線などは比較的浅い駅が多い。
また、一路線しか通ってない地下鉄駅も比較的浅いものが多いので便利だ。
ー都心の地下鉄線路の多くは大きな道路の地下を通っている
隣の駅まで歩ける距離も多いので、関心が高いエリアは歩いてみることをおすすめする。
ー別の最寄り駅への距離が近いか遠いかは重要でえある。
なぜなら使える駅２つからともに徒歩５分以内などというケースもあり、利便性における需要と資産価値が上がるからである。
都心は特に週末などは道が混むので、渋滞がない電車の方が早い場合が多いのだ。
大きな道路の下を通る地下鉄と、渋滞してる道を車と地下鉄どちらが早いか考えると想像しやすいだろう。
ー駅名と徒歩で行ける場所が一致してない駅がある
そのエリアのどこへ行くかにもよるが、駅と駅の距離が近いので名前とエリアが一致しない駅は多い。
例えば表参道から有楽町（日比谷と銀座の間）に行く場合は銀座線で銀座駅よりも、場所によっては千代田線で日比谷駅へ行って歩いた方が近い。
スマホで検索すると、表参道から半蔵門線に乗り永田町で有楽町線に乗り換えて行けと出るが、わざわざ駅の中を歩いて乗り換えるより日比谷か銀座駅から散歩した方がいいだろう。
旅行なら大差はないが、住居を探す場合はこのような場所の最短距離は把握した方がいいだろう。
複雑化しすぎてデータ上での理解は困難なレベルである。
他に乃木坂駅（場所は南青山・六本木・赤坂の境界あたり、六本木行くのに使える）、浜松町と大門、田町と三田、原宿と明治神宮前など。
大江戸線新宿駅と、新宿と名前がつく他の駅はほぼ別の駅というレベルの距離である。
ー都心の地下鉄は先にできた路線と、混雑緩和のため後から作られて少しずれた場所を走るバイパス路線が二つ一組になっている
・銀座線のバイパスが半蔵門線
・日比谷線のバイパスが千代田線
となっており、おおむね二つに分かれて反対側で合流するような形となっている。
原則としては先にできた方が便利で資産価値が高い傾向があるが、実際の住環境は職場やよく行く場所によると思う。
この６路線に加えてホームが深いことを許容するなら使える駅が多い大江戸線を紹介する。
ー銀座線・半蔵門線
銀座線
渋谷ー新橋・神田・上野
半蔵門線
渋谷ー東京（大手町）
ー銀座線
銀座線は一番古いため、他の路線との相互接続ができない。
そのためいいエリアを通りつつも郊外からの乗り入れで混んだり遅延したりが少ない。
とはいえ人気のため地下鉄の中ではやや混みがちかもしれない。
人気ランキングでも上位になっているのをよく見かける。
渋谷駅から表参道、外苑前、青山一丁目で二手に別れ、銀座線は赤坂、虎ノ門エリアを通り山手線新橋駅へ。
さらに山手線外側の銀座・日本橋を通って再び山手線神田、上野、その先の浅草へとつながる。
表参道駅の隣、神宮外苑いちょう並木や神宮球場、国立競技場がある外苑前駅。
個人的な評価は「外苑前駅のスーパーピーコックが閉店。南青山で買い物難民発生！」などと話題になっていたように、若干日常の買い物利便性に難有りだと思う。
もちろんこれは南青山住民を煽るネタであり、他にもスーパーはある。
国立競技場の完成後も外苑の再開発が計画されており、有望なエリアの一つである。
隣はパークコート青山など大規模高級物件が多い青山一丁目駅。
他にパークコート赤坂、パークアクシス青山一丁目などの高級物件や高級住宅街がある。
外苑に加えてパークコート青山向かいの公園や、高橋是清翁記念公園に再開発タワマン計画もあるようで、開発余地がありそう。
外苑前と同様緑が多いのだが、車がないと日常の生活利便性に若干難があるように思い、自己居住地の候補からは微妙にはずれていた。
個人的なこのあたりの印象は南青山の田舎である。
外苑や赤坂御用地、青山墓地に囲まれているからではないかと思う。
青山通りは片側４車線もあり車が多い。
しかし大通り以外の周辺は閑散とした高級住宅街とオフィス街が混在している感じである。
赤坂あたりまでは起伏がかなり激しい。
評価が好みで分かれるように感じ、私のように日常の利便性を重視するタイプは南下してすぐ近くのミッドタウン、赤坂檜町、六本木、麻布十番エリアか、南青山エリアなら表参道駅付近のほうが好きだ。
しかしそういった場所から離れたい人には、周辺の飲食店やショップが若干弱い印象があるものの、ありなのではないか。
赤坂見附（＝永田町）、溜池山王（＝国会議事堂前）を通り、霞ヶ関が最寄りの虎ノ門、新橋駅へと抜ける。
その先は銀座、銀座一丁目、京橋、日本橋、三越前と東京駅の少し外側を走り、神田で山手線に合流。
再び末広町、上野広小路を通って上野から浅草へとつながる。
日本橋、京橋あたりの山手線外側で強いエリアを走っている。
その先の浅草を含めて使える路線である。
ー半蔵門線
渋谷、表参道、青山一丁目、永田町（＝赤坂見附）駅までは銀座線とほぼ平行して走っている（外苑前は止まらない）。
半蔵門線は永田町（赤坂見附）から千代田区のガチエリア番町・千鳥ヶ淵近くの半蔵門駅、皇居北の九段下（靖国神社や日本武道館）、神保町を通り大手町丸の内エリアへ。
近年その先の清澄白河や押上駅（東京スカイツリー）も注目されるようになった。
住宅地としては南青山エリアの表参道、番町・千鳥ヶ淵エリアの半蔵門などを通るが、銀座線に比べると日常ではあまり利用しない駅が多いという印象。
私は渋谷表参道間や、カレーと本屋の街の神保町へ行く時などに乗るくらいである。
ー日比谷線・千代田線
日比谷線
恵比寿ー有楽町（日比谷・銀座）、秋葉原、上野
日比谷線は中目黒から山手線恵比寿、広尾、六本木、神谷町、虎ノ門ヒルズ（開業予定の新駅）を通り、霞ヶ関と隣の日比谷で千代田線と合流。
銀座、築地を通り秋葉原・上野へ。
ぱっと見でわかるとおり、名だたる高額人気エリアを通過する都心最強路線ではないかと思う。
代官山・恵比寿エリア
広尾・南麻布低層高級住宅街エリア
六本木ヒルズ・ミッドタウン再開発超高級レジデンスエリア
赤坂檜町低層高級住宅街エリア（ミッドタウン裏）
神谷町～虎ノ門ヒルズ、麻布台再開発超高級レジデンスエリア
以前書いた以下の記事で紹介した高額マンションのエリアだけでこれだけの場所を通る。
他にも
官公庁が集中する霞ヶ関エリア
買い物に便利な日比谷・銀座エリア
八丁堀で京葉線に乗り換えて幕張メッセやディズニーランドへのアクセス
ヨドバシ秋葉で買い物
など、一本でかなりの範囲をカバーしている。
資産価値も高く、利便性も非常にいい。
ー千代田線
原宿ー東京（丸の内二重橋前、大手町）
原宿の外側の代々木上原、代々木公園という閑静な高級住宅エリアからはじまり、原宿、表参道駅。
乃木坂はミッドタウン徒歩４分で六本木へのアクセスもいい。
村上ファンドも買い占めた赤坂駅前の赤坂サカス付近や国会議事堂前（溜池山王）にも紹介はしていないが高級レジデンス多数。
国会議事堂、霞ヶ関を通り、日比谷、丸の内（二重橋前）、大手町と無駄がない。
やや地下深い駅だが新御茶ノ水は秋葉原、神保町も近く、明治大学キャンパスなどへのアクセスも良好。
その先は上野の飲食・ラブホ街湯島、人気エリアで東大本郷キャンパスも近い谷根千（やねせん）エリアの根津、千駄木。
西日暮里まで山手線の内側を通るので、路線の資産価値は高いと思う。
その先の北千住は日比谷線と合流地点、利便性に優れた手頃なエリアとして見直されている。
日比谷線＋バイパス路線の千代田線は非常に強い都心地下鉄なのではないかと個人的には評価している。
丸ノ内線は新宿から東側の東京へ行った後、そのまま西側の池袋へ戻る環状に近いような形である。
オフィスエリアを多く通り、通勤以外の用途では渋谷区、港区方面から利用することはない。
地下鉄の人気ランキングで上位になっているのを見かけるが、単純に実質二本分が一つの路線となってるから、利用者が多いのではないかと思う。
東京ー池袋間は文京区の閑静な住宅街も多く便利だろうと思う。
有楽町線
池袋ー有楽町
豊洲、月島の湾岸人気エリアと都心をつなぐ路線という意味合いが強いと思う。
都心部は通っているのが永田町、麹町、市ヶ谷など千代田区ガチエリアばかりで、都心から使うよりは都心へのアクセスに使われる路線だろう。
港区、渋谷区をほとんど通らないので、私は使うことは少ない。
大江戸線
新宿ー浜松町（大門）
新宿ー上野（上野御徒町）
完成した時期が遅いため、ホームがものすごく深いのが特徴。
駅の入り口からホームまで３～５分かかるのを覚悟しないといけない。
しかしホームが深い点を許容できるなら、新宿から代々木、青山一丁目、六本木、麻布十番など比較的使える場所を通る。
サブ路線として使うことがしばしばある。
環状のように見えて環状じゃないので、都庁前駅、新宿駅などで乗り間違えないように注意（一度乗り間違えたことがある）。
南北線
目黒ー駒込
地味なところをつないでいる路線だが、目黒から電車の利便性がよくない高級住宅街の白金、白金高輪から麻布十番、六本木一丁目、溜池山王、永田町、四ツ谷、市ヶ谷など港区千代田区の多くの駅を通る。
たまにしか乗らないが、子育て層に人気の白金などのエリアから塾や学校が多い千代田、文京区のエリアをつないでいるせいか、学生を多く見かける感じがする。
大江戸線同様ややホームが深い駅が多いので、その点を許容するなら比較的使えるか。
渋谷区を全く通らないため、私は特定の目的地がある場合くらいしか乗らない。
利用頻度の高い銀座線、日比谷線、千代田線、大江戸線で行ける駅とかぶっているせいもある。
ーこれらを考慮して気に入った場所
結局私は渋谷エリア中心に考えつつ、港区、千代田区を移動することが多いので、山手線、銀座線、日比谷線、千代田線あたりをメインに、大江戸線、半蔵門線をサブ路線にする方針で候補を選んだ。
一本で行けなかったり、面倒な場合はタクシーやウーバーを併用する。
