坪単価ランキングで見る高額物件の傾向ー港区、渋谷区、千代田区低層高級住宅街編ー
前回記事では、都心で狙うべき長期にわたって資産価値の高い立地の７つの特徴を７つにわけて紹介した。
都心マンション徹底研究ー立地・エリア選択編ー
https://geus.hateblo.jp/entry/2019/02/22/135010
今回はさらにエリアを絞っての分析第一弾、低層高級住宅街編だ。
ー基本的に駅近と高級住宅街を同時に満たすものは少ない。
が、都心でこれらを満たす場所がいくつかあり、最高値エリアの一つとなっている。
ちょうど最近東京のマンション価格を分析した記事があったので、これを元に考える。
２０１８．１２
史上初調査！ 東京マンション「坪単価ランキング」1000を発表
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/58667
ー東京マンション坪単価ベスト１００の傾向分析
不動産価格が高くなるエリアを大きく３つに分類した
・低層高級住宅街
・超駅近（徒歩３分以内）
・再開発高級タワーレジデンス（六本木ヒルズ等）
かなり長くなってしまったので、今回は低層のエリア８つを紹介する。
ー低層エリアの主な高額マンション地帯（低層はおおむね１０階建て程度までと定義）
特に高額物件が多い場所やわかりやすいエリア中心にした。
分け方はかなり大雑把。
自分のマンション探しのための調査なので、興味の薄いエリアの調査は適当である。
１，表参道駅付近、南青山エリア
２，赤坂氷川神社、赤坂檜町公園周り
３，皇居西側千代田区低層住宅街エリア、千鳥ヶ淵、番町、麹町エリア
４，渋谷と代官山の間あたりの高級住宅街、猿楽町、鉢山町、南平台など
５，広尾駅付近、有栖川公園周りの南麻布、元麻布、広尾
６，渋谷区松涛（しょうとう）～代々木公園、代々木上原あたりの高級住宅街エリア
７，港区白金、高輪、三田エリア
８，外苑前、青山一丁目、赤坂見附駅から赤坂駅、乃木坂駅あたりの住宅エリア
ー１、表参道、南青山エリア
主な物件
４位のパークハウスグラン南青山（表参道徒歩４分、２０１６年）
８位プレミスト南青山（表参道徒歩６分、２０１４年）
１９位のプラウド南青山（表参道徒歩３分、２００６年）
３３位南青山ライズハウス（表参道徒歩４分、２００４年）
５６位グランドメゾン表参道（表参道徒歩７分、住所は渋谷、２０１７年）
１２２位オープンレジデンシア南青山（表参道徒歩４分、２０１５年）
パークハウスグランはこの中で一番新しいので、値段が若干過熱気味かもしれない。
表参道は低層エリアで人気があるのに供給が少ないので、投機の対象にもなりやすいようだ。
そのすぐ向かいの隣にあるプレミスト南青山。
近くに根津美術館もあり閑静な住宅街である。
プラウド南青山は、話題になってた港区の児童相談所ができる場所の向かい。
プラウドの倍くらいは面積があるであろうこの土地はパークマンションにしてほしかった！笑
近くにインスタ女子が集まるような店や高級ブランドの店がたくさんあり、人通りはあるが、閑静な住宅街と駅近を同時に満たす希少な立地。
築１２年で上位を維持しているのはかなりのものだと思う。
ベスト１００圏外だがオープンレジデンシアは狭小住宅で有名なオープンハウスのマンションブランドである。
オープンレジデンシア南青山も駅近だが、坂を下った場所で大手がやらなそうな立地に仕様を落として値段を下げた物件を建てているので、築浅の駅近なのに安めになっている。
立地、築年数、値段の比較のために紹介した。
表参道駅ほぼ直結の位置にある築５０年近い南青山第一マンションズは現在２０階建て程度のマンションに建て替え計画があり、最高額物件が新たに誕生する可能性が高い。
情報が少なく２０２０年１２月完成予定の計画も遅れているようだ。
ー２、赤坂氷川神社、檜町公園周り
ここは六本木の東京ミッドタウン裏と言ったほうがわかりやすいのではないか。
事例がないのかランキングには入ってないが、最上階が５５億？で分譲されたと噂のパークマンション檜町公園をはじめとして、大手各社の高級物件が建ち並ぶ。
ミッドタウンがあることで利便性も悪くなさそうで、比較的近い駅が乃木坂、赤坂、六本木、六本木一丁目など駅も複数使えそう。
９位フォレセーヌ赤坂檜坂
２１位パークマンション赤坂氷川坂
２３位プラウド六本木
２４位パークマンション六本木
４６位プラウド赤坂氷川町
など。
低層ではないが３位のパークコート赤坂檜町ザタワーもミッドタウンの公園の反対側隣接である。
ー３、皇居西側千代田区低層住宅街エリア、千鳥ヶ淵、番町、麹町エリア
千代田区の高級住宅街番町エリア。
皇居のお堀千鳥ヶ淵に面した２位のパークハウスグラン千鳥ヶ淵、１２位パークマンション千鳥ヶ淵など、供給が少ない低層住宅地として有名。
田舎者の私にはわからない、いわゆるお堅い富裕層エリアではないか思う。
靖国神社、日本武道館、上智大学、自民党本部の永田町、国会議事堂や最高裁などがある。
一般人には日常では用のないものが多くて不便だし、値段的には高くても、流動性が低くてリセールがイマイチと聞いたことがある。
ー４，渋谷と代官山の間あたりの高級住宅街、猿楽町、鉢山町、南平台など
渋谷駅から代官山駅の間あたり。
高級住宅地の目黒区青葉台も道路を挟んで隣接している低層高級住宅地エリア。
中目黒は代官山の隣の駅だが、駅間の距離が小さいので、目黒川の桜も徒歩で見に行ける距離である。
渋谷は代官山と青山に挟まれた谷という地形なので、渋谷から山を登る感じになり起伏がけっこう激しい。
最高家賃５００万の低層の高級賃貸ラトゥール代官山などもあり、典型的な高台の高級住宅街といった感じ。
大使館など美しい建物や、１９６９年から開発されたマンション群ヒルサイドテラスなどもあり、その向かいにツタヤができたことでこのあたりに人が集まるようになった。
代官山に住んでた時も普段は電車で渋谷か恵比寿方面中心であまり住宅街の中には行かなかった。
山手線外側、渋谷の最寄りの高級住宅街という認識。
代官山駅から恵比寿駅は歩いて１０分程度なので、恵比寿エリアの利便性も。
ー５，広尾駅付近、有栖川公園周りの南麻布、元麻布、広尾
広尾駅を挟んで渋谷区側に巨大なヴィンテージマンション広尾ガーデンヒルズが連なり、港区側は麻布エリア最高とも言われる南麻布～元麻布の有栖川記念公園一帯。
ドイツ、フランス、スイスなどの大使館もあり、教育熱心なファミリー層の多いエリア。外国人も多い。
特に駅近なのに有栖川公園もある南麻布側は超高額低層マンションが建ち並ぶ。
駅近には住友不動産の高級賃貸ラトゥール南麻布。
このラトゥールはオフィスなどの複合ではなく、代官山と同じで低層マンションのみの居住専用。
膨大なデータを持っているであろう住友不動産が、高値でも分譲して売らずに自前で保有するレベルの立地ということだろう。
ー６，渋谷区松涛（しょうとう）～代々木公園、代々木上原あたりの高級住宅街エリア
渋谷駅から１０９の右側の坂を上り、東急百貨店を抜けて奥へ行くと閑静な高級住宅街で、さらにそれは代々木方面へ続く。
北へ行けば代々木の住宅街、東の方は代々木公園、西へ行けば東大駒場キャンパスなど環境はよさそう。
悪い場所ではないと思うが、坂はきついし駅から遠い。
個人的には車をもってないなら表参道側のほうが反対側にも表参道エリア、神宮前・原宿エリアの街があるので便利だと思う。
渋谷や新宿のような大きな駅は、駅の入り口からホームもけっこう遠い。
隣接する道玄坂は風俗街でラブホが数十件。
某ジャニーズが覚醒剤で逮捕されたり、危ない人もいるであろう用がなければ近づかない方がいい場所。
このエリア付近で２０２０年にパークコート渋谷ザタワーができる渋谷公会堂跡地も高台で代々木公園ビューだから投資としてありだと思うが、自分は駅から遠いから住まないだろうと思う立地。
検討するとしたら職場が渋谷付近の場合だろうか。
７，港区白金、高輪、三田エリア
いいエリアだと思うのだが、元々駅がなく陸の孤島の高級住宅地と言われていただけあって電車のアクセスが悪い。