そうすると主に選ぶことになるのは
・使える二駅の間のエリアのマンション
・一駅に使いやすい二路線以上が走っている駅付近
となった。
自分の好みや趣向を含めて候補となったエリアは以下の通り。
１，恵比寿駅近代官山側
２，中目黒駅近から代官山駅の間あたり
３，表参道駅近、南青山、北青山、神宮前エリア
４，渋谷駅近の表参道寄り
５，原宿駅近
６，六本木ヒルズレジデンス、または付近の麻布十番寄り
７，東京ミッドタウンのレジデンス、または付近の六本木、赤坂檜町エリア
８，広尾駅近、南麻布、広尾
９，虎ノ門ヒルズレジデンスまたは付近の再開発レジデンス
個人的趣向で渋谷区が遠いためあまり調査してない白金、白金高輪、三田、芝公園、御成門、赤羽橋、泉岳寺などは含まれていない。
この辺も品川や高輪ゲートウェイ新駅の再開発エリアにも近く、環境もいいエリアなので、特に子育てを考えるような世帯にはいいのではないか。
ー予算を調整する場合
１，広さを妥協する
２，主のみの一路線駅にする
３，主路線の山手線外側駅近にする
４，駅からの距離を妥協する、
お金より時間が貴重なので、買う場合は特に資産価値の維持率からみても駅からの距離妥協は勧めない。
おおむね徒歩５分までである。
以上がマンション選びという観点から見た、山手線＋都心地下鉄に関する分析と候補エリアである。
以前の記事のエリアとかぶっているところが非常に多い。
坪単価ランキングで見る高額物件の傾向ー港区、渋谷区、千代田区低層高級住宅街編ー
https://geus.hateblo.jp/entry/2019/02/28/141626
坪単価ランキングで見る高額物件の傾向ー超駅近、再開発エリア編ー
https://geus.hateblo.jp/entry/2019/03/07/115044
エリア選択だけで好みによって物件はほとんど決まるのではないかと思うが、個別の物件探し、比較の記事も今後予定している。
自分が使うかはともかく、資産価値の面から考えて東京駅や新宿駅などのオフィス街へのアクセスは重要だろう。
好きな駅を二つほど選んで、そこから通勤やよく行く場所を考慮して、駅のどちら側にするか、どのくらいの距離まで許容するかを決めるのがいいのではないかと思う。
坪単価ランキングで見る高額物件の傾向ー超駅近、再開発エリア編ー
前回は都心人気エリアのなかの低層の高額エリアをまとめた。
坪単価ランキングで見る高額物件の傾向ー港区、渋谷区、千代田区低層高級住宅街編ー
https://geus.hateblo.jp/entry/2019/02/28/141626
低層の高額エリアにあたる場所は、駅近と同時に満たさないことが多い。
そこで資産価値への影響が大きい要因として、３分を目安とした超駅近、そして再開発レジデンスについてまとめた。
ー超駅近
駅徒歩３分以内かつ人気アドレス、
３Aよりは値段が落ちる恵比寿駅近や、希少な原宿駅近ブリスベージュ神宮前、このランキングではかなり古い青山パークタワーなど。
港区以外の主な駅近物件を見ると、
１６位ブリスベージュ神宮前（原宿駅徒歩３分、２００８年）
２０位ブリリアタワーズ目黒（目黒駅徒歩１分、２０１７年）
３０位青山パークタワー（渋谷駅徒歩４分、２００３年）
３６位プラウド恵比寿南（恵比寿駅徒歩２分、２０１７年）
４３位コノエ代官山（代官山駅徒歩１分、住所は恵比寿西、２０１６年）
１０９位中目黒アトラスタワー（中目黒駅徒歩１分、２００９年）
１２６位代官山アドレス（代官山駅徒歩１分、２０００年）
１位の虎ノ門ヒルズ（新駅直結予定）や３位のパークコート赤坂檜町ザタワー（乃木坂徒歩３分、六本木７分）なども入っているが、元々高い港区の物件を除いてピックアップした。
それでもこれだけ駅近が多い。
都心でも資産性を考えると駅近は外せない条件だと考えられる。
私も駅近至上主義でここ１０年以上駅徒歩３分以内しか住んだことがないのだが、そういう人は必ず一定数いるので、都心の人気駅なら値下がりはしても高値は維持するのではないか。
高額物件のモデルルームに行って話を聞いても、富裕層でも電車に乗る人は増えていると聞く。
個人的には駅から遠い高級住宅街よりも、なくなることがなさそうな都心の駅近の方が、数十年単位の将来にわたって価値が維持される可能性が高いのではないかと思う。
低層エリアの場合はさらに駅付近に高層マンションが建ったり、オフィス複合の再開発があったりすればさらに価値が上がる期待値もある。
低層の高級住宅街も再開発があれば上昇はするだろうが、再開発は都心でも駅近や商業地が圧倒的に多い。
次は主な都心再開発エリアを分析する。
ー再開発ランドマークの高級レジデンス
１位虎ノ門ヒルズレジデンス（日比谷線虎ノ門新駅直結予定、銀座線虎ノ門駅徒歩５分、２０１４年）
１０位六本木グランドタワーレジデンス（六本木一丁目駅直結、２０１６年）
１１位アークヒルズ仙石山レジデンス（六本木一丁目徒歩４分、２０１２年）
１５位六本木ヒルズレジデンス（六本木駅、麻布十番駅徒歩５分、２００３年）
２６位元麻布ヒルズレジデンス（麻布十番徒歩６分、２００２年）
４１位ワテラスタワーレジデンス（千代田区お茶の水、淡路町徒歩３分など５駅、２０１３年）
４８位平河町森タワーレジデンス（永田町徒歩１分など４駅、２００９年）
７３位恵比寿ガーデンテラス壱番館（恵比寿駅徒歩９分、１９９４年）
都心再開発は森ビルのヒルズ物件が多い。
代表的な六本木ヒルズは映画館、レストラン、アパレルやブランドのショップなど多くがそろっており、生活はここだけで完結も可能なレベル。
日比谷線六本木駅徒歩５分、麻布十番徒歩５分、乃木坂駅も１０分程度と駅も比較的近い。
ツタヤと複合のスタバや高級スーパーも完備。
レジデンスはＡ～Ｄ棟と４つあり、ＢとＣがタワーになっている。
Ｃが最高級で賃貸のみ、家賃も都内最高レベル。
Ｂ棟は売買もされており、賃料はＣ棟よりは下がり、２００３年開業で築年数も経っているが、それでも坪単価ランキングで１５位に入っている。
麻布十番商店街は庶民的な店もあり、飲食店も充実。
現在の三井、住友のタワマン２棟に加え、１０００戸以上の大規模タワマン供給計画がある模様。
２６位の元麻布ヒルズを含む高台高級エリアにも隣接、付近の２２位ウエストミンスター六本木は六本木ヒルズの裏。
麻布十番駅のシンガポール大使館付近、鳥居坂を上がると１７位フォレストテラス鳥居坂をはじめとした低層高級住宅街である。
このエリアには第二六本木ヒルズ（仮）も計画されている。
六本木通りを渋谷方面へ行けば西麻布の飲食店や住宅街がある。
飲み屋街もある金曜日の六本木は夜うるさいと思うが、平日昼間はオフィス街なので、休みの土日は人が少ない。
土日は六本木ヒルズの森美術館、ミッドタウンのサントリー美術館、国立美術館などもあり、いる層が変わるのかもしれない。
難点を挙げるとすれば土日あたりに麻布十番でご飯を食べたりしていると、プロ市民の街宣車がうるさいことがあるくらいだろうか。
場所によってはけっこううるさい。
六本木ヒルズの裏手奥に中国大使館、麻布十番から坂を上った南麻布には韓国大使館がある。
東京ミッドタウンにはすべて賃貸のみのザ・パーク・レジデンシィズ・アット・ザ・リッツ・カールトン東京、東京ミッドタウンレジデンシィズ、オークウッドプレミア東京ミッドタウン（短期滞在用）の三つがある。
リッツカールトンレジデンスは大江戸線六本木駅ほぼ直結（表記は徒歩４分）、日比谷線六本木６分、乃木坂駅７分と、駅近でもある。
低層エリアで紹介した赤坂氷川神社、赤坂檜町エリアに隣接、公園ビューのパークマンション檜町公園、パークマンション六本木などもすぐ近くにある静かな雰囲気である。
六本木交差点から近いので六本木というイメージかもしれないが、正確にはミッドタウンは赤坂９丁目となり、六本木交差点からミッドタウンあたりを境に住宅街中心となる。
六本木のイメージそのままなのはやはり六本木交差点の周りか。
特にミッドタウンの反対側のドンキホーテなどがあるエリアなどは飲み屋やクラブなどが密集している。
六本木通りを渋谷方面に行くとヒルズや西麻布、反対側の坂を下っていくと六本木一丁目の再開発オフィス、六本木グランドタワーや泉ガーデン、赤坂アークヒルズなどがある。
再開発の集中エリアでもありオフィスも飲食店も多い。
現在開発中の虎ノ門ヒルズ周辺、隣接する麻布台ヒルズ（仮）では３２３ｍ（６５階建て）のオフィス併設棟の上層階にレジデンスができる予定になっており、南東向きが東京タワー、東京湾ビューになりそう。
東京タワーの高い方の展望台２５０ｍより高い位置のレジデンスは、高さも値段も日本最高の数十億にはなるのではないかと思う。
最上階１０００平米以上なら初の１００億超えもありうるのか笑
同エリアに２６３ｍ（６４階建て）と２３３ｍ（５３階建て）のタワーマンションも予定されており、日本最高層の再開発タワマンエリアになるだろう。
２０２３年３月頃の予定。
虎ノ門、麻布台エリアはアメリカ、スペイン、スウェーデンなどの大使館もあり、北には霞ヶ関、麻布台にはロシア大使館など風格あるエリアだ。
風格あるエリアの比較だと、南麻布などの低層エリアとは雰囲気が違うように感じる。
古いビルや高層ビルが多いオフィス街で、おしゃれなショップなどが少ないからだろうか。
麻布台ヒルズ（仮）は神谷町駅から六本木一丁目駅までが地下でつながり、六本木グランドタワー、泉ガーデンなど六本木の再開発エリアにも地下でつながる予定になっている。
霞ヶ関、日比谷、銀座、丸の内のエリアも近く、大規模緑地の日比谷公園、東京タワーの麓の芝公園も徒歩で行ける距離である。
丸の内と並ぶレベルのオフィス街エリアになるのではないかと思う。
六本木ヒルズ、六本木ミッドタウン～麻布十番あたりまでとは少し距離があるので、そちらのエリア好きと好みは分かれそう。
私は渋谷区エリア好きなので、そっちへの距離が遠いこのエリアは選択肢から外したが、虎ノ門ヒルズの眺望から想像するに東京タワー、湾岸ビューはかなりいいと思う。
大規模再開発はオフィス中心で買い物や映画のような遊ぶ場所がある六本木ヒルズ、ミッドタウンのようなところと、虎ノ門のようにオフィス中心で飲食店とレジデンスがあるだけみたいなものに分かれるように思う。
レジデンスは超高額になるので、付近の手頃なマンションで麻布十番など下町のような場所に隣接してるところは便利だなと思う。
あるいは鉄板の駅近でありつつ再開発エリアに近い場所など。
渋谷区では恵比寿ガーデンプレイスのレジデンスは築年数が２０年以上経っている上に、駅からそこそこ遠い（スカイウォークの動く歩道があるので２，３分は短縮されるか）が高値を維持している。
７３位恵比寿ガーデンテラス壱番館（恵比寿駅徒歩９分、１９９４年）
ここは最初に都心に賃貸で住もうと探したときに候補の一つになっていたのだが、スカイウォークがあるものの駅から遠くて断念した。
ガーデンプレイス付近は休日は人も集まって雰囲気もいいし、おしゃれなカフェや手頃でおいしいレストランも多い。
住みたい町ランキング１位もとり、マンションの需給も足りないようで下がりにくいようだが、近年は値段が高騰している。
もし今自分がこのエリアに住むなら、モデルルーム見に行って高すぎだったがプラウド恵比寿ヒルサイドガーデンなどもある駅の代官山側の駅近にすると思う。
日比谷線の恵比寿駅がこっち側の道路の下にあり、深さも浅いので使い勝手がいいからだ。
徒歩で代官山、中目黒エリアに近いのもいい。
ただラブホ三件やパチンコ屋もこっち側にあるので、駅近は子供がいない場合の利便性重視かなと思う。
駅から４，５分離れれば閑静な住宅街もあるので問題ないし、東横線代官山駅も徒歩圏になる。
代官山駅の恵比寿側はほとんど住所が恵比寿なので、代官山エリアと言ったときに実質恵比寿も含まれていることは多いと思う。
代官山渋谷間の昔線路があったところが遊歩道になり、渋谷ストリームあたりまで散歩できるようになったのもプラスである。
今回は再開発、駅近を見てきたが、参考にしたのは売買相場のランキングなので、再開発レジデンスが賃貸専用になっているものは対象になっていない。
三井不動産の六本木東京ミッドタウンレジデンスや、住友不動産の再開発オフィスは高級賃貸のラトゥールになっているものが多い。
六本木ヒルズも一番高いＣ棟は賃貸である。
実需で、ある程度の資金や収入があって、目安として５年以上住むなら買ったほうがいいんじゃないかと思う。
私も以前は賃貸で渡り歩いていたが、好きなエリアが定まり、１０年住めそうな物件を見つけたのをきっかけに購入し、値上がりしてるが売らずに住んでいる。
個人的な結論としては、駅にある程度近い場所で普段使いの店が多く、よく行く場所への電車アクセスがいい駅付近でまず探したら、都心ならだいたい他の条件も問題なかった。
ランドマーク物件やナンバーワン物件がいいとよく言われるが、都心はすごいのが多くて見極めが難しいので、駅近で低層高級住宅街や再開発エリアがあって便利な場所が無難なのではないかと思う。
売買価格はバブルになりやすいが、賃料はあまりバブルにはならないので、賃貸専用レジデンスとの比較も兼ねて賃料相場での判断がいいのではないか。
今後個別の物件選びも書いていくが、結論としてそこそこの値段の物件になれば、大きな欠陥がなければ立地でほぼ決まると思う。
あとは以前書いた７条件に多く当てはまるものを選んでいる。
都心マンション徹底研究ー立地・エリア選択編ー
https://geus.hateblo.jp/entry/2019/02/22/135010
都心で狙うべき長期にわたって資産価値の高い立地の７つの特徴
１，ランクの高い駅から近い（３分以内目安）
２，緑地隣接
３，人気のアドレス、地位（じぐらい）が高い
４，高台の高級住宅街
５，大規模再開発エリアの高級レジデンス
６，周辺に価値ある建造物がある
７，外国人の買いが見込めるエリアである
特に７の外国人に売れるかどうかは、為替の影響や香港シンガポールなどの利回り１％台などとの比較で買われる可能性を考えると一番外せない。
ー都心高額物件の特徴まとめ
・立地のいい高層マンションは安定して値段を維持している
・ガチで高いとこは低層エリア率も高い
・高級住宅街でも再開発でも、駅近は都心でもかなり強い外せない条件
・再開発高級レジデンスは価値は高いが、賃貸専用、一般に分譲されない、値段が割高だったりで難しい
今回は低層高級住宅街、超駅近、大規模再開発レジデンスの３つに分けて見てみた。
ランキング入りしていない最上階５５億で売れたと噂のパークマンション檜町公園なんかは駅に近い閑静な高級住宅街で緑地、ミッドタウンに隣接。
高台の六本木アドレスという最高条件だが一般には分譲されなかった。
反対側のパークコート赤坂檜町ザタワーもプレミアムフロア４０－４４階のうち、４０，４１階と最上階４部屋中１部屋しか分譲されてない。
こういった物件はそう簡単には下がらなそうだが、そもそも市場が活況な時は買えないようだ。
坪単価ランキングで見る高額物件の傾向ー港区、渋谷区、千代田区低層高級住宅街編ー
前回記事では、都心で狙うべき長期にわたって資産価値の高い立地の７つの特徴を７つにわけて紹介した。
都心マンション徹底研究ー立地・エリア選択編ー
https://geus.hateblo.jp/entry/2019/02/22/135010
今回はさらにエリアを絞っての分析第一弾、低層高級住宅街編だ。
ー基本的に駅近と高級住宅街を同時に満たすものは少ない。
が、都心でこれらを満たす場所がいくつかあり、最高値エリアの一つとなっている。
ちょうど最近東京のマンション価格を分析した記事があったので、これを元に考える。
２０１８．１２
史上初調査！ 東京マンション「坪単価ランキング」1000を発表
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/58667
ー東京マンション坪単価ベスト１００の傾向分析
不動産価格が高くなるエリアを大きく３つに分類した
・低層高級住宅街
・超駅近（徒歩３分以内）
・再開発高級タワーレジデンス（六本木ヒルズ等）
かなり長くなってしまったので、今回は低層のエリア８つを紹介する。
ー低層エリアの主な高額マンション地帯（低層はおおむね１０階建て程度までと定義）
特に高額物件が多い場所やわかりやすいエリア中心にした。
分け方はかなり大雑把。
自分のマンション探しのための調査なので、興味の薄いエリアの調査は適当である。
１，表参道駅付近、南青山エリア
２，赤坂氷川神社、赤坂檜町公園周り
３，皇居西側千代田区低層住宅街エリア、千鳥ヶ淵、番町、麹町エリア
４，渋谷と代官山の間あたりの高級住宅街、猿楽町、鉢山町、南平台など
５，広尾駅付近、有栖川公園周りの南麻布、元麻布、広尾
６，渋谷区松涛（しょうとう）～代々木公園、代々木上原あたりの高級住宅街エリア
７，港区白金、高輪、三田エリア
８，外苑前、青山一丁目、赤坂見附駅から赤坂駅、乃木坂駅あたりの住宅エリア
ー１、表参道、南青山エリア
主な物件
４位のパークハウスグラン南青山（表参道徒歩４分、２０１６年）
８位プレミスト南青山（表参道徒歩６分、２０１４年）
１９位のプラウド南青山（表参道徒歩３分、２００６年）
３３位南青山ライズハウス（表参道徒歩４分、２００４年）
５６位グランドメゾン表参道（表参道徒歩７分、住所は渋谷、２０１７年）
１２２位オープンレジデンシア南青山（表参道徒歩４分、２０１５年）
パークハウスグランはこの中で一番新しいので、値段が若干過熱気味かもしれない。
表参道は低層エリアで人気があるのに供給が少ないので、投機の対象にもなりやすいようだ。
そのすぐ向かいの隣にあるプレミスト南青山。
近くに根津美術館もあり閑静な住宅街である。
プラウド南青山は、話題になってた港区の児童相談所ができる場所の向かい。
プラウドの倍くらいは面積があるであろうこの土地はパークマンションにしてほしかった！笑
近くにインスタ女子が集まるような店や高級ブランドの店がたくさんあり、人通りはあるが、閑静な住宅街と駅近を同時に満たす希少な立地。
築１２年で上位を維持しているのはかなりのものだと思う。
ベスト１００圏外だがオープンレジデンシアは狭小住宅で有名なオープンハウスのマンションブランドである。
オープンレジデンシア南青山も駅近だが、坂を下った場所で大手がやらなそうな立地に仕様を落として値段を下げた物件を建てているので、築浅の駅近なのに安めになっている。
立地、築年数、値段の比較のために紹介した。
表参道駅ほぼ直結の位置にある築５０年近い南青山第一マンションズは現在２０階建て程度のマンションに建て替え計画があり、最高額物件が新たに誕生する可能性が高い。
情報が少なく２０２０年１２月完成予定の計画も遅れているようだ。
ー２、赤坂氷川神社、檜町公園周り
ここは六本木の東京ミッドタウン裏と言ったほうがわかりやすいのではないか。
事例がないのかランキングには入ってないが、最上階が５５億？で分譲されたと噂のパークマンション檜町公園をはじめとして、大手各社の高級物件が建ち並ぶ。
ミッドタウンがあることで利便性も悪くなさそうで、比較的近い駅が乃木坂、赤坂、六本木、六本木一丁目など駅も複数使えそう。
９位フォレセーヌ赤坂檜坂
２１位パークマンション赤坂氷川坂
２３位プラウド六本木
２４位パークマンション六本木
４６位プラウド赤坂氷川町
など。
低層ではないが３位のパークコート赤坂檜町ザタワーもミッドタウンの公園の反対側隣接である。
ー３、皇居西側千代田区低層住宅街エリア、千鳥ヶ淵、番町、麹町エリア