特に私が好きな渋谷区エリアの主要駅、恵比寿、表参道、原宿、広尾へ一本で行けるのは住宅地からかなり離れた山手線くらい。
品川、東京、羽田空港なども近く、高輪ゲートウェイ駅をはじめとした再開発計画も豊富。
ビルをいっぱい買ってる某カリスマトレーダーのタワマンもこのエリアである。
自分の居住を前提とした、自宅投資検討用に調べたデータが主なので、今のところ検討対象外のこのエリアは把握している情報が少なく詳しい人にまかせたい。
このあたりの最寄り駅で利用できる都営三田線、南北線、浅草線、目黒線、大江戸線は地下深く、行き先もあまり利用しない場所が多くて利用頻度が低い。
地下鉄路線については別に記事を書きたいと思っているが、個人的には日比谷線、銀座線、千代田線、丸ノ内線あたりが利用頻度が高く便利ではないかと思う。
山手線は資産価値も高く理論的には便利なのだが、通勤時間帯以外でも新宿・渋谷・池袋を含む西側から品川あたりまでは常に混んでいてなるべく乗りたくない。
使えるところは常に混んでいて、混んでないところは使えないのが山手線。
都心はなるべく地下鉄を使ったほうがいい。
基本は
東京メトロの地下鉄＞＞＞都営地下鉄
ＪＲは便利だが基本いつも混んでいる。
このエリアの最上位は５位パークマンション三田綱町ザフォレスト（麻布十番徒歩７分など、２０１５年）。
慶応大学三田キャンパス裏、イタリア大使館や三井倶楽部の緑地が借景となっていて環境はすばらしい。
これぞ本当の富裕層が住むマンションだろう。
分譲時のマンションポエムは「森に護られた静謐の国。」
静謐が読めない人が住む場所ではないだろう。
他
７位プラウド白金台（白金台徒歩１３分、２０１６年）
１８位ザパークハウス白金二丁目タワー（南北線白金台徒歩５分、２０１８年）
など。
８，外苑前、青山一丁目、赤坂見附駅から赤坂駅、乃木坂駅あたりの住宅エリア
南青山の外苑前駅から外苑のいちょう並木、青山一丁目駅あたりの南青山エリア、６位パークコート青山は青山一丁目徒歩３分。
駅前には三井の高級賃貸パークアクシス青山一丁目タワー、青山通り沿いにはパークコート赤坂ザタワー。
２０２０年完成予定のザコート神宮外苑、パークコート青山一丁目など、東京ミッドタウンより北のエリアは三井物件がやたら多い。
ミッドタウンの南の六本木、麻布台、虎ノ門あたりまではヒルズや森ビルだらけなので、この辺が境界線か。
低層の住宅街やマンションも多く、住宅地だが青山通り沿いと駅近くに高層のマンションやオフィスビルが建ち並ぶ。
オフィス中心で買い物や普段使いの飲食店が少なく、駅は便利だが大通りとオフィスばっかりで生活利便性に難有りなのではないかと思う。
パークアクシス青山一丁目など内覧したり調査したことがあり、外苑や赤坂御用地の自然環境はすばらしいのだが、駅近の青山か赤坂アドレスに住むだけの場所になりそうなイメージだった。
青山一丁目から北に行っても創価学会本部の信濃町があるだけだし、赤坂見附方面の飲食街はやや遠い。
いちょう並木も毎日散歩するわけでないし、神宮球場や国立競技場が近いので騒音もあるようだ。
個別の物件で住みたいところがあればという感じか。
またミッドタウン近く乃木坂駅あたりまで行けば、２で紹介したミッドタウン・赤坂檜町、そして六本木が利用できるエリアである。
以上千代田区、港区、渋谷区の低層エリアをざっくり紹介した。
超駅近、再開発高級タワーレジデンスも同時にまとめる予定だったが、記事が長くなりすぎたので次回に。
つづく
都心マンション徹底研究ー立地・エリア選択編ー
数年前に港区にマンションを買って住むこととなったが、お酒を飲まないから六本木や西麻布へ飲みに行くわけでもなく、特に港区に興味はなかった。
約２０年前か、大学へ通うために上京するまでは超のつく田舎者である。
はじめて都心に住んだのが渋谷区のタワマンで、今も渋谷、恵比寿、代官山、原宿、表参道あたりのエリアが一番のお気に入りエリアである。
はじめて住んだタワマンの話
https://geus.hateblo.jp/entry/2019/02/16/001550
本業は株メインの投資家だが、ほぼ引退して遊んでるようなものだから、仕事で家から出る必要はない。
思えば表参道あたりは港区南青山であり、そこから徐々に港区全体へ散策範囲が広がった。
最初にマンションを買おうと検討を始めた段階では、資産性、利便性、周辺環境を最重視。
仕事もプライベートも家が中心、結果として港区となった。
資産性はもちろんだが、やはり総合的に見て便利で快適なのだ。
その調査検討過程でわかった東京の不動産に関することをまとめておこうと思う。
今回はまずマクロ編として都心の全体像を把握するような内容となっている。
いわば立地、土地選びの段階であり、エリアを決めた後の個別のマンション選びはまた別の機会に書きたいと思う。
ー東京のマンションは千代田区、港区、渋谷区が中心なので、このエリアを主要なテーマとする
ー日本の不動産は皇居と東京駅を中心に考え、ここから離れるほど安くなるのが原則である
日本最高額エリアは皇居の東側の銀座、丸の内（東京駅前）
土地の価格は通常は高層ビルを建てる方が儲かるので高くなり
商業地＞住宅地
高層エリア＞低層エリア
である
ー不動産は高額なので、当然お金がたくさんあるところから資金が流れてくる
東京で稼ぐ力が高い場所は
１，オフィスの最上流、東京駅丸の内エリア
２，商業地の最上流銀座
３，官公庁エリアの最上流霞ヶ関、永田町～赤坂
この三つのエリアは皇居の東側と南側に隣接している。
これらに山手線の内側で隣接するのが３A（麻布、赤坂、青山）、六本木、虎ノ門、白金、高輪、三田など。
３Ａ全部に隣接するのが港区六本木である。
渋谷区は単純に港区、千代田区に隣接していて、特に麻布エリア隣接の広尾、恵比寿、青山エリア隣接の神宮前（原宿）、渋谷が高い。
皇居の東側、東京駅丸の内あたりから広がっていくのがよくわかる。
ー中心エリアで生み出されたお金が、生み出した人間によってマンション購入に流れる
オフィスから近い住宅街が高額だったが、職住隣接の一体再開発が近年増え、主に低層エリアの高級住宅街と六本木ヒルズをはじめとする高級レジデンス併設オフィスに二分した。
ー東京駅からの電車での所要時間が長くなるほど安くなるという原則がある
地方都市なら一番の主要都市の真ん中が一番高く、離れるほど安いとなる。
東京は大都市が集積しているので、例えば東京駅から離れても新宿に近ければまた高くなるなどの現象が起こる。
そこで山手線の内側全体を東京の中心と考え、外側にいくほど安くなるのを原則とする。
山手線内の分析が中心だが、外側にいっても基本原則は同じである
ー高層エリアのほうが低層エリアより土地の値段が高くなる
これは容積率が要因で、広さ１００の土地に２００や３００の床面積しか建てられない低層エリアよりも、１０００、２０００の床面積のビルを建てられる高層エリアほうが儲かるから高くなる。
低層エリアと高層エリアのマンションは値段が同じなら低層の方が土地が強いと考えられる。
しかしオフィスやホテル併設住居の評価はどうなるのか難しい。
虎ノ門ヒルズなど、再開発で住宅地でない場所に高級レジデンスを併設したことで、住居としては単価が上がった。
土地の値段で見ればオフィス＞住居だから、オフィスの強いエリアにマンションを建てると高くなるのは当然。
丸の内にタワーマンションを建てればおそらく日本最高額になるが、オフィスのほうが高い賃料をとれて儲かるので今のところ存在しない。
六本木ヒルズは映画館を併設するなどエンターテイメントからオフィス、周辺の飲食店など、観光や遊びに集まる人も多い場所である。
それに対して虎ノ門ヒルズはオフィスとホテルがメインであり、周辺もオフィスビルが多い場所で、近くで仕事していない人がわざわざ集まることは少ない。
どちらかというとオフィスメインの都心超高額エリアに高級レジデンスを造った形の場所で、ここが後で紹介する坪単価ランキングでも一位となっている。
賃料はオフィス＞住居だから、収益還元法でみると利回りは低くなるが、虎ノ門などを見ると価格や賃料はどこまで許容されるのかよくわからない。