千代田区の高級住宅街番町エリア。
皇居のお堀千鳥ヶ淵に面した２位のパークハウスグラン千鳥ヶ淵、１２位パークマンション千鳥ヶ淵など、供給が少ない低層住宅地として有名。
田舎者の私にはわからない、いわゆるお堅い富裕層エリアではないか思う。
靖国神社、日本武道館、上智大学、自民党本部の永田町、国会議事堂や最高裁などがある。
一般人には日常では用のないものが多くて不便だし、値段的には高くても、流動性が低くてリセールがイマイチと聞いたことがある。
ー４，渋谷と代官山の間あたりの高級住宅街、猿楽町、鉢山町、南平台など
渋谷駅から代官山駅の間あたり。
高級住宅地の目黒区青葉台も道路を挟んで隣接している低層高級住宅地エリア。
中目黒は代官山の隣の駅だが、駅間の距離が小さいので、目黒川の桜も徒歩で見に行ける距離である。
渋谷は代官山と青山に挟まれた谷という地形なので、渋谷から山を登る感じになり起伏がけっこう激しい。
最高家賃５００万の低層の高級賃貸ラトゥール代官山などもあり、典型的な高台の高級住宅街といった感じ。
大使館など美しい建物や、１９６９年から開発されたマンション群ヒルサイドテラスなどもあり、その向かいにツタヤができたことでこのあたりに人が集まるようになった。
代官山に住んでた時も普段は電車で渋谷か恵比寿方面中心であまり住宅街の中には行かなかった。
山手線外側、渋谷の最寄りの高級住宅街という認識。
代官山駅から恵比寿駅は歩いて１０分程度なので、恵比寿エリアの利便性も。
ー５，広尾駅付近、有栖川公園周りの南麻布、元麻布、広尾
広尾駅を挟んで渋谷区側に巨大なヴィンテージマンション広尾ガーデンヒルズが連なり、港区側は麻布エリア最高とも言われる南麻布～元麻布の有栖川記念公園一帯。
ドイツ、フランス、スイスなどの大使館もあり、教育熱心なファミリー層の多いエリア。外国人も多い。
特に駅近なのに有栖川公園もある南麻布側は超高額低層マンションが建ち並ぶ。
駅近には住友不動産の高級賃貸ラトゥール南麻布。
このラトゥールはオフィスなどの複合ではなく、代官山と同じで低層マンションのみの居住専用。
膨大なデータを持っているであろう住友不動産が、高値でも分譲して売らずに自前で保有するレベルの立地ということだろう。
ー６，渋谷区松涛（しょうとう）～代々木公園、代々木上原あたりの高級住宅街エリア
渋谷駅から１０９の右側の坂を上り、東急百貨店を抜けて奥へ行くと閑静な高級住宅街で、さらにそれは代々木方面へ続く。
北へ行けば代々木の住宅街、東の方は代々木公園、西へ行けば東大駒場キャンパスなど環境はよさそう。
悪い場所ではないと思うが、坂はきついし駅から遠い。
個人的には車をもってないなら表参道側のほうが反対側にも表参道エリア、神宮前・原宿エリアの街があるので便利だと思う。
渋谷や新宿のような大きな駅は、駅の入り口からホームもけっこう遠い。
隣接する道玄坂は風俗街でラブホが数十件。
某ジャニーズが覚醒剤で逮捕されたり、危ない人もいるであろう用がなければ近づかない方がいい場所。
このエリア付近で２０２０年にパークコート渋谷ザタワーができる渋谷公会堂跡地も高台で代々木公園ビューだから投資としてありだと思うが、自分は駅から遠いから住まないだろうと思う立地。
検討するとしたら職場が渋谷付近の場合だろうか。
７，港区白金、高輪、三田エリア
いいエリアだと思うのだが、元々駅がなく陸の孤島の高級住宅地と言われていただけあって電車のアクセスが悪い。
特に私が好きな渋谷区エリアの主要駅、恵比寿、表参道、原宿、広尾へ一本で行けるのは住宅地からかなり離れた山手線くらい。
品川、東京、羽田空港なども近く、高輪ゲートウェイ駅をはじめとした再開発計画も豊富。
ビルをいっぱい買ってる某カリスマトレーダーのタワマンもこのエリアである。
自分の居住を前提とした、自宅投資検討用に調べたデータが主なので、今のところ検討対象外のこのエリアは把握している情報が少なく詳しい人にまかせたい。
このあたりの最寄り駅で利用できる都営三田線、南北線、浅草線、目黒線、大江戸線は地下深く、行き先もあまり利用しない場所が多くて利用頻度が低い。
地下鉄路線については別に記事を書きたいと思っているが、個人的には日比谷線、銀座線、千代田線、丸ノ内線あたりが利用頻度が高く便利ではないかと思う。
山手線は資産価値も高く理論的には便利なのだが、通勤時間帯以外でも新宿・渋谷・池袋を含む西側から品川あたりまでは常に混んでいてなるべく乗りたくない。
使えるところは常に混んでいて、混んでないところは使えないのが山手線。
都心はなるべく地下鉄を使ったほうがいい。
基本は
東京メトロの地下鉄＞＞＞都営地下鉄
ＪＲは便利だが基本いつも混んでいる。
このエリアの最上位は５位パークマンション三田綱町ザフォレスト（麻布十番徒歩７分など、２０１５年）。
慶応大学三田キャンパス裏、イタリア大使館や三井倶楽部の緑地が借景となっていて環境はすばらしい。
これぞ本当の富裕層が住むマンションだろう。
分譲時のマンションポエムは「森に護られた静謐の国。」
静謐が読めない人が住む場所ではないだろう。
他
７位プラウド白金台（白金台徒歩１３分、２０１６年）
１８位ザパークハウス白金二丁目タワー（南北線白金台徒歩５分、２０１８年）
など。
８，外苑前、青山一丁目、赤坂見附駅から赤坂駅、乃木坂駅あたりの住宅エリア
南青山の外苑前駅から外苑のいちょう並木、青山一丁目駅あたりの南青山エリア、６位パークコート青山は青山一丁目徒歩３分。
駅前には三井の高級賃貸パークアクシス青山一丁目タワー、青山通り沿いにはパークコート赤坂ザタワー。
２０２０年完成予定のザコート神宮外苑、パークコート青山一丁目など、東京ミッドタウンより北のエリアは三井物件がやたら多い。
ミッドタウンの南の六本木、麻布台、虎ノ門あたりまではヒルズや森ビルだらけなので、この辺が境界線か。
低層の住宅街やマンションも多く、住宅地だが青山通り沿いと駅近くに高層のマンションやオフィスビルが建ち並ぶ。
オフィス中心で買い物や普段使いの飲食店が少なく、駅は便利だが大通りとオフィスばっかりで生活利便性に難有りなのではないかと思う。
パークアクシス青山一丁目など内覧したり調査したことがあり、外苑や赤坂御用地の自然環境はすばらしいのだが、駅近の青山か赤坂アドレスに住むだけの場所になりそうなイメージだった。
青山一丁目から北に行っても創価学会本部の信濃町があるだけだし、赤坂見附方面の飲食街はやや遠い。
いちょう並木も毎日散歩するわけでないし、神宮球場や国立競技場が近いので騒音もあるようだ。
個別の物件で住みたいところがあればという感じか。
またミッドタウン近く乃木坂駅あたりまで行けば、２で紹介したミッドタウン・赤坂檜町、そして六本木が利用できるエリアである。
以上千代田区、港区、渋谷区の低層エリアをざっくり紹介した。
超駅近、再開発高級タワーレジデンスも同時にまとめる予定だったが、記事が長くなりすぎたので次回に。
つづく
都心マンション徹底研究ー立地・エリア選択編ー
数年前に港区にマンションを買って住むこととなったが、お酒を飲まないから六本木や西麻布へ飲みに行くわけでもなく、特に港区に興味はなかった。
約２０年前か、大学へ通うために上京するまでは超のつく田舎者である。
はじめて都心に住んだのが渋谷区のタワマンで、今も渋谷、恵比寿、代官山、原宿、表参道あたりのエリアが一番のお気に入りエリアである。
はじめて住んだタワマンの話
https://geus.hateblo.jp/entry/2019/02/16/001550
本業は株メインの投資家だが、ほぼ引退して遊んでるようなものだから、仕事で家から出る必要はない。
思えば表参道あたりは港区南青山であり、そこから徐々に港区全体へ散策範囲が広がった。
最初にマンションを買おうと検討を始めた段階では、資産性、利便性、周辺環境を最重視。
仕事もプライベートも家が中心、結果として港区となった。
資産性はもちろんだが、やはり総合的に見て便利で快適なのだ。
その調査検討過程でわかった東京の不動産に関することをまとめておこうと思う。
今回はまずマクロ編として都心の全体像を把握するような内容となっている。
いわば立地、土地選びの段階であり、エリアを決めた後の個別のマンション選びはまた別の機会に書きたいと思う。
ー東京のマンションは千代田区、港区、渋谷区が中心なので、このエリアを主要なテーマとする
ー日本の不動産は皇居と東京駅を中心に考え、ここから離れるほど安くなるのが原則である
日本最高額エリアは皇居の東側の銀座、丸の内（東京駅前）
土地の価格は通常は高層ビルを建てる方が儲かるので高くなり
商業地＞住宅地
高層エリア＞低層エリア
である
ー不動産は高額なので、当然お金がたくさんあるところから資金が流れてくる
東京で稼ぐ力が高い場所は
１，オフィスの最上流、東京駅丸の内エリア
２，商業地の最上流銀座
３，官公庁エリアの最上流霞ヶ関、永田町～赤坂
この三つのエリアは皇居の東側と南側に隣接している。
これらに山手線の内側で隣接するのが３A（麻布、赤坂、青山）、六本木、虎ノ門、白金、高輪、三田など。
３Ａ全部に隣接するのが港区六本木である。
渋谷区は単純に港区、千代田区に隣接していて、特に麻布エリア隣接の広尾、恵比寿、青山エリア隣接の神宮前（原宿）、渋谷が高い。
皇居の東側、東京駅丸の内あたりから広がっていくのがよくわかる。
ー中心エリアで生み出されたお金が、生み出した人間によってマンション購入に流れる
オフィスから近い住宅街が高額だったが、職住隣接の一体再開発が近年増え、主に低層エリアの高級住宅街と六本木ヒルズをはじめとする高級レジデンス併設オフィスに二分した。
ー東京駅からの電車での所要時間が長くなるほど安くなるという原則がある
地方都市なら一番の主要都市の真ん中が一番高く、離れるほど安いとなる。
東京は大都市が集積しているので、例えば東京駅から離れても新宿に近ければまた高くなるなどの現象が起こる。
そこで山手線の内側全体を東京の中心と考え、外側にいくほど安くなるのを原則とする。
山手線内の分析が中心だが、外側にいっても基本原則は同じである
ー高層エリアのほうが低層エリアより土地の値段が高くなる
これは容積率が要因で、広さ１００の土地に２００や３００の床面積しか建てられない低層エリアよりも、１０００、２０００の床面積のビルを建てられる高層エリアほうが儲かるから高くなる。
低層エリアと高層エリアのマンションは値段が同じなら低層の方が土地が強いと考えられる。
しかしオフィスやホテル併設住居の評価はどうなるのか難しい。
虎ノ門ヒルズなど、再開発で住宅地でない場所に高級レジデンスを併設したことで、住居としては単価が上がった。
土地の値段で見ればオフィス＞住居だから、オフィスの強いエリアにマンションを建てると高くなるのは当然。
丸の内にタワーマンションを建てればおそらく日本最高額になるが、オフィスのほうが高い賃料をとれて儲かるので今のところ存在しない。
六本木ヒルズは映画館を併設するなどエンターテイメントからオフィス、周辺の飲食店など、観光や遊びに集まる人も多い場所である。
それに対して虎ノ門ヒルズはオフィスとホテルがメインであり、周辺もオフィスビルが多い場所で、近くで仕事していない人がわざわざ集まることは少ない。
どちらかというとオフィスメインの都心超高額エリアに高級レジデンスを造った形の場所で、ここが後で紹介する坪単価ランキングでも一位となっている。
賃料はオフィス＞住居だから、収益還元法でみると利回りは低くなるが、虎ノ門などを見ると価格や賃料はどこまで許容されるのかよくわからない。
外国人富裕層中心に新たな高価格マーケットが形成されるのか、今後の動きに注目している。
ー都心で狙うべき長期にわたって資産価値の高い立地の７つの特徴
１，ランクの高い駅から近い（３分以内目安）
２，緑地隣接
３，人気のアドレス、地位（じぐらい）が高い
４，高台の高級住宅街
５，大規模再開発エリアの高級レジデンス
６，周辺に価値ある建造物がある
７，外国人の買いが見込めるエリアである
この７つを主として、
８，１～７のエリアに隣接して割安
であると考えている。
１，ランクの高い駅から近い
別記事で分析予定のマンション坪単価ランキングでは駅から３分以内の物件は港区以外でもベスト１００に多くランクインしていた。
私も駅徒歩３分以内しか住んだことがないほど駅近至上主義なのだが、利便性最重視のこの傾向は今後も変わらないのではないかと思う。
２０１８．１２
史上初調査！ 東京マンション「坪単価ランキング」1000を発表
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/58667
２，緑地隣接
都心は皇居、日比谷公園、赤坂御用地、青山墓地、神宮外苑、代々木公園など緑が多い。
そこまで大規模でなくとも、公園に隣接していたり、公園ビューなどの立地は大手各社の高額物件が多く見られる。
３，人気のアドレス、地位が高い
港区や千代田区、六本木、赤坂、青山、麻布、銀座など、名前を言うだけでいい場所だとわかる立地は人気も値段も高い。
地位（じぐらい）という不動産用語がある。
土地や地名のブランド力のようなもので、さらに細かく何丁目のほうが格上などとマウンティングするようなこともあるらしい。
個人的にはそういうのは値段に織り込まれるので、安い住所がこっちのほうが格上だと主張しても意味がわからないと思っている。
市場価格が正義である。
どうでもいいのだが、実際３Ａや六本木、銀座などは中国人が値段を見ないで買っていったりするからやはり格が高い方がいいのだろう。
一応頭に入れておきたい項目だなと思った。
４，高台の高級住宅地
低層エリアの高級マンションはだいたい周辺より高い場所が多い。
東京都心は坂が本当に多いのだ。
昔は低地には工場があり、環境の悪い場所だった。
だから富裕層はそこから離れた空気のきれいな高台に家を建てていた。
そしてそういうエリアがそのまま高級住宅地となったということだ。
これに関しては駅近と同時に満たすものが少ないので、駅近の利便性か、静かな住宅街のどちらかとなることが多い。
５，大規模再開発エリアの高級レジデンス
森ビルの六本木をはじめとするヒルズや東京ミッドタウン、恵比寿ガーデンプレイスなど、オフィスに併設した高級レジデンスである。
これらは駅近のものも多く、坪単価一位の虎ノ門ヒルズなども新駅直結＋再開発である。
近年都心で増えており、駅近との相乗効果で低層住宅街よりも高価格のマンションが増えているのではないかと考えられる。
６，周辺に価値ある構造物がある
これには二つの意味があると思う。
一つは東京タワー、名門学校、大使館や美術館、国会や裁判所のような格の高いものがあることそのものでの「周辺の格上げ効果」。
もう一つはそういった建造物や、国立、区立の公園もそうだが、長期にわたって環境が変わらない可能性が高いという「周辺環境の保存性の期待値」ではないかと思う。
７，外国人の買いが見込めるエリアである
世界の基軸通貨はドルであり、外国人はドル建てで相場を見ている場合が多いと考えられる。
外国人から見て円安ドル高になると、日本の不動産はドル建てでは安くなる。
しかも日本は円安と株高が同時に起こる傾向があり、今回のアベノミクス相場も円安の時期には国内外の投資が一気に盛り上がっている状況だ。
こういった場面では外国人の方が高値で買ってくれることも多く、港区などは需要が集中して高値となっている。
日本人だけのマーケットより、為替差益分も高く売れる可能性がある外国人マーケットに入る立地を選ぶべきである。
８，１～７に隣接して割安
当然ながらここまで上げた好条件に複数該当する場所は非常に値段が高い。
駅と高級住宅街の中間エリアなどは環境も利便性もよく、特に賃貸では若干割安な場所もあるのでいいと思う。
ただし、購入する場合は基本的には高いところは高いまま維持されるか将来値上がり、安いところはさらに下がるというような二極化の傾向がある。
ブランドエリアの微妙な立地の物件は、富裕層に許容されるレベルなのかを調査しないといけない。
以上が都心で狙うべき長期にわたって資産価値の高い立地の７つの特徴と、その周辺エリアという調査方針である。
都心の高級住宅街はたいてい駅から離れている（といっても７，８分以上～というレベル）ので、まず駅近にこだわるか否かで二極化するものと考えている。
ＩＴや金融など２０００年以降の富裕層と、古くからのお堅い富裕層とも言えるのかもしれない。
車移動中心か、電車移動するか。
目立たない低層マンションか、目立つランドマーク物件か。
教育環境に関連する子供の有無ではないかと考えている。
次回マンション坪単価ランキングと、実際に高額物件が集中しているエリアについて分析したいと思う。
駅近過ぎタワマンの騒音に苦しむ、渋谷、恵比寿、表参道エリアの生活
前回記事で、はじめて都心タワマンに引っ越した頃の続きの話。
もし今１０年以上前のこの頃の自分に助言できるなら、駅近のタワマンなら値段は下がりにくいから、とりあえず資産が億いったら一部屋買って住居費削減しつつ次に買う物件を探せ、と言いたい。
今ほどマンション投資に関する情報は充実していなかったから、不動産を買うという発想がほとんどなかった。
運用利回りが悪い時で年率二桁％、倍以上に増やした年も何回もあったから、必ずしも自宅を買うのが合理的な選択だったというわけではないのだが。
できる限り手元に多くのキャッシュを持ち、いかなる状況でも資金力で優位に投資を進めるのがいいという考えの元、賃貸タワマンに引っ越した。
重視した条件は都心で駅から近く、いろんな場所に電車でアクセスしやすい路線であることだった。
そこは駅直結ではないが、人気の駅から徒歩３０秒くらいの再開発タワー。家賃４０万。
他の物件を内覧せずにさくっと決めたが、大きな問題はないだろうと思っていた。
ところが引っ越してそうそう大きな問題に気がついた。
騒音である。
駅から近すぎたのだ。
しかも駅向きの高層階なので、線路脇の防音壁を越えて上の方が音がうるさい。
窓は閉めているのだが、通風口やエアコンを通して室内まで音がけっこううるさかった。
慣れるのに１か月くらいかかり、その間はかなりイライラすることとなった。
慣れたら平気とはいえ、仕事もプライベートも主に自宅で過ごし、慣れるまでの一ヶ月間うるさく感じるくらいだからできるなら避けたいところだろう。
この点は現地の調査が甘かった。
駅の近くでは音がそれほど気にならないのに、まさか高層階である方がうるさいとは。
それ以外では大きな問題は感じなかったが、部屋の中の仕様は天井も最大２．５メートルで梁で下がってる部分もあり開放感はイマイチ。
新築ではないから室内の古くささも若干あり、家賃ほどの高級感は感じなかったように思う。
はじめての高級マンションで共用部分などは最初は豪華に感じたが、それも一週間で慣れてそれが普通になった。
最近のマンションでは普通のパノラマウインドウではなく、ベランダに出ないと景色はきれいに見えなかったが、２階のワンルームからの引っ越しだからそれで十分だったのだろう。
近くではないが東京タワーなども見えて、当時は満足だった。
立地を重視したこともあって、電車移動はすごく快適。
下に降りたらすぐ駅があり、そのまま電車に乗っていろんな場所に効率的に出かけることができた。
周辺環境も主に住宅街のエリアだったので、駅近なのに閑静で人が少ない。
普段使いの飲食店が若干少ない気はしたが、電車に乗ってすぐ渋谷駅や、徒歩で１０分も歩けば恵比寿や中目黒近くの飲食店にも行ける便利さだった。