外国人富裕層中心に新たな高価格マーケットが形成されるのか、今後の動きに注目している。
ー都心で狙うべき長期にわたって資産価値の高い立地の７つの特徴
１，ランクの高い駅から近い（３分以内目安）
２，緑地隣接
３，人気のアドレス、地位（じぐらい）が高い
４，高台の高級住宅街
５，大規模再開発エリアの高級レジデンス
６，周辺に価値ある建造物がある
７，外国人の買いが見込めるエリアである
この７つを主として、
８，１～７のエリアに隣接して割安
であると考えている。
１，ランクの高い駅から近い
別記事で分析予定のマンション坪単価ランキングでは駅から３分以内の物件は港区以外でもベスト１００に多くランクインしていた。
私も駅徒歩３分以内しか住んだことがないほど駅近至上主義なのだが、利便性最重視のこの傾向は今後も変わらないのではないかと思う。
２０１８．１２
史上初調査！ 東京マンション「坪単価ランキング」1000を発表
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/58667
２，緑地隣接
都心は皇居、日比谷公園、赤坂御用地、青山墓地、神宮外苑、代々木公園など緑が多い。
そこまで大規模でなくとも、公園に隣接していたり、公園ビューなどの立地は大手各社の高額物件が多く見られる。
３，人気のアドレス、地位が高い
港区や千代田区、六本木、赤坂、青山、麻布、銀座など、名前を言うだけでいい場所だとわかる立地は人気も値段も高い。
地位（じぐらい）という不動産用語がある。
土地や地名のブランド力のようなもので、さらに細かく何丁目のほうが格上などとマウンティングするようなこともあるらしい。
個人的にはそういうのは値段に織り込まれるので、安い住所がこっちのほうが格上だと主張しても意味がわからないと思っている。
市場価格が正義である。
どうでもいいのだが、実際３Ａや六本木、銀座などは中国人が値段を見ないで買っていったりするからやはり格が高い方がいいのだろう。
一応頭に入れておきたい項目だなと思った。
４，高台の高級住宅地
低層エリアの高級マンションはだいたい周辺より高い場所が多い。
東京都心は坂が本当に多いのだ。
昔は低地には工場があり、環境の悪い場所だった。
だから富裕層はそこから離れた空気のきれいな高台に家を建てていた。
そしてそういうエリアがそのまま高級住宅地となったということだ。
これに関しては駅近と同時に満たすものが少ないので、駅近の利便性か、静かな住宅街のどちらかとなることが多い。
５，大規模再開発エリアの高級レジデンス
森ビルの六本木をはじめとするヒルズや東京ミッドタウン、恵比寿ガーデンプレイスなど、オフィスに併設した高級レジデンスである。
これらは駅近のものも多く、坪単価一位の虎ノ門ヒルズなども新駅直結＋再開発である。
近年都心で増えており、駅近との相乗効果で低層住宅街よりも高価格のマンションが増えているのではないかと考えられる。
６，周辺に価値ある構造物がある
これには二つの意味があると思う。
一つは東京タワー、名門学校、大使館や美術館、国会や裁判所のような格の高いものがあることそのものでの「周辺の格上げ効果」。
もう一つはそういった建造物や、国立、区立の公園もそうだが、長期にわたって環境が変わらない可能性が高いという「周辺環境の保存性の期待値」ではないかと思う。
７，外国人の買いが見込めるエリアである
世界の基軸通貨はドルであり、外国人はドル建てで相場を見ている場合が多いと考えられる。
外国人から見て円安ドル高になると、日本の不動産はドル建てでは安くなる。
しかも日本は円安と株高が同時に起こる傾向があり、今回のアベノミクス相場も円安の時期には国内外の投資が一気に盛り上がっている状況だ。
こういった場面では外国人の方が高値で買ってくれることも多く、港区などは需要が集中して高値となっている。
日本人だけのマーケットより、為替差益分も高く売れる可能性がある外国人マーケットに入る立地を選ぶべきである。
８，１～７に隣接して割安
当然ながらここまで上げた好条件に複数該当する場所は非常に値段が高い。
駅と高級住宅街の中間エリアなどは環境も利便性もよく、特に賃貸では若干割安な場所もあるのでいいと思う。
ただし、購入する場合は基本的には高いところは高いまま維持されるか将来値上がり、安いところはさらに下がるというような二極化の傾向がある。
ブランドエリアの微妙な立地の物件は、富裕層に許容されるレベルなのかを調査しないといけない。
以上が都心で狙うべき長期にわたって資産価値の高い立地の７つの特徴と、その周辺エリアという調査方針である。
都心の高級住宅街はたいてい駅から離れている（といっても７，８分以上～というレベル）ので、まず駅近にこだわるか否かで二極化するものと考えている。
ＩＴや金融など２０００年以降の富裕層と、古くからのお堅い富裕層とも言えるのかもしれない。
車移動中心か、電車移動するか。
目立たない低層マンションか、目立つランドマーク物件か。
教育環境に関連する子供の有無ではないかと考えている。
次回マンション坪単価ランキングと、実際に高額物件が集中しているエリアについて分析したいと思う。
駅近過ぎタワマンの騒音に苦しむ、渋谷、恵比寿、表参道エリアの生活
前回記事で、はじめて都心タワマンに引っ越した頃の続きの話。
もし今１０年以上前のこの頃の自分に助言できるなら、駅近のタワマンなら値段は下がりにくいから、とりあえず資産が億いったら一部屋買って住居費削減しつつ次に買う物件を探せ、と言いたい。
今ほどマンション投資に関する情報は充実していなかったから、不動産を買うという発想がほとんどなかった。
運用利回りが悪い時で年率二桁％、倍以上に増やした年も何回もあったから、必ずしも自宅を買うのが合理的な選択だったというわけではないのだが。
できる限り手元に多くのキャッシュを持ち、いかなる状況でも資金力で優位に投資を進めるのがいいという考えの元、賃貸タワマンに引っ越した。
重視した条件は都心で駅から近く、いろんな場所に電車でアクセスしやすい路線であることだった。
そこは駅直結ではないが、人気の駅から徒歩３０秒くらいの再開発タワー。家賃４０万。
他の物件を内覧せずにさくっと決めたが、大きな問題はないだろうと思っていた。
ところが引っ越してそうそう大きな問題に気がついた。
騒音である。
駅から近すぎたのだ。
しかも駅向きの高層階なので、線路脇の防音壁を越えて上の方が音がうるさい。
窓は閉めているのだが、通風口やエアコンを通して室内まで音がけっこううるさかった。
慣れるのに１か月くらいかかり、その間はかなりイライラすることとなった。
慣れたら平気とはいえ、仕事もプライベートも主に自宅で過ごし、慣れるまでの一ヶ月間うるさく感じるくらいだからできるなら避けたいところだろう。
この点は現地の調査が甘かった。
駅の近くでは音がそれほど気にならないのに、まさか高層階である方がうるさいとは。
それ以外では大きな問題は感じなかったが、部屋の中の仕様は天井も最大２．５メートルで梁で下がってる部分もあり開放感はイマイチ。
新築ではないから室内の古くささも若干あり、家賃ほどの高級感は感じなかったように思う。
はじめての高級マンションで共用部分などは最初は豪華に感じたが、それも一週間で慣れてそれが普通になった。
最近のマンションでは普通のパノラマウインドウではなく、ベランダに出ないと景色はきれいに見えなかったが、２階のワンルームからの引っ越しだからそれで十分だったのだろう。
近くではないが東京タワーなども見えて、当時は満足だった。
立地を重視したこともあって、電車移動はすごく快適。
下に降りたらすぐ駅があり、そのまま電車に乗っていろんな場所に効率的に出かけることができた。
周辺環境も主に住宅街のエリアだったので、駅近なのに閑静で人が少ない。
普段使いの飲食店が若干少ない気はしたが、電車に乗ってすぐ渋谷駅や、徒歩で１０分も歩けば恵比寿や中目黒近くの飲食店にも行ける便利さだった。