選んだ物件は同潤会アパート建て替え再開発マンションの「代官山アドレスザタワー」。
以前のワンルームは駅から遠かったのだが、それは大学に近いマンションを借りていたからだった。
学校は真面目に通えば週４か５、最寄り駅から出かける頻度はそれほど高くはなかったので、賃料も安くて広い部屋が借りられる学校近くを選択していた。
仮に就職していても職場近くに住むという選択をしていたことだろう。
移動時間ほど無駄なものはない。
結局自宅で仕事ができる投資家になったので今では関係のないこととなった。
ここを拠点としてまずは近い場所から相場が終わったら散歩を兼ねた調査がはじまった。
買い物も食事等も、生活拠点は主に渋谷になった。
徒歩で１０分歩く恵比寿よりも３０秒で電車に乗って２分で渋谷の方が近かったのだ。
おしゃれなレストランに行くなら恵比寿代官山エリアは便利だが、一人で適当に食べてすますなら渋谷でよかった。
渋谷、恵比寿と反対方向の中目黒は当時あまり行くことはなかった。
手頃な飲食店は多いのだが、そこまでコスパを気にする必要はあまりないので恵比寿で十分手頃なのである。
だいたい二人で５０００円～１５０００円の店に行くことが多い。
もっと安いとこでいいなら渋谷になる。
代官山という住所のエリアは小さく、代官山駅の恵比寿側は恵比寿西という住所になるので、代官山を含めて恵比寿・代官山アリアとまとめたほうがいいのかもしれない。
渋谷から恵比寿を主な生活圏とする単身生活だった。
当時はまだ代官山のツタヤはなく、渋谷ヒカリエもできていなかった。
今は渋谷駅近く渋谷ストリームから代官山駅まで、東横線の線路だったところが遊歩道になって歩けるようになったので、当時より街の価値は上がっていると思う。
それでも代官山はかなり人は少ない方で、住宅街寄りのエリアだろうなと思う。
渋谷の隣の駅とは思えない。
家賃４０万は今考えるとありえない。
いくら細かい値段は気にしないとはいえ、広さどのくらいがいいかわからないから適当に広めにして、空室も複数あったのに交渉もせず、条件のいい部屋を待ちもせず。
他のマンションとの比較もせず、さくっと借りてしまった。
非常に悪い例である。
単身ならトレーディングルーム兼ねて広めでも５０㎡もあれば十分だろうから１ＬＤＫくらいなら高くても２０万円台だろう。
借りた部屋は２ＬＤＫだったのだが、これも失敗。
リビング、寝室、トレーディングルームの三部屋を別にしたのだが、不便で仕方ない。
トレーディングルームは一番狭めの部屋だし、寝室は天井の下がり部分が頭の上にきて開放感がイマイチ。
テレビをリビングにしか置いてなかったから見ながら仕事やゲームできない。
今の自宅は購入して２ＬＤＫだったものの壁をぶち抜いてリビング、キッチン、トレーディングルーム、寝室を一体化。
仕事からセックスまでワンストップでできるようになっている。
中央壁際には猫タワーが監視塔のように配置されており、どこからでも見ることができる。
相場が暇ならベッドで休みながらゲームでもやっていると、猫がベッドに遊びにくる。
猫を中心とするにゃんＬＤＫ、理想の部屋になった。
ウォークインクローゼットと空いた部屋に邪魔なものをぶち込み、住空間はモデルルームのような状態を保つようにしている。
このような空間設計を考えると、やはり単身のトレーダーは広めのワンルームか、部屋と部屋との間の壁が引き戸のようになっていて開けられるようになってるタイプがいいだろうと思う。
壁紙が白系でモニターは黒系なので、白、黒、ダークブラウン調の無地を中心とした家具家電で統一すると部屋がすっきりした。
床の色や材質にもよるかもしれないが。室内に関してはあとからどうにでもなる。
マンション選びはまず立地である。
前回記事で候補の一つだった渋谷駅徒歩４分の青山パークタワーを選ばなかったのは、渋谷エリアにおける立地の違いがわからなかったからだ。
渋谷駅は代官山、恵比寿、原宿、表参道が最寄り駅という好立地なのだが、１０９などがあるこれらのどっちでもない方向が、ラブホ街やちょっと怖いエリアになっている。
このあたりのラブホ街側とセンター街の中以外は、子供がいないなら夜に細い路地などに行かなければ大丈夫だろう。
最近（２０１８年～）分譲しているパークコート渋谷ザタワーなんかはセンター街を抜けてずっと奥になるので、代々木公園も近い比較的静かなエリアだが、駅から遠く坂を上らないといけない。
電車で出かけるのが不便だから、原則駅徒歩３分以内しか住まない自分には住むことはないだろうなという立地だ。
代々木公園が近いので、そこを頻繁に散歩するならいいかもしれないし、眺望もよさそうなのだが。
田舎の感覚では考えられなかったのだが、東京は駅から駅まで近いところは１０分かからないので、歩ける距離なのが普通だ。
よって同じ駅から５分でも、駅と反対側に高級住宅街や別の人気駅があるようなところは快適だが値段は上がる。
単に一つの駅が使えればいいから家賃を下げたい場合は、駅の反対側に何もないようなところが安くなる。
都心生活においては広さを妥協してでも好立地にという人が多いのも、どっちに行っても美しい場所があるというよさ、便利さではないかと思う。
渋谷を例にすると、代官山側は渋谷駅から代官山側へ行くと閑静な高級住宅街というエリアだから、便利さもある落ち着いた場所。
隣接しているのも高級住宅街南平台や猿楽町、道路を挟んで目黒区青葉台である。
住友不動産の高級マンションブランドラトゥール代官山などもあり、便利な渋谷に近い高級住宅街といった感じか。
表参道側は渋谷から坂を上がると青山学院大学キャンパスがあり、さらにいくと南青山、北青山の住宅街や、表参道駅付近の店が建ち並ぶ。
こっちは大学や青山通り沿いにも商業ゾーンが多く、代官山側に比べると、買い物や飲食の利便性が高い。
代官山側に比べるとやや小規模なマンションが多い気がするのは大学があるせいだろうか。
南青山のほうまでいくと最寄りが表参道駅になり、ファミリー向けの高級物件や一軒家が増える。
南青山民になりたいとかでなければ渋谷寄りのほうが利便性やコスパはいいと思うが、大規模物件がやや少ないか。
青山パークタワーは当時ならよかったかもしれないが、エレベーターのセキュリティやディスポーザーもなく、立地とコスパ優先の古い仕様のマンションになる。
時々新聞の折り込みなどで売り物を見かけるが、この立地のマンションでの管理費と修繕積立金の安さには驚く。
最近の物件はディスポーザーやその他共用設備の充実で管理費が上がっているので、維持コストが高い。
こうして渋谷から表参道駅付近、住所で言うと港区南青山へと散策範囲を広げていった。
隣の渋谷区神宮前、原宿エリアもスイーツ好きなのでデートなどでよく使うお気に入りのエリアだ。
恵比寿エリアの方も今でも食事に出かける比較的コスパがよくておいしい店が多いエリアである。
地方から東京にくるなら渋谷エリアはおすすめの一つである。
家賃は安くはないかもしれないが、物件も多く利便性も高い。
代官山側を選んで住んだが、表参道や原宿に行きやすく、かつ渋谷駅も使える渋谷表参道間という立地は渋谷区の中では好きな場所だ。
南青山第一マンションズという表参道駅ほぼ直結の建て替え計画が現在あり、三井がやるらしいからパークコートになるのだろうか。
めっちゃほしいがおそらく過去最高レベルの値段で手が出ないんだろうなと妄想するのであった。
徐々に散策範囲は港区へ。
つづく
不動産投資は儲かるのか～はじめてのタワマン、賃貸派から持ち家マンション派へ
不動産投資は儲かるのか～はじめてのタワマン、賃貸派から持ち家マンション派へ
株で億くらいいったらとりあえず自宅マンションでも買っておけ、と言っているが自身は賃貸期間が長かった。
その頃のエピソードを含めて、不動産投資に関する考えを書いてみた。
１０年以上前、はじめていいマンションに住んだのはリーマンショックのリバウンド相場で資産数千万程度に爆増中の頃だった。
特にお金のかかる趣味もないから、儲けたご褒美に快適なトレーディングルーム兼自宅が欲しい。
好きなタワマンをとりあえず借りて引っ越そうと都内の物件を探した。
この時期は後で振り返ると人生で一番きつかったが楽しかった時期だと思う。
髪はふさふさだったが、激しいデイトレ中心の短期売買のストレスで胃から出血したりして体調を崩すことも多かった。
当時の自宅は家賃５万のワンルームマンション。
立地を妥協していたのでせまくはなかったが、駅からも遠くかなり不便だった。
地方出身で数年東京に住んではいたが、東京のことは全くわからず、お金や住む場所に制約がなくなったとしてもどこに住むのがいいか検討もつかなかった。
そこでとりあえず賃貸で２年都心に近い場所に住んで、どこがどういう理由で住むのにいいかを調査しようと考えた。
それなら重要なのは主要な駅へのアクセスと最寄り駅からの距離、あとはタワマンに住んでみたいからタワーで探してみようかなとなった。
いくつかのターミナル駅を中心に、そこから駅近のタワマンを探す。
最後に候補に残ったのは３物件ほどあったと思うが、株で増やすのに忙しく、内覧に行くのもけっこう負担だった。
それで結局一番可能性が高そうな物件の二部屋を内覧し、階が上の方に即決した。
今思うと住まなかった候補の一つの青山パークタワーにしといたほうがよかった気がする。
渋谷駅徒歩５分ほどで渋谷駅の表参道側の好立地。
こっち側はセンター街側と比べてそこまでうるさくなく、原宿、表参道へも歩けるので、築１５年以上経った今も高値で取引されている。
最新のタワーと比べると、高級物件としてはボロいと感じるが、立地はかなりいい。
確か「青山パークタワー」なのに住所が渋谷１丁目なのはインチキだ、みたいなしょうもない理由でやめた気がする。