選んだ物件は同潤会アパート建て替え再開発マンションの「代官山アドレスザタワー」。
以前のワンルームは駅から遠かったのだが、それは大学に近いマンションを借りていたからだった。
学校は真面目に通えば週４か５、最寄り駅から出かける頻度はそれほど高くはなかったので、賃料も安くて広い部屋が借りられる学校近くを選択していた。
仮に就職していても職場近くに住むという選択をしていたことだろう。
移動時間ほど無駄なものはない。
結局自宅で仕事ができる投資家になったので今では関係のないこととなった。
ここを拠点としてまずは近い場所から相場が終わったら散歩を兼ねた調査がはじまった。
買い物も食事等も、生活拠点は主に渋谷になった。
徒歩で１０分歩く恵比寿よりも３０秒で電車に乗って２分で渋谷の方が近かったのだ。
おしゃれなレストランに行くなら恵比寿代官山エリアは便利だが、一人で適当に食べてすますなら渋谷でよかった。
渋谷、恵比寿と反対方向の中目黒は当時あまり行くことはなかった。
手頃な飲食店は多いのだが、そこまでコスパを気にする必要はあまりないので恵比寿で十分手頃なのである。
だいたい二人で５０００円～１５０００円の店に行くことが多い。
もっと安いとこでいいなら渋谷になる。
代官山という住所のエリアは小さく、代官山駅の恵比寿側は恵比寿西という住所になるので、代官山を含めて恵比寿・代官山アリアとまとめたほうがいいのかもしれない。
渋谷から恵比寿を主な生活圏とする単身生活だった。
当時はまだ代官山のツタヤはなく、渋谷ヒカリエもできていなかった。
今は渋谷駅近く渋谷ストリームから代官山駅まで、東横線の線路だったところが遊歩道になって歩けるようになったので、当時より街の価値は上がっていると思う。
それでも代官山はかなり人は少ない方で、住宅街寄りのエリアだろうなと思う。
渋谷の隣の駅とは思えない。
家賃４０万は今考えるとありえない。
いくら細かい値段は気にしないとはいえ、広さどのくらいがいいかわからないから適当に広めにして、空室も複数あったのに交渉もせず、条件のいい部屋を待ちもせず。
他のマンションとの比較もせず、さくっと借りてしまった。
非常に悪い例である。
単身ならトレーディングルーム兼ねて広めでも５０㎡もあれば十分だろうから１ＬＤＫくらいなら高くても２０万円台だろう。
借りた部屋は２ＬＤＫだったのだが、これも失敗。
リビング、寝室、トレーディングルームの三部屋を別にしたのだが、不便で仕方ない。
トレーディングルームは一番狭めの部屋だし、寝室は天井の下がり部分が頭の上にきて開放感がイマイチ。
テレビをリビングにしか置いてなかったから見ながら仕事やゲームできない。
今の自宅は購入して２ＬＤＫだったものの壁をぶち抜いてリビング、キッチン、トレーディングルーム、寝室を一体化。
仕事からセックスまでワンストップでできるようになっている。
中央壁際には猫タワーが監視塔のように配置されており、どこからでも見ることができる。
相場が暇ならベッドで休みながらゲームでもやっていると、猫がベッドに遊びにくる。
猫を中心とするにゃんＬＤＫ、理想の部屋になった。
ウォークインクローゼットと空いた部屋に邪魔なものをぶち込み、住空間はモデルルームのような状態を保つようにしている。
このような空間設計を考えると、やはり単身のトレーダーは広めのワンルームか、部屋と部屋との間の壁が引き戸のようになっていて開けられるようになってるタイプがいいだろうと思う。
壁紙が白系でモニターは黒系なので、白、黒、ダークブラウン調の無地を中心とした家具家電で統一すると部屋がすっきりした。
床の色や材質にもよるかもしれないが。室内に関してはあとからどうにでもなる。
マンション選びはまず立地である。
前回記事で候補の一つだった渋谷駅徒歩４分の青山パークタワーを選ばなかったのは、渋谷エリアにおける立地の違いがわからなかったからだ。
渋谷駅は代官山、恵比寿、原宿、表参道が最寄り駅という好立地なのだが、１０９などがあるこれらのどっちでもない方向が、ラブホ街やちょっと怖いエリアになっている。
このあたりのラブホ街側とセンター街の中以外は、子供がいないなら夜に細い路地などに行かなければ大丈夫だろう。
最近（２０１８年～）分譲しているパークコート渋谷ザタワーなんかはセンター街を抜けてずっと奥になるので、代々木公園も近い比較的静かなエリアだが、駅から遠く坂を上らないといけない。
電車で出かけるのが不便だから、原則駅徒歩３分以内しか住まない自分には住むことはないだろうなという立地だ。
代々木公園が近いので、そこを頻繁に散歩するならいいかもしれないし、眺望もよさそうなのだが。
田舎の感覚では考えられなかったのだが、東京は駅から駅まで近いところは１０分かからないので、歩ける距離なのが普通だ。
よって同じ駅から５分でも、駅と反対側に高級住宅街や別の人気駅があるようなところは快適だが値段は上がる。
単に一つの駅が使えればいいから家賃を下げたい場合は、駅の反対側に何もないようなところが安くなる。
都心生活においては広さを妥協してでも好立地にという人が多いのも、どっちに行っても美しい場所があるというよさ、便利さではないかと思う。
渋谷を例にすると、代官山側は渋谷駅から代官山側へ行くと閑静な高級住宅街というエリアだから、便利さもある落ち着いた場所。
隣接しているのも高級住宅街南平台や猿楽町、道路を挟んで目黒区青葉台である。
住友不動産の高級マンションブランドラトゥール代官山などもあり、便利な渋谷に近い高級住宅街といった感じか。
表参道側は渋谷から坂を上がると青山学院大学キャンパスがあり、さらにいくと南青山、北青山の住宅街や、表参道駅付近の店が建ち並ぶ。
こっちは大学や青山通り沿いにも商業ゾーンが多く、代官山側に比べると、買い物や飲食の利便性が高い。
代官山側に比べるとやや小規模なマンションが多い気がするのは大学があるせいだろうか。
南青山のほうまでいくと最寄りが表参道駅になり、ファミリー向けの高級物件や一軒家が増える。
南青山民になりたいとかでなければ渋谷寄りのほうが利便性やコスパはいいと思うが、大規模物件がやや少ないか。
青山パークタワーは当時ならよかったかもしれないが、エレベーターのセキュリティやディスポーザーもなく、立地とコスパ優先の古い仕様のマンションになる。
時々新聞の折り込みなどで売り物を見かけるが、この立地のマンションでの管理費と修繕積立金の安さには驚く。
最近の物件はディスポーザーやその他共用設備の充実で管理費が上がっているので、維持コストが高い。
こうして渋谷から表参道駅付近、住所で言うと港区南青山へと散策範囲を広げていった。
隣の渋谷区神宮前、原宿エリアもスイーツ好きなのでデートなどでよく使うお気に入りのエリアだ。
恵比寿エリアの方も今でも食事に出かける比較的コスパがよくておいしい店が多いエリアである。
地方から東京にくるなら渋谷エリアはおすすめの一つである。
家賃は安くはないかもしれないが、物件も多く利便性も高い。
代官山側を選んで住んだが、表参道や原宿に行きやすく、かつ渋谷駅も使える渋谷表参道間という立地は渋谷区の中では好きな場所だ。
南青山第一マンションズという表参道駅ほぼ直結の建て替え計画が現在あり、三井がやるらしいからパークコートになるのだろうか。
めっちゃほしいがおそらく過去最高レベルの値段で手が出ないんだろうなと妄想するのであった。
徐々に散策範囲は港区へ。
つづく
不動産投資は儲かるのか～はじめてのタワマン、賃貸派から持ち家マンション派へ
不動産投資は儲かるのか～はじめてのタワマン、賃貸派から持ち家マンション派へ
株で億くらいいったらとりあえず自宅マンションでも買っておけ、と言っているが自身は賃貸期間が長かった。
その頃のエピソードを含めて、不動産投資に関する考えを書いてみた。
１０年以上前、はじめていいマンションに住んだのはリーマンショックのリバウンド相場で資産数千万程度に爆増中の頃だった。
特にお金のかかる趣味もないから、儲けたご褒美に快適なトレーディングルーム兼自宅が欲しい。
好きなタワマンをとりあえず借りて引っ越そうと都内の物件を探した。
この時期は後で振り返ると人生で一番きつかったが楽しかった時期だと思う。
髪はふさふさだったが、激しいデイトレ中心の短期売買のストレスで胃から出血したりして体調を崩すことも多かった。
当時の自宅は家賃５万のワンルームマンション。
立地を妥協していたのでせまくはなかったが、駅からも遠くかなり不便だった。
地方出身で数年東京に住んではいたが、東京のことは全くわからず、お金や住む場所に制約がなくなったとしてもどこに住むのがいいか検討もつかなかった。
そこでとりあえず賃貸で２年都心に近い場所に住んで、どこがどういう理由で住むのにいいかを調査しようと考えた。
それなら重要なのは主要な駅へのアクセスと最寄り駅からの距離、あとはタワマンに住んでみたいからタワーで探してみようかなとなった。
いくつかのターミナル駅を中心に、そこから駅近のタワマンを探す。
最後に候補に残ったのは３物件ほどあったと思うが、株で増やすのに忙しく、内覧に行くのもけっこう負担だった。
それで結局一番可能性が高そうな物件の二部屋を内覧し、階が上の方に即決した。
今思うと住まなかった候補の一つの青山パークタワーにしといたほうがよかった気がする。
渋谷駅徒歩５分ほどで渋谷駅の表参道側の好立地。
こっち側はセンター街側と比べてそこまでうるさくなく、原宿、表参道へも歩けるので、築１５年以上経った今も高値で取引されている。
最新のタワーと比べると、高級物件としてはボロいと感じるが、立地はかなりいい。
確か「青山パークタワー」なのに住所が渋谷１丁目なのはインチキだ、みたいなしょうもない理由でやめた気がする。
今の時代ならこの立地は三井不動産の上位ブランドのパークコートになっていただろう。
それはともかく別のタワマンへと引っ越すことになった、
賃料は４０万ほどで、普通賃貸借２年。
当時すでに株以外の収入は微々たるアフィリエイトくらいだったので、前年度の譲渡所得のみで保証会社とオーナーの審査はどうかなというところ。
２年分一括払いでいいです、と告げておいたところ、１年分で地方の地主オーナーがＯＫしてくれたようだ。
今この契約を見直すと、よく審査通ったなと思う。
前々年度の確定申告書も出したと思うが、年額家賃より少ない数百万程度の収入だから地主様のご厚意なのか。
あるいは１年分回収して保証会社通してしまえばお家賃とりっぱぐれはないから、やや高めの募集賃料満額（１割引程度が相場か）なら通せという考えか。
ともかくすんなり駅徒歩３０秒くらいのタワマンに住むこととなった。
はじめての都心タワマンライフのはじまりである。
引っ越しのために住んでるワンルームの解約手続きすると、なぜか不動産屋に「おめでとうございます」と言われる。
もちろん敷金は１円も戻ってこなかったが、面倒なのでスルーしておいた。
引っ越して数ヶ月後に資産が億に達した。
この当時は賃貸主義で、マンションを買った方がいいのかという疑問はあったが深く考えなかった。
２年契約の更新が近づき、
株で資産を増やしたら不動産にしたほうがいい？
不動産投資は儲かる？
という疑問を少し深く考えることがあった。
まず株との比較のために、大型で低リスクの高配当銘柄を分析しＮＴＴドコモが最適との結論になった。
実質国営のような独占的通信事業で資産も豊富で当時ＰＢＲ１倍割れ。
配当性向もアベノミクス前の当時は低く、継続的な黒字で毎年資産が積み上がり、流動性が高く億突っ込むのも簡単、大幅な減配や赤字になるようなリスクも低いと考えた。
株式譲渡益は１０％の時代で、配当利回りは５％を超えていた。
もし２０１９年の今なら株価上昇で利回りが下がったので、ドコモとＫＤＤＩ半分ずつ買うという前提にするかもしれない。
ドコモの利回りを基準に不動産投資と比較し、５％（税引き後でも手取り４％台後半）以上儲かるかをシミュレーションした。
不動産投資にかかる経費や税金、空室などのリスク分を概算で引いて考えたが、自己資金でやる前提だとどうあがいても株より儲かる数字は出なかった
運用利回りが投資をはじめて２年目以降ずっと二桁％以上だったので、不動産の購入資金を株での運用に回したほうが効率よかった
その後、資産の増加とともに運用効率が下がり予備資金が増えたため、賃貸を渡り歩いた後、住居費削減に回した方がバランスがいいと判断して自宅マンションを購入することになった。
不動産投資に関しては、
・どうあがいても経費や税金が重く、事故のリスクもあり流動性も低い、相対取引の交渉・事務手続きがめんどくさい、手数料も高いので永久保有に近い長期前提のみか
・あるいは法人化して人を雇って、物件選別以外ほぼ丸投げしておける規模にする
・資産規模が５－１０億を超えるくらいになれば、利回りが低くてもＰＦの一部として持ったり、いつでも返せる借金レベルなら可能か
・低金利なら土地の分だけ借り入れてもリスクは低い？
・基本的にインサイダーがおいしいものをもっていった残りしか市場に出ないので、情報の調達ルートがないと儲けにくい
また不動産投資には事業としての不動産投資と、不労所得としての不動産投資があるんだなと思った。
前者はボロ物件を安く買い、自分の時間や労力を使って物件の改造したりして空室を埋めて、買値より高く売却するようなやり方。
ほぼ本業レベルの仕事である。
私が考えていたのは後者で、自分の時間や労力を使うのは物件の調査と買うとこ売るとこだけ。
利回りや値段を見て割安なものを買って、管理コストや税金含めて計算して値上がり益と家賃収入を稼ぐというイメージだった。
株と比較するということなら後者だろう。
どうしても不動産に分散投資したいならリートもあるが、銘柄選択から増資や分配金の変動など面倒がある。
高配当株もせめて配当が３か月ごとなら保有していてもいいが、年一回３月末一括配当などという銘柄を３６４日保有するリスクをとる意味がないと思っている。
リスク資産を保有するのは基本的に嫌いなのだ。
当時ＮＴＴドコモを数千万円分買って保有してみたことがあるのだが、次の配当まで数ヶ月も待てずに１か月で全部利食いしてしまった。
一日、場合によっては秒単位で１０％以上みたいな売買が当たり前のことをやってると、資産規模が数十億以上でもない限り、５％もらうのに一年などというのは考えられなくなるのだ。
高配当株逆張り投資もするが、よほど割安でなければ５％～１０％短期で上がれば即売ることが多い。
こういった性格も不動産投資をやらなかった理由だろう。
逆に言えば、すぐに売れないことこそがメリットなのではないかという面にも気がついた
投資やってる人ってお金の管理ができないギャンブラー体質な人が意外に多いのだ。
自分の周りはギャンブルなんて一切しない堅実派が多く、全く気がつかなかった。
秒単位のスキャルピングが一番安全、次がデイトレ、スイングの順だ（難易度は逆に時間が短いほど上がる）。
なるべく短期で元本を倍にして、半分抜くのが一番安全な投資法だと思っている。
しかし資産が増えてくると、抜いた元本すべてを現金で保有というには多すぎるから、どこかに置いておかなくてはいけない。
そんなときの守りの投資先が不動産なのだ。
だから金持ちの定期預金みたいなものとして使えるんだなと考えが変わった。
利回りなど低くても、大きく減らないことが確実なら十分なのだと。
これらを踏まえた上での結論はこうだ。
自己居住用だけは買える人は買ってもいい
それ以外は下記に当てはまる場合のみあり
不動産投資が優位になりそうな３パターン
・節税とセット
・無理ない範囲での借入でレバレッジ投資
・地主の論理で定期預金代わりの資産保全
１，自宅だけは買ってもいい
収入には税金がかかるから、一定の収入（年収数千万？）・資産（数億？）までは
収入増＜支出削減
が優先である
税金３割なら１０万の収入は税引き後手取り７万だから、
額面収入１０万増やす＝７万支出削減
なのである。
経費で節税なども額に限界があるし、額面数千万以上の所得がある人くらいだろう。
・支出の多くを占める住居費を自宅購入で削減は合理的
・キャッシュでマンションを買えば空室なしで運用したのと同じ、家賃収入に税金もかからず、空室発生ごとのロスもない