今の時代ならこの立地は三井不動産の上位ブランドのパークコートになっていただろう。
それはともかく別のタワマンへと引っ越すことになった、
賃料は４０万ほどで、普通賃貸借２年。
当時すでに株以外の収入は微々たるアフィリエイトくらいだったので、前年度の譲渡所得のみで保証会社とオーナーの審査はどうかなというところ。
２年分一括払いでいいです、と告げておいたところ、１年分で地方の地主オーナーがＯＫしてくれたようだ。
今この契約を見直すと、よく審査通ったなと思う。
前々年度の確定申告書も出したと思うが、年額家賃より少ない数百万程度の収入だから地主様のご厚意なのか。
あるいは１年分回収して保証会社通してしまえばお家賃とりっぱぐれはないから、やや高めの募集賃料満額（１割引程度が相場か）なら通せという考えか。
ともかくすんなり駅徒歩３０秒くらいのタワマンに住むこととなった。
はじめての都心タワマンライフのはじまりである。
引っ越しのために住んでるワンルームの解約手続きすると、なぜか不動産屋に「おめでとうございます」と言われる。
もちろん敷金は１円も戻ってこなかったが、面倒なのでスルーしておいた。
引っ越して数ヶ月後に資産が億に達した。
この当時は賃貸主義で、マンションを買った方がいいのかという疑問はあったが深く考えなかった。
２年契約の更新が近づき、
株で資産を増やしたら不動産にしたほうがいい？
不動産投資は儲かる？
という疑問を少し深く考えることがあった。
まず株との比較のために、大型で低リスクの高配当銘柄を分析しＮＴＴドコモが最適との結論になった。
実質国営のような独占的通信事業で資産も豊富で当時ＰＢＲ１倍割れ。
配当性向もアベノミクス前の当時は低く、継続的な黒字で毎年資産が積み上がり、流動性が高く億突っ込むのも簡単、大幅な減配や赤字になるようなリスクも低いと考えた。
株式譲渡益は１０％の時代で、配当利回りは５％を超えていた。
もし２０１９年の今なら株価上昇で利回りが下がったので、ドコモとＫＤＤＩ半分ずつ買うという前提にするかもしれない。
ドコモの利回りを基準に不動産投資と比較し、５％（税引き後でも手取り４％台後半）以上儲かるかをシミュレーションした。
不動産投資にかかる経費や税金、空室などのリスク分を概算で引いて考えたが、自己資金でやる前提だとどうあがいても株より儲かる数字は出なかった
運用利回りが投資をはじめて２年目以降ずっと二桁％以上だったので、不動産の購入資金を株での運用に回したほうが効率よかった
その後、資産の増加とともに運用効率が下がり予備資金が増えたため、賃貸を渡り歩いた後、住居費削減に回した方がバランスがいいと判断して自宅マンションを購入することになった。
不動産投資に関しては、
・どうあがいても経費や税金が重く、事故のリスクもあり流動性も低い、相対取引の交渉・事務手続きがめんどくさい、手数料も高いので永久保有に近い長期前提のみか
・あるいは法人化して人を雇って、物件選別以外ほぼ丸投げしておける規模にする
・資産規模が５－１０億を超えるくらいになれば、利回りが低くてもＰＦの一部として持ったり、いつでも返せる借金レベルなら可能か
・低金利なら土地の分だけ借り入れてもリスクは低い？
・基本的にインサイダーがおいしいものをもっていった残りしか市場に出ないので、情報の調達ルートがないと儲けにくい
また不動産投資には事業としての不動産投資と、不労所得としての不動産投資があるんだなと思った。
前者はボロ物件を安く買い、自分の時間や労力を使って物件の改造したりして空室を埋めて、買値より高く売却するようなやり方。
ほぼ本業レベルの仕事である。
私が考えていたのは後者で、自分の時間や労力を使うのは物件の調査と買うとこ売るとこだけ。
利回りや値段を見て割安なものを買って、管理コストや税金含めて計算して値上がり益と家賃収入を稼ぐというイメージだった。
株と比較するということなら後者だろう。
どうしても不動産に分散投資したいならリートもあるが、銘柄選択から増資や分配金の変動など面倒がある。
高配当株もせめて配当が３か月ごとなら保有していてもいいが、年一回３月末一括配当などという銘柄を３６４日保有するリスクをとる意味がないと思っている。
リスク資産を保有するのは基本的に嫌いなのだ。
当時ＮＴＴドコモを数千万円分買って保有してみたことがあるのだが、次の配当まで数ヶ月も待てずに１か月で全部利食いしてしまった。
一日、場合によっては秒単位で１０％以上みたいな売買が当たり前のことをやってると、資産規模が数十億以上でもない限り、５％もらうのに一年などというのは考えられなくなるのだ。
高配当株逆張り投資もするが、よほど割安でなければ５％～１０％短期で上がれば即売ることが多い。
こういった性格も不動産投資をやらなかった理由だろう。
逆に言えば、すぐに売れないことこそがメリットなのではないかという面にも気がついた
投資やってる人ってお金の管理ができないギャンブラー体質な人が意外に多いのだ。
自分の周りはギャンブルなんて一切しない堅実派が多く、全く気がつかなかった。
秒単位のスキャルピングが一番安全、次がデイトレ、スイングの順だ（難易度は逆に時間が短いほど上がる）。
なるべく短期で元本を倍にして、半分抜くのが一番安全な投資法だと思っている。
しかし資産が増えてくると、抜いた元本すべてを現金で保有というには多すぎるから、どこかに置いておかなくてはいけない。
そんなときの守りの投資先が不動産なのだ。
だから金持ちの定期預金みたいなものとして使えるんだなと考えが変わった。
利回りなど低くても、大きく減らないことが確実なら十分なのだと。
これらを踏まえた上での結論はこうだ。
自己居住用だけは買える人は買ってもいい
それ以外は下記に当てはまる場合のみあり
不動産投資が優位になりそうな３パターン
・節税とセット
・無理ない範囲での借入でレバレッジ投資
・地主の論理で定期預金代わりの資産保全
１，自宅だけは買ってもいい
収入には税金がかかるから、一定の収入（年収数千万？）・資産（数億？）までは
収入増＜支出削減
が優先である
税金３割なら１０万の収入は税引き後手取り７万だから、
額面収入１０万増やす＝７万支出削減
なのである。
経費で節税なども額に限界があるし、額面数千万以上の所得がある人くらいだろう。
・支出の多くを占める住居費を自宅購入で削減は合理的
・キャッシュでマンションを買えば空室なしで運用したのと同じ、家賃収入に税金もかからず、空室発生ごとのロスもない
・ローンの場合は金利上昇リスクなどが加わるので、繰り上げ返済余力があればより安全、資産なしでギリギリは薦めない
・管理費、修繕費、固定資産税、ローンの場合の諸経費、売買コスト、価格下落分を差し引いて、物件選択や購入時期がうまくいって５年、基本１０年以上で賃貸と逆転が目安
・価格下落はまともな立地のマンションや土地なら大きくてせいぜい２割程度、株は優良株でも半値は普通
・株はもたない選択が可能だが、自宅は保有するか借りるかしないといけないので、住居費０にはならない
・私はマンション派だが、土地値で売られてるような戸建てもなくはないのかも、おすすめはしないが金はかからない
２，自宅以外は節税とセットでなら
相続税、所得税、法人税節税とセットで守りの資産として
・価値が長期的にあるのは土地だけと考える、好立地は必須
・ワンルームマンションはほぼ損するから論外
・ドコモ、ＫＤＤＩと利回り比較すると、２０１９年２月現在利回り４％前後税引き後３．２％、不動産投資でこれを低リスクで安定的に上回るのは難しい
・しかし、高所得者が節税と資産保全を兼ねてやるなら、大きな値下がりがなく、一定の賃料を稼いでくれればいい
・節税効果を含めての利回りなら、高配当株を上回るのもそれほど難しくないケースもあるだろう
・他の投資との比較ではなく資産保全としてなら黒字なら問題ないとも言える
３，給与などの高所得とお金を借りられる信用力がある場合のレバレッジ投資
詳細は不動産投資のプロでないので触れないが。思うことをいくつか。
・元手なしで借金できる信用力があるなら、リスクと引き替えになるが自己資金に対する利回りは株を上回ることもある
・例えば資産１０億の金持ちが１億の物件をローンで買って事故で暴落しても、他の資産を含めてリバランスして調整するだけだが、資産のないサラリーマンが同じことになると最悪破産
・資産のない人は自宅以外は株のほうが効率がいい
自己資金を入れないフルローンだから利回りが高い！みたいなのは、１万円を１００万円に増やしたのを資産１００倍にしたとアピールしているのに似ていると思う。
無理ない範囲ならいいが、ハイリスクローリターンを正当化するレトリックだと思う。
そして多くは地主の養分となる。
４，地主の論理で資産保全
大事故が起きない限りは土地の価値が高く、キャッシュフローが余裕をもった黒字であれば定期預金感覚だろう。
地主が相続税対策に賃貸用アパートを持ち、古くなっても修繕費などは最低限しかかけず、空室が出ても黒字なら気にしない。
埋まらなければ家賃を下げ、最後は朽ち果てるまで放置する。
それでも節税効果を考えると問題ない、という話を聞いたことがある。
利回りが高いかどうかなんて黒字なら気にしないから、埋まらなければ相場なんて関係なく値下げできてしまう。
レバレッジかけてる投資家からしたら赤字になる値段にはできないから、勝負にならない。
耐えきれなくなって投げ売りしたアパートを地主が安値だ買い叩き、地主の領土が増える。
これが不動産市場の流れだろう。
キャッシュ買い、値下げで潰し、安値買い。
これを私は「地主の論理」と読んでいる。
資産保全のための定期預金みたいなものであり、そもそも利回りを比較することがナンセンスなのではないか。
まとめると、まとまった資金ができたり、高所得なら自宅は買っていい。