・ローンの場合は金利上昇リスクなどが加わるので、繰り上げ返済余力があればより安全、資産なしでギリギリは薦めない
・管理費、修繕費、固定資産税、ローンの場合の諸経費、売買コスト、価格下落分を差し引いて、物件選択や購入時期がうまくいって５年、基本１０年以上で賃貸と逆転が目安
・価格下落はまともな立地のマンションや土地なら大きくてせいぜい２割程度、株は優良株でも半値は普通
・株はもたない選択が可能だが、自宅は保有するか借りるかしないといけないので、住居費０にはならない
・私はマンション派だが、土地値で売られてるような戸建てもなくはないのかも、おすすめはしないが金はかからない
２，自宅以外は節税とセットでなら
相続税、所得税、法人税節税とセットで守りの資産として
・価値が長期的にあるのは土地だけと考える、好立地は必須
・ワンルームマンションはほぼ損するから論外
・ドコモ、ＫＤＤＩと利回り比較すると、２０１９年２月現在利回り４％前後税引き後３．２％、不動産投資でこれを低リスクで安定的に上回るのは難しい
・しかし、高所得者が節税と資産保全を兼ねてやるなら、大きな値下がりがなく、一定の賃料を稼いでくれればいい
・節税効果を含めての利回りなら、高配当株を上回るのもそれほど難しくないケースもあるだろう
・他の投資との比較ではなく資産保全としてなら黒字なら問題ないとも言える
３，給与などの高所得とお金を借りられる信用力がある場合のレバレッジ投資
詳細は不動産投資のプロでないので触れないが。思うことをいくつか。
・元手なしで借金できる信用力があるなら、リスクと引き替えになるが自己資金に対する利回りは株を上回ることもある
・例えば資産１０億の金持ちが１億の物件をローンで買って事故で暴落しても、他の資産を含めてリバランスして調整するだけだが、資産のないサラリーマンが同じことになると最悪破産
・資産のない人は自宅以外は株のほうが効率がいい
自己資金を入れないフルローンだから利回りが高い！みたいなのは、１万円を１００万円に増やしたのを資産１００倍にしたとアピールしているのに似ていると思う。
無理ない範囲ならいいが、ハイリスクローリターンを正当化するレトリックだと思う。
そして多くは地主の養分となる。
４，地主の論理で資産保全
大事故が起きない限りは土地の価値が高く、キャッシュフローが余裕をもった黒字であれば定期預金感覚だろう。
地主が相続税対策に賃貸用アパートを持ち、古くなっても修繕費などは最低限しかかけず、空室が出ても黒字なら気にしない。
埋まらなければ家賃を下げ、最後は朽ち果てるまで放置する。
それでも節税効果を考えると問題ない、という話を聞いたことがある。
利回りが高いかどうかなんて黒字なら気にしないから、埋まらなければ相場なんて関係なく値下げできてしまう。
レバレッジかけてる投資家からしたら赤字になる値段にはできないから、勝負にならない。
耐えきれなくなって投げ売りしたアパートを地主が安値だ買い叩き、地主の領土が増える。
これが不動産市場の流れだろう。
キャッシュ買い、値下げで潰し、安値買い。
これを私は「地主の論理」と読んでいる。
資産保全のための定期預金みたいなものであり、そもそも利回りを比較することがナンセンスなのではないか。
まとめると、まとまった資金ができたり、高所得なら自宅は買っていい。
それ以外は向いている要素があったらという程度ではないかと思う。
２０１９年現在は高いと思うから無理に買う時期ではなさそうだけど、５年前もそう思ってた気がするから、
まとまったお金を保全する守りの資産としてなら優秀という結論だ。
多少値下がっても、物件選びを大きく間違えなければ１０年住んで損はないだろう。
こうして私も資産が億になった数年後にマンションを買うことになったのであった。
つづく
今後まとめる予定の低位小型株投資概要
今後まとめる予定の低位小型株投資概要
低位株投資についてだいぶまとまってきたので、概要だけ少し書いておこうと思う。
売買対象銘柄
時価総額３０億以下
株価２００円以下
廃止・倒産リスクが高すぎない
を中心としてスクリーニングする。
１，デイトレ
２，１か月程度までのスイング
３，それ以上の中長期保有
を組み合わせてポジションを管理する。
下落の場合ロスカットか塩漬けかは銘柄やその他の状況による。
この辺がある程度できたら、上場廃止・倒産株を回避するためのファンダメンタルズ。
相場全体の状況、低位株全体の状況をみて優位になるタイミングで大きくいけるように調整していく。
活況な時期はデイトレも積極的に。
需給、テクニカルなどを使ってさらに優位なポジションを作る工夫をしていく。
個別の銘柄で繰り返し物色されるような銘柄の研究。
などといった感じを予定している。
想定している運用資金は１００万～数千万程度。
それ以上も可能だが、相場全体が安いときだけにしたり、大量に保有するリスクを許容できる場合のみになるかと思う。
私自身は億突っ込むこともあるが、大きく突っ込むと相場全体の暴落時に損切りする買い板がないので、それを理解した上で調整する技術と資金量が必要になる。
投下資金利益率が非常に高いので、少額を増やすのに向いている。
下値を拾って噴火を待つ方法なら、放置することが可能なので専業でなくてもできる。
例年１月が一年で一番低位株が活況になるケースが多い。
地合いがいいときは１月の先回りで１２月からはじまることもある。
小型株なので好材料で寄らずのストップ高になるケースも多く、決算時期２，５，８，１１月上旬くらいに個別で好決算や材料がでたものが盛り上がることも多い。
こういったもので効率よく稼ぐ方法を現在執筆中。
ある程度まとまったら公開していきたいと思います。
連絡はツイッターのＤＭか、匿名の場合はツイッターをフォローして質問箱へ。
ノート
https://note.mu/nyantama
ツイッター
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質問箱
https://peing.net/ja/nyantama2323
モデルルーム訪問記ープラウド恵比寿ヒルサイドガーデン
投資物件物色と趣味を兼ねた高級物件のモデルルーム訪問へよく行くので訪問記を書いてみることにした。
毎回書くようなら専用のブログ作ろうかと思う。
現在は不動産相場は高く、投資用の物件を買うより株で稼ぐ方が儲かるから自宅しか買っていないが、少しずつ稼いだお金を不動産に入れていきたいと思っている。
そこで選択肢の一つとして趣味でもある都心マンション探しを兼ねたモデルルーム訪問をしている。
ー訪問する物件の主な目安条件は以下の通りである。
・総戸数２００戸超えくらいを目安に大規模物件
・駅徒歩３分以内目安
・港区、渋谷区の希少立地
・広さ４０㎡くらい～
・エリアナンバーワンレベルの高仕様
など。
今回はやや小規模だが、同じ建物にホテルが入った一体開発なので気になって見に行ってみた。
モデルルーム訪問時期２０１９年１月
聞いた話、印象に残った点
ーホテルと一体開発、入り口等は別だが同じ建物の半分ほどがホテルになる
ー天井高を序盤からアピール、都心低層は2.5mが多い中 通常フロアで2.62m、プレミアム2,72mはがんばりましたと
ーＪＲ恵比寿駅徒歩５分、日比谷線恵比寿駅３分（表記４分）の利便性
ー大規模物件の供給が少ない恵比寿駅近
ーマンション部分は８８戸だが、同じ建物にホテルが入るので敷地は大きめ
ーオンリーワンのデザインにこだわる。三井のパークマンションを意識していると営業さんも
ーエントランスを豪華にするのはもちろん、共用部である内廊下と住戸ドアに至るまでラグジュアリーデザインにこだわった
ー玄関ドアのデザインは標準でタッチするだけのハンズフリーキー、
ー鍵穴が無いように見えて、足下の左下の部分に小さく鍵穴が二つという豪華に見えるドアが印象に残った
ーざっとしか確認してないが、高級物件についてるようなものはだいたいある感じ
ー共用部分のラグジュアリー感は十分だと思った
ー値付けがよくわからない価格差
２階は電線が目の前だから投資向けのサービス価格、ガスコンロが選べないなど一部制約が入るが安めの設定にしたとのこと。
それにしてもほぼ同じ間取り
６０㎡タイプで
２階１１，９８０万円（＠６６０）
３階１３，２８０万円（＠７３２）
６階１５，０４０万円（＠８２９）
７５㎡タイプで
２階１４，２８０万円（＠６２９）
３階１５，８８０万円（＠７００）
６階１８，２８０万円（＠８０６）
低層、小規模マンションのモデルルームはあまりいったことないのでわからないが、異常な差に見える。
２社の想定賃料一覧ももらったが、一階上になるだけで賃料１年分を余裕で超える価格差。
ほんとうにこの値段で売るつもりなら投資だと低層以外ありえないような値付け。
そして現状半分以上が投資またはセカンドハウス目的での来場とのこと。
２階の部屋で表面利回り３％後半から４％前半くらいか。
しかも２社の賃料想定に大きな開きがあって読めない。
７５㎡タイプ２階の部屋で２社の想定４６．６万と５１．４～６０．５万、港区高級物件レベル。
新築時でならいけるかもしれないが、４６万でも恵比寿のラブホ３軒の近くの立地としてはやりすぎ感が。
６０万は無理じゃないかと思う。
ちょうど２０１９年２月に反対側の新築タワマン、シティタワー恵比寿が竣工するから賃料をみたいところだが、１月後半に第一期申込期限なのは・・
ー恵比寿の個人的なイメージは便利でお金がある程度ある人にとってはコスパがわりといい街
住みたい街ランキング１位になったりしてるけど、駅近く、広尾・白金方面、代官山・中目黒方面、ガーデンプレイス方面では景色が違う。
恵比寿のどこを指すかで全然イメージが違うから、ひとくくりにしにくいと思う。
お金がそれほどない人から見ると１人暮らしワンルームで相場１２－１４万は高いだろう。
港区に比べると山手線、日比谷線という使える路線が二つあって、街にも港区ほど高くなくていい店が多くあるから便利で手頃に感じる。
それでいて隣の渋谷ほどは人が多くないからちょうどいい。
山手線で東京、品川、渋谷、新宿や、日比谷線で銀座、虎ノ門、中目黒などにアクセスしやすく、代官山、目黒、広尾あたりは徒歩圏。
私は１８歳で上京した中流家庭の田舎者だが、地方である程度お金があって東京くることを考えているならおすすめできる場所である。
住んでみてからいろんなところへ行ってみて、自分に合う街に引っ越せばいいと思う。
家賃や物価はそこそこ高いけど、レストランや出かけるときの利便性は相当いい。
今もよく食事に行く。
実は１０年以上前にはじめて住んだ高級物件は恵比寿エリアだった。
気軽な安いチェーン店も多いから、当時は自宅の家賃以外にはそれほどお金はかけなかったが、快適だった。
駅近くは夜はあまり治安がよくない話も住んでる知り合いから聞いたことがある。
そういうわけで、恵比寿駅近＋超高級物件という組み合わせはあまりないと思うので、この高値チャレンジ物件がどうなるのかは興味があって見に行った。
営業さんによると、野村不動産年に１件程度チャレンジ物件をやっているが、今年はこれだと自信あるようだった。
駅を挟んで反対側のシティタワー恵比寿が坪５００～６００万円台中心だから、そこよりも高値チャレンジということになる。
シティタワーは駅徒歩７分でいろいろ微妙だから、実需じゃないし買うことはまずないと思ってモデルルームを見てない。
仕様などの比較はできないけど、今回のプラウドは港区のガチ物件レベルに近い仕様だと思うので、相場状況が変化なしの前提ならシティタワーよりは高くても違和感はない。
相場は読めないけど、少なくとも値上がりが期待できる値段じゃないので今回は比較のための訪問だけど楽しかった。
以上、初のモデルルーム訪問記でした。
去年はパークコート渋谷と、ザコート神宮外苑。
今年はここが一件目。
他に気になってるのはパークコート文京小石川、晴海フラッグあたりか。
原点を思い出す松屋の牛めし
上京したときにはじめて食べた牛丼は松屋だった。
中流家庭だが食べ物を栄養があって安ければ何でもいい家畜の餌だとしか思ってない親だったから、こんなにおいしいものがあったのかと貧乏学生だった当時かなりはまった。
あれから２０年、好きなものをいくらでも食べられるようになった今、久しぶりに正月休みで開いてた松屋にふらっと入った。
確かチルド肉を使ったプレミアム牛めしがはじまった当初に何回か試食に行ったとき、おいしいけど玉ねぎが中国産で残念だなあと思ってた記憶がある。
理論的には少量なら気にするほどのことではないと思うが、やはり中国、韓国産や変な加工品は食べたくないと思う。
今は玉ねぎもプレミアム牛めしは国産のみになったようで、いつもセットで頼む野菜もおいしかった。
どこか懐かしい味でもあり、何もなかった頃を思い出す味なのだった。
また一年がんばろうと思ったお正月。
客として単価高めのチェーンで評価してるのは優待もとってるクリレスＨＤ（３３８７）くらいだけど、低価格では松屋（９８８７）は間違いなく評価高い。
久しぶりに食べて応援したいなと思ったら、売り上げ利益ともに右肩上がりの好業績ではないか。
シンプルながら精度が高い、騰落レシオ投資法
シンプルながら精度が高い、騰落レシオ投資法
ー騰落レシオとは
・東証一部の全銘柄の上昇数、下落数を指数化したもの。
・他の市場の騰落レシオもあるが、東証一部のものを使う。
・２５日間のものを使う。
・騰落レシオ計算式は、期間中の日ごとの
値上がり銘柄合計/値下がり銘柄合計×１００
ー騰落レシオの見方
・７０以下が底値圏を示す買いシグナル、１２０超えが加熱を示唆し売りシグナルとなる。
・底を当てる精度は高いが、天井はあてにならないので目安程度に。
・１０年以上前からあるような手法で目新しいものではないが、シンプルながら一つの指標としては底値当ての精度が高い。
・２５日間以外の期間のものも計算できるが、あまり使わない。
騰落レシオの確認はこのサイトなど
参照：騰落レシオ 日経平均比較チャート
https://nikkei225jp.com/data/touraku.php
ー騰落レシオを使った売買戦略
・相場全体の暴落の底値付近でのみ株を買う方法である。
・平均して７０を割れる買い場は一年に３回程度なので、短期売買を繰り返すのには向かない。
・東証一部騰落レシオ７０割れを買いシグナルにして、翌日寄り付きで買いを入れる
・日経平均などのＥＴＦを買うか、高配当やバリュー系の個別株を買う
・底値から１か月程度経過、または騰落レシオ１２０か１４０で利益確定
・うまくいって利益が乗っているなら売り時は厳密に決める必要はない
・１，２週間程度で大きくリバウンドをとれた場合は、欲張らずに半益しておくのもいい
ー買いが失敗する場合
・７０を割れて買った後、一週間程度で騰落レシオや株価が上昇に転じず、安値を割れた場合はさらなる底へ向かう場合もある。
・リーマンショック時などは７０を割れてもあまりリバウンドせず、６０を割れて５０台まで下がった。
・他のテクニカル指標やファンダメンタルズ分析などを組み合わせることで、精度を上げることができる。
・底値にならず安値割れなら損切りするか、買いポジションの金額を減らすなどする。
・７０を終値で割れなければ買わないという方法もあるが、その場合は多くはないチャンスに買えずに終わることになる。
・買い方は３回に分けて買うなどとれるリスクによって決める。
参照：買い付けコスト削減テクニック（３，３，４買い）
https://note.mu/nyantama/n/n8d60e6e811f6
ー２０１８年１０月２９日～の事例
・直近２０１８年１０月２９日に７１．１６をつけて騰落レシオの底となり、反転している。
・１０月２９日終値で７０は割れずだが、前場は大きく下落していたので７０を割れていたが、後場に上昇して終値では７０を割れないで短期底となった。
・その後日経平均は１０月２６日（金）２０９７１円の安値から５営業日後に２２３０８円までリバウンドした。
・翌日、翌々日も日経平均は２１０００円付近でのもみ合い、個別株や新興市場はさらに売られて２９日、３０日が底だったものも多かった。