それ以外は向いている要素があったらという程度ではないかと思う。
２０１９年現在は高いと思うから無理に買う時期ではなさそうだけど、５年前もそう思ってた気がするから、
まとまったお金を保全する守りの資産としてなら優秀という結論だ。
多少値下がっても、物件選びを大きく間違えなければ１０年住んで損はないだろう。
こうして私も資産が億になった数年後にマンションを買うことになったのであった。
つづく
今後まとめる予定の低位小型株投資概要
今後まとめる予定の低位小型株投資概要
低位株投資についてだいぶまとまってきたので、概要だけ少し書いておこうと思う。
売買対象銘柄
時価総額３０億以下
株価２００円以下
廃止・倒産リスクが高すぎない
を中心としてスクリーニングする。
１，デイトレ
２，１か月程度までのスイング
３，それ以上の中長期保有
を組み合わせてポジションを管理する。
下落の場合ロスカットか塩漬けかは銘柄やその他の状況による。
この辺がある程度できたら、上場廃止・倒産株を回避するためのファンダメンタルズ。
相場全体の状況、低位株全体の状況をみて優位になるタイミングで大きくいけるように調整していく。
活況な時期はデイトレも積極的に。
需給、テクニカルなどを使ってさらに優位なポジションを作る工夫をしていく。
個別の銘柄で繰り返し物色されるような銘柄の研究。
などといった感じを予定している。
想定している運用資金は１００万～数千万程度。
それ以上も可能だが、相場全体が安いときだけにしたり、大量に保有するリスクを許容できる場合のみになるかと思う。
私自身は億突っ込むこともあるが、大きく突っ込むと相場全体の暴落時に損切りする買い板がないので、それを理解した上で調整する技術と資金量が必要になる。
投下資金利益率が非常に高いので、少額を増やすのに向いている。
下値を拾って噴火を待つ方法なら、放置することが可能なので専業でなくてもできる。
例年１月が一年で一番低位株が活況になるケースが多い。
地合いがいいときは１月の先回りで１２月からはじまることもある。
小型株なので好材料で寄らずのストップ高になるケースも多く、決算時期２，５，８，１１月上旬くらいに個別で好決算や材料がでたものが盛り上がることも多い。
こういったもので効率よく稼ぐ方法を現在執筆中。
ある程度まとまったら公開していきたいと思います。
連絡はツイッターのＤＭか、匿名の場合はツイッターをフォローして質問箱へ。
ノート
https://note.mu/nyantama
ツイッター
https://twitter.com/nyantama2323
質問箱
https://peing.net/ja/nyantama2323
モデルルーム訪問記ープラウド恵比寿ヒルサイドガーデン
投資物件物色と趣味を兼ねた高級物件のモデルルーム訪問へよく行くので訪問記を書いてみることにした。
毎回書くようなら専用のブログ作ろうかと思う。
現在は不動産相場は高く、投資用の物件を買うより株で稼ぐ方が儲かるから自宅しか買っていないが、少しずつ稼いだお金を不動産に入れていきたいと思っている。
そこで選択肢の一つとして趣味でもある都心マンション探しを兼ねたモデルルーム訪問をしている。
ー訪問する物件の主な目安条件は以下の通りである。
・総戸数２００戸超えくらいを目安に大規模物件
・駅徒歩３分以内目安
・港区、渋谷区の希少立地
・広さ４０㎡くらい～
・エリアナンバーワンレベルの高仕様
など。
今回はやや小規模だが、同じ建物にホテルが入った一体開発なので気になって見に行ってみた。
モデルルーム訪問時期２０１９年１月
聞いた話、印象に残った点
ーホテルと一体開発、入り口等は別だが同じ建物の半分ほどがホテルになる
ー天井高を序盤からアピール、都心低層は2.5mが多い中 通常フロアで2.62m、プレミアム2,72mはがんばりましたと
ーＪＲ恵比寿駅徒歩５分、日比谷線恵比寿駅３分（表記４分）の利便性
ー大規模物件の供給が少ない恵比寿駅近
ーマンション部分は８８戸だが、同じ建物にホテルが入るので敷地は大きめ
ーオンリーワンのデザインにこだわる。三井のパークマンションを意識していると営業さんも
ーエントランスを豪華にするのはもちろん、共用部である内廊下と住戸ドアに至るまでラグジュアリーデザインにこだわった
ー玄関ドアのデザインは標準でタッチするだけのハンズフリーキー、
ー鍵穴が無いように見えて、足下の左下の部分に小さく鍵穴が二つという豪華に見えるドアが印象に残った
ーざっとしか確認してないが、高級物件についてるようなものはだいたいある感じ
ー共用部分のラグジュアリー感は十分だと思った
ー値付けがよくわからない価格差
２階は電線が目の前だから投資向けのサービス価格、ガスコンロが選べないなど一部制約が入るが安めの設定にしたとのこと。
それにしてもほぼ同じ間取り
６０㎡タイプで
２階１１，９８０万円（＠６６０）
３階１３，２８０万円（＠７３２）
６階１５，０４０万円（＠８２９）
７５㎡タイプで
２階１４，２８０万円（＠６２９）
３階１５，８８０万円（＠７００）
６階１８，２８０万円（＠８０６）
低層、小規模マンションのモデルルームはあまりいったことないのでわからないが、異常な差に見える。
２社の想定賃料一覧ももらったが、一階上になるだけで賃料１年分を余裕で超える価格差。
ほんとうにこの値段で売るつもりなら投資だと低層以外ありえないような値付け。
そして現状半分以上が投資またはセカンドハウス目的での来場とのこと。
２階の部屋で表面利回り３％後半から４％前半くらいか。
しかも２社の賃料想定に大きな開きがあって読めない。
７５㎡タイプ２階の部屋で２社の想定４６．６万と５１．４～６０．５万、港区高級物件レベル。
新築時でならいけるかもしれないが、４６万でも恵比寿のラブホ３軒の近くの立地としてはやりすぎ感が。
６０万は無理じゃないかと思う。
ちょうど２０１９年２月に反対側の新築タワマン、シティタワー恵比寿が竣工するから賃料をみたいところだが、１月後半に第一期申込期限なのは・・
ー恵比寿の個人的なイメージは便利でお金がある程度ある人にとってはコスパがわりといい街
住みたい街ランキング１位になったりしてるけど、駅近く、広尾・白金方面、代官山・中目黒方面、ガーデンプレイス方面では景色が違う。
恵比寿のどこを指すかで全然イメージが違うから、ひとくくりにしにくいと思う。
お金がそれほどない人から見ると１人暮らしワンルームで相場１２－１４万は高いだろう。
港区に比べると山手線、日比谷線という使える路線が二つあって、街にも港区ほど高くなくていい店が多くあるから便利で手頃に感じる。
それでいて隣の渋谷ほどは人が多くないからちょうどいい。
山手線で東京、品川、渋谷、新宿や、日比谷線で銀座、虎ノ門、中目黒などにアクセスしやすく、代官山、目黒、広尾あたりは徒歩圏。
私は１８歳で上京した中流家庭の田舎者だが、地方である程度お金があって東京くることを考えているならおすすめできる場所である。
住んでみてからいろんなところへ行ってみて、自分に合う街に引っ越せばいいと思う。
家賃や物価はそこそこ高いけど、レストランや出かけるときの利便性は相当いい。
今もよく食事に行く。
実は１０年以上前にはじめて住んだ高級物件は恵比寿エリアだった。
気軽な安いチェーン店も多いから、当時は自宅の家賃以外にはそれほどお金はかけなかったが、快適だった。
駅近くは夜はあまり治安がよくない話も住んでる知り合いから聞いたことがある。
そういうわけで、恵比寿駅近＋超高級物件という組み合わせはあまりないと思うので、この高値チャレンジ物件がどうなるのかは興味があって見に行った。
営業さんによると、野村不動産年に１件程度チャレンジ物件をやっているが、今年はこれだと自信あるようだった。
駅を挟んで反対側のシティタワー恵比寿が坪５００～６００万円台中心だから、そこよりも高値チャレンジということになる。
シティタワーは駅徒歩７分でいろいろ微妙だから、実需じゃないし買うことはまずないと思ってモデルルームを見てない。
仕様などの比較はできないけど、今回のプラウドは港区のガチ物件レベルに近い仕様だと思うので、相場状況が変化なしの前提ならシティタワーよりは高くても違和感はない。
相場は読めないけど、少なくとも値上がりが期待できる値段じゃないので今回は比較のための訪問だけど楽しかった。
以上、初のモデルルーム訪問記でした。
去年はパークコート渋谷と、ザコート神宮外苑。
今年はここが一件目。
他に気になってるのはパークコート文京小石川、晴海フラッグあたりか。
原点を思い出す松屋の牛めし
上京したときにはじめて食べた牛丼は松屋だった。
中流家庭だが食べ物を栄養があって安ければ何でもいい家畜の餌だとしか思ってない親だったから、こんなにおいしいものがあったのかと貧乏学生だった当時かなりはまった。
あれから２０年、好きなものをいくらでも食べられるようになった今、久しぶりに正月休みで開いてた松屋にふらっと入った。
確かチルド肉を使ったプレミアム牛めしがはじまった当初に何回か試食に行ったとき、おいしいけど玉ねぎが中国産で残念だなあと思ってた記憶がある。
理論的には少量なら気にするほどのことではないと思うが、やはり中国、韓国産や変な加工品は食べたくないと思う。
今は玉ねぎもプレミアム牛めしは国産のみになったようで、いつもセットで頼む野菜もおいしかった。
どこか懐かしい味でもあり、何もなかった頃を思い出す味なのだった。
また一年がんばろうと思ったお正月。
客として単価高めのチェーンで評価してるのは優待もとってるクリレスＨＤ（３３８７）くらいだけど、低価格では松屋（９８８７）は間違いなく評価高い。
久しぶりに食べて応援したいなと思ったら、売り上げ利益ともに右肩上がりの好業績ではないか。