・２９日からの三日間の騰落レシオは７１．１６（場中は７０割れ）、７２．５２、７２．８０だったので、底付近を３回くらいに分けて買う方法も有効だった。
・日経平均は２６日が底なので騰落レシオより一日早く底だったが、その後二日間も同じくらいの水準でもみ合いだったので、どの日に買っても大差はなかった。
以前書いた暴落買い手法の記事でも、騰落レシオと他いくつかのシグナルを組み合わせて買いの判断としている。
参照：暴落買いのガイドライン、リスクを抑えた逆張り投資法
https://note.mu/nyantama/n/n03c6c7d55715
ノート
https://note.mu/nyantama
ツイッター
https://twitter.com/nyantama2323
投資をゆるくやりたい超初心者向け重要ポイント
投資をゆるくやりたい超初心者向け重要ポイント
リアルで少しだけ株をやってみたいという相談を受けて教えてる内容を簡単にまとめました。
プロとしてでなく、サラリーマンや学生が試しにやってみようかな程度の人向け。
要点だけなので、詳しく知りたい部分は本やネット検索で勉強しましょう。
ーネット証券に口座開設
特定口座源泉徴収ありを選択
手数料プランは一日の約定代金合計で計算するアクティブプラン選択（証券会社によっては口座開設完了後の変更）
ついでに税金安くなるＮＩＳＡ開設
ー取引ツール、アプリのインストール
パスワード変更
成り行き注文は原則として使わない
指し値で注文する
ーまずは知ってる会社の優待でも探してみる
見つけたら株価ボードに登録
株価、配当＋優待利回り、ＰＢＲ、ＰＥＲの概要程度は覚える
買う時の重要ポイント三つ
１、長期で見て株価が安いものを買うことを心がける（週足、月足チャートで確認）
２、会社の中身がいい株を買うことを心がける
黒字で配当＋優待利回り５％以上目安、ＰＢＲ２倍以下目安（２０１８年１０月現在の場合）
３、欲しい株は全部一気に買わず、日経平均が大きく下げた時に少しずつ買う
ー月足、週足、日足の順で見て、なるべく長期で安くなってるものを買う
または下落や横ばいから上がりはじめたものを買う
ー月足、週足、日足の順で見て、なるべく長期で安くなってるものを買う
または下落や横ばいから上がりはじめたものを買う
ーバリュー投資、低位株投資が投資の王道
なるべく株価の低いものか黒字でＰＢＲの低いものを買う
ー積み立て投資、ドルコスト平均法など時間分散買いの考え方をざっくり理解する
株を買うときは何回かに分けて時間分散して買うだけで長期では儲かる
ーポートフォリオ（ＰＦ）理論、資産配分、リバランスの概念をざっくり覚える
ＰＦ理論とは、ある程度の銘柄分散投資でリスクを減らすのが大事ということ
分散したら利益は減るがリスクも減る
初心者は小ロットで分散から入る
現金と株の比率を調整することでリスクを減らす
定期的に自分の保有株一覧のＰＦをチェックし、株が上がったら少し売り、下がったら少し買ってバランスを調整する方法がリバランス
優待株だけなら株価見ないで放置でもいい
ー現金（生活費３ヶ月分を除く）と株の二つの比率をどのくらいにするか
ややこしいこと考えたくないなら金額で決めて、最初は３０万か１００万（資金力による）ではじめてしばらくやってみる
大きく減ったらその原因が理解できるまで追加入金はしないほうがいい
比率で決めてやるなら、現金８０％、株２０％くらいからはじめてみて、増やせそうなら株の比率３０％－５０％くらいまで
現金＞株の状態は勝てるようになるまで維持しておく
ー景気や経済がどうとか、株価が上がるか下がるの予測は全く無意味だから勉強しなくていい
大きく上がったり下がったりしたのをニュースで知っといて、欲しい株が暴落したとき買う程度
ー情報は株探で十分
株探
https://kabutan.jp/
もっと知りたかったら下記の記事で勉強してね。
何を勉強すればいいのかわからない初心者から上級者まで読める内容です。
優先して覚えるべき指標と実践活用法、初心者が優先して勉強したほうがいいこと
https://note.mu/nyantama/n/nb4582230db82
勝てない人の一部は「こうすれば儲かるという法則があるのではなく、儲かる確率が高いところにお金を投入して増やして回収する」という発想が理解できないようだ。
初心者から上位の投資家になるための道筋、勝つために目指す方向とは
https://note.mu/nyantama/n/n214ab7927aa0
損しないロジックから逆算して考えるのがコツ。
売買手法の作り方とシンプルなリスクコントロール
https://note.mu/nyantama/n/n28d4d336ed2b
７１７７ＧＭＯフィナンシャルの短期売買事例～高配当もらいながらの塩漬け投資に向いてる銘柄
７１７７ＧＭＯフィナンシャルの短期売買事例
基本データ2018年10月16日現在
時価総額
850 億円
予想PER
10.76
実績PBR
2.72
予想配当利回
4.51%
投資方針
バリュー系銘柄の短期リバウンド狙い逆張り投資を行いつつ、想定より大きく下がってしまった場合は、中長期に時間軸スライドして高配当株として塩漬け。
ロットやＰＦ全体に占める割合をナンピン前提に調整し、可能なら短期での回収、回転売買で稼ぎつつ、中長期保有に変更しても問題ない。
大赤字に転落や不祥事などの事態がなければ、ほぼ負けなしの投資となる
ー配当性向約５０％で３ヶ月に一回の四半期配当実施なので、塩漬けにしても３ヶ月に一回元本を回収できる
利回り４％年４回なら、３ヶ月に一回投資額の１％くらいの配当金。
ー年２回優待あり３０００円ー１５０００円のＧＭＯクリック証券の手数料キャッシュバック
優待を利用しての売買コスト削減可能。
ーシェア世界一のＦＸが利益の大半がなので、仮に株式市場が暴落してもボラティリティがなくならなければ利益は確保できる会社
ー月足チャートでの上場来安値６２０円含めて６回ほど６００円台半ばまでの下落があるのでこの辺が下値めど
長期の抵抗帯となっている部分を把握しておく
ー下抜ける可能性もあるが、高配当利回り＋優待があるので下がっても塩漬け投資に向いている
ーＰＢＲは割安というほどでもないがそれほど高くもない
ー市場環境で利益がぶれるので、ＰＥＲはあまりあてにはしないで目安程度に見ておく
ー３年前の利益でＥＰＳ４５円ほどなので、この利益にもどっても７００円でＰＥＲ１５ー１６倍程度
ー直近の株式売り出しは東証一部指定替えのためとも考えられるため、将来期待もあり
短期の分析
ー大量売り出し価格７８６円３００万株
戻り売りが出てくる需給の壁と考える
ー１０月１２日受け渡し
この日に直近の安値をつけている
ー９月２５日高値９２２円
下落前の高値
ー１０月１２日安値６７５円
相場全体の急落と、個別の大量売り出しが重なっての空売りや投げが集中した可能性
ー２００日線７９８円、７５日線８４５円
移動平均線マイナス乖離の修正狙い可能なレベル
ー１０月２日８８５円から８営業日で６７５円まで２１０円短期急落
短時間で下がった場合のほうが、その価格帯の戻り売りが少ないのでリバウンドも期待しやすい
イメージとしては下値で多少乱高下やもみ合いで売りをこなし、１２月末の優待配当権利日や相場全体のリバウンドで徐々に戻っていくという想定。
以上のことから７００円前後を複数回に分けて買い、下がれば塩漬けにしながら追加する方針で投資。
売買手法は以下の記事参照。
時間軸スライド投資法
https://note.mu/nyantama/n/n4792f4b75e65
分割買い下がりでやってはいけないこと、時間調整と値幅調整を理解する
https://note.mu/nyantama/n/nb59a33adef6b
売買手法の作り方とリスクコントロール
https://note.mu/nyantama/n/n28d4d336ed2b
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